Oberlandesgericht München: Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 28/06

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Aktenzeichen: 34 Wx 028/06 bo
LG München I - 1 T 15701/05
AG München 481 UR II 1406/03

BESCHLUSS

Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung XXX am 21. Juni 2006 in der Wohnungseigentumssache

wegen Forderung,

b e s c h l o s s e n :

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 6. Februar 2006 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Antragsgegnerin unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses zur Zahlung von 15.101,76 € nebst Zinsen hieraus von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11. Februar 2003 verpflichtet wird.

II. Die Anschlussrechtsbeschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 6. Februar 2006 wird zurückgewiesen.

III. Von den gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragstellerin 1/3 und die Antragsgegnerin 2/3. Die Antragstellerin hat der Antragsgegnerin 1/3, die Antragsgegnerin der Antragstellerin 2/3 der im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Auslagen zu erstatten. Im Übrigen findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht statt.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 24.307 €festgesetzt.

G r ü n d e :

I.

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Antragsgegnerin, die frühere Verwalterin, einen Anspruch auf Rückzahlung von Verwalterhonorar in Höhe von 24.306,65 €vom 1.1.2002 bis 20.6.2002 nebst Zinsen geltend. Die Antragsgegnerin hatte den Hauptsachebetrag dem Gemeinschaftskonto entnommen.

Die Antragsgegnerin war aufgrund Eigentümerbeschlusses vom 18.5.1993 seit 1.1.1994 Verwalterin der Wohnanlage. Aufgrund § 1 Ziff. 1.2 des Verwaltervertrags vom 29.9.1994 sollte sich die zunächst bis 31.12.1995 geltende Bestellung jeweils um ein weiteres Kalenderjahr verlängern, falls nicht sechs Monate vor Ablauf des Vertrags eine der Vertragsparteien erklärt, dass eine Verlängerung nicht in Betracht komme. Unabhängig davon sollte der Vertrag spätestens mit dem Ablauf von fünf Jahren, gerechnet ab Vertragsbeginn, enden. Durch weitere Eigentümerbeschlüsse wurde die Bestellung auf der Basis des bisher gültigen Verwaltervertrags verlängert, zuletzt bis 31.12.2001. In der Eigentümerversammlung vom 22.5.2001 wurde die Antragsgegnerin unter Tagesordnungspunkt (TOP) 12 (Verwaltervertrag und -bestellung ab 1.1.2002) für den Zeitraum vom 1.1.2002 bis 31.12.2003 zur Verwalterin auf der Grundlage des bisherigen Vertrags bestellt. Dieser Beschluss wurde inzwischen rechtskräftig für ungültig erklärt (Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.12.2002, 2Z BR 93/02 = FGPrax 2003, 67).

Mit Schreiben vom 22.2.2002 bestätigte die Antragsgegnerin, dass ihr am 18.2.2002 von einem Mitglied des Verwaltungsbeirats ein auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem Ziel ihrer sofortigen Abwahl als Verwalterin gerichteter Antrag mit den Unterschriften von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer übergeben worden sei. Als Termin für diese Eigentümerversammlung ist in dem Antragsschreiben der 4.3.2002 vorgeschlagen. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung berief die Antragsgegnerin in der Folgezeit nicht ein. Auch auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 25.4.2002 wurde das Thema nicht behandelt.

Am 20.6.2002 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, auf der die Antragsgegnerin ohne Gegenstimmen bei zwei Enthaltungen abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt wurde. Die entsprechenden Beschlüsse sind inzwischen bestandskräftig.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 29.6.2005 die Antragsgegnerin zur Rückzahlung von 18.229,65 €nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit 11.2.2003 verpflichtet und den Antrag im Übrigen abgewiesen. Hierbei hat es der Antragsgegnerin für die von ihr geleistete Tätigkeit eine Aufwandspauschale von 6.077 €zuerkannt. Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Antragstellerin wie auch die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Durch Beschluss vom 6.2.2006 hat das Landgericht die erstgerichtliche Entscheidung dahingehend abgeändert, dass die Antragsgegnerin zur Rückzahlung von 15.677,07 €nebst Zinsen verpflichtet wurde. Im Übrigen hat das Beschwerdegericht die Rechtsmittel zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung hat die Antragsgegnerin sofortige weitere Beschwerde mit dem Ziel eingelegt, dass der Antrag auf Rückzahlung des Honorars gänzlich abgewiesen wird. Nach Ablauf der Rechtsbeschwerdefrist hat die Antragstellerin weitere Anschlussbeschwerde eingelegt zu dem Zweck, dass ihr der Gesamtbetrag von 24.306,65 €nebst Zinsen zugesprochen wird.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist zulässig. Entsprechendes gilt für die unselbständige Anschlussrechtsbeschwerde der Antragstellerin. In der Sache bleibt die Rechtsbeschwerde jedoch, von einer verhältnismäßig geringfügigen Abänderung abgesehen, ohne Erfolg. Das Anschlussrechtsmittel erweist sich insgesamt als unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegnerin stehe ein vertraglicher Anspruch auf Bezahlung der vereinbarten Vergütung lediglich für die Monate Januar und Februar 2002 (8.629,58 €) zu. Die darüber hinausgehende Summe von 15.677,07 €sei ohne Rechtsgrund erlangt und damit gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzuerstatten. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Beschluss vom 23.12.2002 ausgeführt habe, dass eine Ungültigerklärung der Bestellung auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung zurückwirke, betreffe dies lediglich den organisationsrechtlichen Akt der Verwalterbestellung, die vom Verwaltervertrag zu trennen sei. Da der Antrag auf Ungültigerklärung der Bestellung keine aufschiebende Wirkung habe, der Beschluss vielmehr bis zur Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer bindend sei, müssten dem Verwalter während der „Schwebezeit“ gewisse Aufgaben und Befugnisse zugebilligt werden, für deren Erfüllung auch ein Vergütungsanspruch auf der Basis des für die Zwischenzeit als rechtswirksam anzusehenden Verwaltervertrags bestünde. Aus den vorgelegten Protokollen der Eigentümerversammlung ergebe sich nicht, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt kein Verwaltervertrag mehr bestanden habe, zumal auch in dem Beschluss vom 22.5.2001 auf die Eckpunkte des bisherigen Vertrags Bezug genommen werde. Eine etwaige Schlechterfüllung des Verwaltervertrags führe nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs; mögliche Schadensersatzansprüche würden ohnehin in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht.

Soweit die Antragsgegnerin über die Monate Januar und Februar 2002 hinaus noch Vergütung beanspruche, stehe diesem Begehren § 242 BGB entgegen. Die Antragsgegnerin sei ausweislich ihrer Bestätigung vom 22.2.2002 einem formgerechten Einberufungsverlangen mit dem Ziel ihrer Abberufung nicht nachgekommen. Aufgrund des ihr am 18.2.2002 samt Unterschriftenlisten übergebenen Schreibens sei die Antragsgegnerin zur unverzüglichen Einberufung eines Eigentümerversammlung Ende Februar 2002 verpflichtet gewesen. Die Antragsgegnerin handele treuwidrig, wenn sie ihrer gesetzlichen Einberufungspflicht nicht entspreche und zugleich für weitere vier Monate Verwaltervergütung verlange. Dass sie sich bereits zuvor bei der Beschlussfassung am 22.5.2001 und im Laufe des folgenden gerichtlichen Verfahrens treuwidrig verhalten habe, sei dagegen nicht festzustellen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung weitgehend stand. Da der Antragsgegnerin allerdings ein Vergütungsanspruch nicht nur bis Ende Februar 2002 zusteht, sondern bis einschließlich 4.3.2002, ist der Rückerstattungsbetrag entsprechend der für die Zeit vom 1. bis zum 4.3.2002 geschuldeten Vergütung in Höhe von 575,31 €zu reduzieren.

a) Nach der so genannten Trennungstheorie ist zwischen dem Akt der Bestellung bzw. Abberufung des Verwalters und dem Abschluss bzw. der Beendigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 26 Rn. 21; KK-WEG/Abramenko § 26 Rn. 5).

Der unter TOP 12 (Verwaltervertrag und -bestellung ab 1.1.2002) gefasste Eigentümerbeschluss vom 22.5.2001 wurde zwar durch Beschluss des Amtsgerichts vom 29.1.2002 ohne Einschränkung für unwirksam erklärt. Ausführungen über das Bestehen oder Nichtbestehen des Verwaltervertrags für den Zeitraum ab 1.1.2002 bis zur Rechtskraft dieser Entscheidung enthalten die insoweit einschlägigen gerichtlichen Beschlüsse vom 29.1.2002 (Amtsgericht), 9.8.2002 (Landgericht) und 23.12.2002 (Bayerisches Oberstes Landesgericht) aber nicht. Zwar führt die erfolgreiche Anfechtung zur rückwirkenden Unwirksamkeit der Bestellung (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 26 Rn. 213; KK-WEG/Abramenko § 26 Rn. 16). Das allgemein geltende Rückwirkungsprinzip wird aber hier im Interesse der Rechtssicherheit durchbrochen. Damit die in der „Schwebezeit“ für die Wohnungseigentümergemeinschaft anstehenden Angelegenheiten geregelt werden können, muss dem Verwalter insoweit ein Mindestmaß an Aufgaben und Befugnissen zustehen. Entsprechend erhält der Verwalter die für die geleistete Tätigkeit vereinbarte oder übliche (§ 612 Abs. 2 BGB) Vergütung (BGH NJW 1997, 2106/2107; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 26 Rn. 214; KK-WEG/Abramenko § 26 Rn. 16). Das vertraglich vereinbarte monatliches Verwalterhonorar beträgt unstreitig 4.314,79 €. Wie das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, bestand der Verwaltervertrag zu den bisherigen Bedingungen bis zum 31.12.2001 fort. Aus der Bezugnahme auf die Eckpunkte dieses Vertrags, insbesondere auf die Höhe der Vergütung, in dem Beschluss vom 22.5.2001 ergibt sich, dass die bisher geltenden Bedingungen unabhängig von dem Bestand des Bestellungsakts jedenfalls als stillschweigend vereinbart anzusehen sind (BayObLG WE 1991, 223; vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle § 26 Rn. 83). Die von der Antragstellerin behauptete Schlechterfüllung der Verwalterpflichten führt nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs (BayObLG WuM 1997, 345; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 69). Abgesehen davon hat die Antragstellerin hieraus resultierende etwaige Schadensersatzansprüche in einem selbständigen gerichtlichen Verfahren geltend gemacht.

Soweit die Antragstellerin in ihrer Anschlussrechtsbeschwerde die Auffassung vertritt, die Antragsgegnerin habe gegen ihre Verwalterpflichten derart massiv verstoßen, dass ein Vergütungsanspruch wegen Treuwidrigkeit für 2002 überhaupt nicht zuzubilligen sei, ist darauf hinzuweisen, dass das Unterlassen der Einberufung der Eigentümerversammlung aufgrund des Verlangens vom 18.2.2002 jedenfalls für die Zeit bis zu dem in dem Antrag selbst vorgeschlagenen Termin, dem 4.3.2002 (siehe unter b), ohne Bedeutung ist. Ein gleichsam rückwirkendes Entfallen der einmal verdienten Honoraransprüche kommt unter den gegebenen Umständen nicht in Betracht. Ob sich die Rechtslage in Fällen extremer nachträglicher Pflichtwidrigkeit anders darstellen könnte, kann offen bleiben. Aus den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts ergeben sich auch sonst keine Anhaltspunkte, die es als angemessen erschienen ließen, die Vergütungsansprüche der Antragsgegnerin wegen Treuwidrigkeit gänzlich entfallen zu lassen. Dies gilt auch im Hinblick auf das Verhalten der Antragsgegnerin anlässlich der Beschlussfassung vom 22.5.2001 sowie im nachfolgenden gerichtlichen Verfahren.

b) Rechtsfehlerfrei geht das Landgericht zunächst davon aus, dass die Antragsgegnerin ab dem Zeitpunkt nach § 242 BGB keine Vergütung mehr verlangen kann, zu dem die beantragte außerordentliche Eigentümerversammlung spätestens hätte stattfinden müssen. Dieser Zeitpunkt liegt jedoch nicht bereits im Februar 2002, sondern auf den 4.3.2002 zu finden.

Aufgrund des ihr am 18.2.2002 vorliegenden, von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unterzeichneten Einberufungsverlangens mit dem Ziel der Beschlussfassung über ihre Abberufung als Verwalterin wäre die Antragsgegnerin nach § 24 Abs. 2 WEG verpflichtet gewesen, umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwalter hat einem formell ordnungsgemäß gestellten Einberufungsverlangen binnen angemessener Zeit zu entsprechen. Ein materielles Prüfungsrecht steht ihm, von Missbrauchsfällen abgesehen, nicht zu (BayObLG NZM 2003, 317; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 24 Rn. 14; Niedenführ/Schulze § 24 Rn. 2). Darauf, ob die dem Verlangen zugrunde liegenden vom Verwaltungsbeirat gegen die Antragsgegnerin erhobenen Vorwürfe zutreffend waren, kommt es folglich nicht an. Dies gilt umso mehr, als es der Antragsgegnerin freigestanden hätte, die gegen sie erhobenen Beschuldigungen innerhalb oder außerhalb der Eigentümerversammlung selbst zu entkräften. Ohne jede Bedeutung sind in diesem Zusammenhang die von der Antragsgegnerin angesprochenen Vorschriften der §§ 119 ff. BGB. Unabhängig von der Frage des Vorliegens eines Anfechtungsgrundes ist nicht ersichtlich, dass auch nur einer der unterzeichnenden Eigentümer seine Erklärung angefochten hätte. Was den Zeitpunkt der Einberufung betrifft, steht dem Verwalter zwar ein Ermessensspielraum zu (BayObLG aaO). Im vorliegenden Fall, in dem es um die Abberufung des Verwalters wegen angeblicher Pflichtwidrigkeit und Neubestellung ging, wäre die Antragsgegnerin aber gehalten gewesen, umgehend einen zeitnahen Termin für die Versammlung festzulegen und die Einladungen zu versenden (OLG Düsseldorf NZM 2004, 110). Die Antragsgegnerin durfte - wie mit ihrem Schreiben vom 22.2.2002 geschehen - weder auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung am 25.4.2002 verweisen noch die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung von einer weiteren Rückantwort der Eigentümer abhängig machen. Unter Berücksichtigung der regulären Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG und in Anbetracht der Dringlichkeit der Angelegenheit wäre hier die Einberufung einer Eigentümerversammlung spätestens zu dem im Einberufungsantrag selbst genannten Termin, dem 4.3.2002, möglich und geboten gewesen. Für eine frühere Einberufung der Versammlung noch für einen Termin im Februar 2002 bestand aufgrund des Antrags vom 18.2.2002 aus der Sicht der Antragsgegnerin kein Anlass, zumal seitens des Verwaltungsbeirats mitgeteilt worden war, dass für den genannten Tag bereits eine geeignete Räumlichkeit reserviert worden sei.

Hätte die Antragsgegnerin ihrer Einberufungsverpflichtung Genüge getan, hätte nicht erst am 20.6.2002 eine Entscheidung über ihre Abberufung getroffen werden können, sondern jedenfalls spätestens am 4.3.2002. Die Geltendmachung von Vergütungsansprüchen für die Zeit danach bis einschließlich Juni 2002 stellt einen Fall des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) dar. Das aufgrund des stillschweigenden Fortbestehens des Verwaltervertrags geschuldete Honorar kann die Antragsgegnerin nicht mehr für die Zeit beanspruchen, für die sie die Beendigung des Vertragsverhältnisses pflichtwidrig verhindert hat.

Der Antragsgegnerin stehen somit Honoraransprüche gemäß § 675 BGB sowohl für die Monate Januar und Februar 2002 zu als auch anteilige Vergütung für den Monat März bis zum 4.3.2002, also für vier Tage. Der Senat berechnet diesen Anspruch mit 575,31 €(vgl. § 191 BGB). Um diesen Betrag ist der vom Landgericht zuerkannte Rückzahlungsanspruch zu reduzieren.

c) Gleichzeitig stellt der Senat den Ausspruch der Beschwerdekammer zu den Verzugszinsen unter Berücksichtigung von § 288 BGB insgesamt klar (Palandt/Heinrichs BGB 65. Aufl. § 288 Rn. 7).

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. In Anbetracht der Erfolglosigkeit der jeweiligen Rechtsmittel entspricht es der Billigkeit, den Beteiligten jeweils die anteiligen gerichtlichen sowie außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Die relativ geringfügige Änderung des Hauptsachebetrags durch das Rechtsbeschwerdegericht fällt dabei nicht wesentlich ins Gewicht.

Der Geschäftswert wird nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG festgesetzt.