Immobiliarvollstreckung
Die Eintragung einer Zwangshypothek bringt für den Gläubiger Vorteile
von Rechtspfleger Walter Bachmann, Neustadt
Mit der Vollstreckung in Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte des Schuldners tun sich viele unnötig schwer. Häufig werden schon beim Antrag Formalien missachtet, die den gesamten Erfolg der Immobiliarvollstreckung vereiteln. Der folgende Beitrag erläutert zunächst, was für die Eintragung einer Zwangshypothek spricht. Was Sie beim Zwangshypotheken-Antrag beachten sollten, lesen Sie in einer der folgenden Ausgaben.
Es gelten die allgemeinen Vorschriften der Sicherungshypothek
Die Zwangs-(sicherungs-)hypothek ist neben Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung nur eine der drei Möglichkeiten der Immobiliarvollstreckung (§ 866 Abs. 2 ZPO). Als Sicherungsmittel unterliegt sie den allgemeinen Vorschriften der Sicherungshypothek nach §§ 1184 bis 1186 BGB. Sie unterscheidet sich von der „normalen“ Sicherungshypothek nur hinsichtlich ihrer Entstehung, da sie im Wege einer Zwangsvollstreckung erworben und nicht schuldrechtlich vereinbart wird.
Der Gläubiger erhält neben der Sicherung weitere Vollstreckungs-Vorteile
Durch die Eintragung der Zwangshypothek wird zunächst einmal der titulierte (Zahlungs-)Anspruch des Gläubigers dinglich gesichert. Aus dieser Rechtsstellung ergeben sich weitere Vorteile in der Zwangsversteigerung:
- Verfahrensbeteiligung von Amts wegen
Der eingetragene (Zwangshypotheken-)Gläubiger wird von Amts wegen Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 9 Nr. 1 ZVG) und kann so die Rechte eines Beteiligten wahrnehmen (z.B. Antrag auf abweichende Feststellung des geringsten Gebots oder sonstiger Versteigerungsbedingungen; Berechtigung, vom Bieter eine Sicherheitsleistung zu verlangen; Antrag auf Zuschlagsversagung nach §§ 74a, 85 ZVG; Antrag auf Gruppen- oder Gesamtangebot; Beschwerdeberechtigung).
- Zuteilungsvorteil
Wird im Versteigerungsverfahren ausreichend Erlös erzielt, erhält der Hypothekengläubiger in der Rangklasse 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) eine Zuteilung auf seine Zwangshypothek. Damit wird der Gläubiger vorrangig vor Gläubigern der Rangklassen 5 bis 9 bedient. Außerdem trägt er kein Kostenrisiko, da er die Vollstreckung aus eingetragenem Recht und nicht aktiv betreibt.
- Rangeintritt
Der Hypothekengläubiger ist berechtigt, einen vorrangigen Gläubiger abzulösen und dessen Rang einzunehmen (§§ 268, 1150 BGB). So kann er z.B. den „bestbetreibenden Gläubiger“ in dessen Position ablösen (§ 268 Abs. 3 Satz 1 BGB) und das Versteigerungsverfahren stärker steuern. Als „bestbetreibender Gläubiger“ ist er vor allem für die Berechnung des geringsten Gebots maßgeblich. Die Rangablösung ist nur mit wenigen Kosten verbunden.
- Löschungsanspruch bezüglich anderer dinglicher Rechte
Zum Inhalt der Zwangshypothek gehört der so genannte gesetzliche Löschungsanspruch nach § 1179a BGB. Hiermit kann der Gläubiger verlangen, dass eine ihm vorgehende oder gleichrangige Hypothek oder Grundschuld gelöscht wird, wenn diese zu einer Eigentümerhypothek oder -grundschuld wird. Auch dies bedeutet, dass der Gläubiger in eine bessere Rangstelle mit besserer Befriedigungsmöglichkeit aufrückt.
- Zwangsversteigerung ohne gesonderten Duldungstitel
Aus der Zwangshypothek kann die Zwangsversteigerung in die Rangklasse 4 nach § 10 ZVG betrieben werden. Hierzu ist schon seit dem 1. Januar 1999 kein Duldungstitel mehr erforderlich; vielmehr genügt der ursprüngliche (Zahlungs-)Titel, auf dem die Eintragung der Zwangshypothek vermerkt ist (§ 867 Abs. 3 ZPO; dazu auch Mock, VE 3/2000, 31). Die Vorteile liegen mit Zeit- und Kostenersparnis auf der Hand.
- Verbesserte Position bei freihändigem Verkauf
Bei einem freihändigen Verkauf des Grundstücks durch den Schuldner ist zur lastenfreien Übertragung auf den Käufer die Löschungsbewilligung des Hypothekengläubigers erforderlich. Das wird dieser von der Zahlung der geschuldeten Forderung abhängig machen, was für die Eintragung einer Zwangshypothek spricht: Denn so kann auch noch eine Zwangshypothek an aussichtsloser Rangstelle etwas „wert sein“; unabhängig vom Rang der Belastung wird der Käufer regelmäßig eine völlige Lastenfreistellung verlangen. Somit hat der Gläubiger ein „Druckmittel“ in der Hand, wenn er die Abgabe der Löschungsbewilligung von der Zahlung eines von ihm bestimmten Betrags abhängig machen kann.
- Verzicht auf Sicherheitsleistung
Die Zwangshypothek kann im Wege der Sicherungsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung eingetragen werden (vergleiche Mock, aaO), so dass hier auf einen Teil Schuldnerschutz verzichtet wird und der Gläubiger kein Geld o.Ä. hinterlegen muss.
- Erhöhung des Versteigerungserlöses durch Hypothekenhaftungsverband
Die Zwangsversteigerung erfasst automatisch auch solche Gegenstände, auf die sich bei Gebäuden die Hypothek kraft Gesetzes erstreckt (§ 1120 BGB). Damit erhöhen solche Gegenstände wertmäßig das Versteigerungsgebot und so die Befriedigungschancen. Praktisch bedeutsam sind vor allem Zubehörgegenstände nach § 97 BGB. Hierunter fallen z.B. Baumaschinen (BGH 23.10.68, NJW 63, 36), gelagertes Baumaterial (BGH 19.4.72, BGHZ 58, 312), Inventar eines Gewerbebetriebs (LG Mannheim, Beschluss, 17.5.76, BB 76, 1152) oder Viehbestand eines landwirtschaftlichen Unternehmens (AG Neuwied, Beschluss, 24.1.75, DGVZ 75, 63).
Die Gegenstände der Zwangshypothek sind vielfältig
Gegenstand der Zwangshypothek kann nicht nur das Grundstück des Schuldners sein (§ 864 Abs. 1 ZPO). Vielmehr sollte auch an den Vollstreckungszugriff auf Miteigentumsbruchteile des Schuldners an einem Grundstück (§ 864 Abs. 2 ZPO), Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 Abs. 2, 3 WEG i.V.m. § 864 Abs. 2 ZPO), Erbbaurechte (§§ 11 ErbbauRVO i.V.m. § 864 Abs. 1 ZPO) und Wohnungs- und Teilerbbaurechte als Unterart des Erbbaurechts (§ 30 WEG) gedacht werden.
Vorsicht: Keine Zwangshypothek bei Gesamthandseigentum möglich
Ergibt sich aus der Abteilung I des Grundbuchs, dass der Schuldner nicht Allein-Eigentümer oder Eigentümer eines Miteigentumsanteils, sondern Mitberechtigter einer Gesamthandsgemeinschaft (z.B. einer Erbengemeinschaft, einer BGB-Gesellschaft oder auch einer Gütergemeinschaft) ist, scheidet die Eintragung einer Zwangshypothek aus. Als Ausweg kann der Gläubiger hier jedoch die Pfändung des Erbteils bzw. des BGB-Anteils in Betracht ziehen und einen entsprechenden Antrag auf Auseinandersetzungsversteigerung stellen (= Teilungsversteigerung, §§ 180 ff. ZVG).
Praxishinweis: Ob der Schuldner (Mit-)Eigentümer eines Grundstücks(-rechts) ist, kann beim zuständigen Grundbuchamt erfragt oder durch Auswertung des Vermögensverzeichnisses auf Grund einer eidesstattlichen Versicherung ermittelt werden (Gottwald, VE 5/2000, 67). Ein Versuch könnte auch die Anfrage beim Katasteramt wert sein.
Quelle: Vollstreckung effektiv - Ausgabe 12/2000, Seite 162
