15.11.2013 · IWW-Abrufnummer 133526
Oberlandesgericht München: Urteil vom 25.07.2013 – 1 U 2067/11
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OLG München
25.07.2013
1 U 2067/11
In dem Rechtsstreit
...
wegen Notarhaftung
erlässt der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2013 folgendes
ENDURTEIL:
Tenor:
I.
Auf die Berufung der Kläger hin wird das Urteil des Landgerichts München I vom 04.05.2011, Az. 15 O 10843/10 dahingehend abgeändert, dass der Beklagte verurteilt wird, an die Kläger 11.399,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 29.09.2010 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Berufung - soweit die Klage nicht zurückgenommen wurde - zurückgewiesen.
II.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 25 %, der Beklagte 75 %.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
In der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2013 haben die Kläger den Hauptantrag sowie die Hilfsanträge 1 und 3 zurückgenommen und nur noch den Hilfsantrag 2 - diesen nunmehr unbedingt - weiterverfolgt.
Sie beantragen,
das am 04.05.2011 verkündete Urteil des Landgerichts München I 15 O 10843/10 wird dahingehend abgeändert, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 11.399,52 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit 01.04.2003 zu bezahlen.
Der Beklagte hat in der Berufung beantragt,
die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Berufung der Kläger ist, soweit sie nicht zurückgenommen wurde, bis auf einen Teil der begehrten Zinsen begründet. Der Beklagte hat gegenüber den Klägern bestehende notarielle Amtspflichten schuldhaft verletzt. Hätte der Beklagte die Kläger, wie es geboten gewesen wäre, darauf hingewiesen, dass ungewiss ist, ob der Verkäufer noch eine Zuweisung des Sondernutzungsrechts vornehmen kann und dass die Kläger den Kaufpreis ohne jede rechtliche Absicherung leisten, hätten die Kläger den notariellen Vertrag vom 15.03.2002 zur Überzeugung des Senats nicht geschlossen. Ihnen wäre damit der Verlust von 11.399,52 € erspart geblieben. Auch die weiteren von Beklagtenseite erhobenen Einwände gegen den Anspruch auf Erstattung dieses Schadens sind unbegründet.
1. Amtspflichtverletzung
Die Auffassung des Landgerichts, dem Beklagten falle keine schuldhafte Amtspflichtverletzung zur Last, vermag nicht zu überzeugen. Die diesbezüglichen Erwägungen greifen zu kurz. Das Landgericht geht von einem zu engen Pflichtenkreis des Notars im Rahmen der Beurkundung von Rechtsgeschäften aus und berücksichtigt auch nicht hinreichend sämtliche maßgeblichen Umstände des Einzelfalles.
Ein Notar hat zum einen die Grundlagen der Beurkundung zu klären, zum anderen hat er Rechtsbelehrungspflichten hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des beurkundeten Rechtsgeschäfts (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG).
a) Die Klärung der rechtlichen Grundlagen des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts beinhaltet die Prüfung, ob die Beteiligten die Vertretungs- bzw. Verfügungsbefugnis haben, um rechtswirksam handeln zu können. Dementsprechend muss der Notar beispielsweise hinterfragen, ob eine Vollmacht das vorzunehmende Rechtsgeschäft abdeckt. Nichts anderes gilt für Rechtsgeschäfte, die jemand im eigenen Namen abschließt, bei denen er über ein fremdes Recht verfügt. Auch hat der Notar etwaige Beschränkungen, denen ein Rechtsinhaber in seiner Verfügungsbefugnis unterliegt, zu beachten und die Beteiligten entsprechend zu belehren (vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl, S.351 f, 354).
Vorliegend war Gegenstand des Ver äußerungsvertrages ein Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche. Die rechtliche Qualität und Behandlung eines solchen Sondernutzungsrechts ist für Laien nicht durchschaubar und ist selbst Juristen, sofern sie nicht über vertiefte Kenntnisse im Bereich des Wohnungseigentumsrechts verfügen, kaum geläufig. Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEGkann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEGbegründet oder geändert werden (vgl. BGH vom 02.12.2011, Az. V ZR 74/11). Dies limitiert die Möglichkeit, ein grundbuchrechtlich absicherbares Sondernutzungsrecht zu begründen und zu erwerben.
Im konkreten Fall hat der Verkäufer nicht als Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt, sondern er hat den Klägern das Sondernutzungsrecht im eigenen Namen verkauft. Dabei hat er sich ausdrücklich auf die Gemeinschaftsordnung bezogen. Die Gemeinschaftsordnung enthält eine Regelung, wonach der Verkäufer das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz nur zeitlich limitiert bzw. unter bestimmten Bedingungen begründen und veräußern kann. Das Recht der vormaligen Eigentümerin und Verkäuferin, ein Sondernutzungsrecht durch Zuweisung zu begründen, endete gemäß § 3 der Gemeinschaftsordnung mit dem Verkauf der "letzten Wohnungs- oder Teileigentumseinheit in der Wohnanlage". Zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen notariellen Vertrages (15.03.2002) hatte der Verkäufer, ein Bauträger, bereits sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten verkauft, es stand lediglich bei drei Wohnungen noch der Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus. Wie das OLG München in seinem Beschluss vom 10.04.2013, Az. 34 Wx 31/13 ausgeführt hat, kann der Begriff "Verkauf" in der Gemeinschaftsordnung nicht so verstanden werden, dass das Zuweisungsrecht erst endet, wenn der Erwerb der letzten Einheit grundbuchrechtlich vollendet ist. Der Verkäufer hatte, wie aufgrund der Entscheidung des Fachsenats in Wohnungsgrundbuchsachen bindend feststeht, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den Klägern keine Befugnis mehr, an dem fraglichen Stellplatz durch Zuweisung ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Da die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene aufschiebende Bedingung für die Begründung des Sondernutzungsrechts nicht mehr eintreten konnte, stand (und steht) die Fläche allen Miteigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zu.
Die Problematik, ob ein Veräußerer noch die rechtliche Befugnis hat, ein Sondernutzungsrecht durch Zuweisung zu schaffen, muss ein Notar bei der Beurkundung bedenken und prüfen. Im konkreten Fall kommt hinzu, dass der Beklagte unstreitig sämtliche maßgeblichen Erklärungen - hierzu zählen Vollmachten, die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und alle Verkäufe der Wohnungen an Erwerber - beurkundet hat. Selbst wenn man annimmt, dass ein Notar nicht unbedingt wissen kann und muss, ob ein Bauträger bereits alle Wohnungen verkauft hat, muss er zumindest und gerade auch nach einem längeren Zeitraum des Vertriebs einer Wohnanlage, die Frage aufwerfen, ob ein Veräußerer ein Sondernutzungsrecht noch begründen kann, zumal wenn dieses, wie vorliegend, isoliert ohne eine Wohneinheit veräußert wird.
Hätte der Beklagte dies geprüft, hätte er - gegebenenfalls nach Rücksprache mit dem Veräußerer - festgestellt, dass der Bauträger bereits über sämtliche Wohneinheiten einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat, der Vertrieb der Anlage also abgeschlossen war. Bei zutreffender Beurteilung der Rechtslage wäre der Beklagte dann zu dem Schluss gekommen, dass der Verkäufer den Erwerbern kein Sondernutzungsrecht mehr verschaffen kann. Sofern er den Begriff "Verkauf" weiter verstanden hätte (oder hat), als das OLG München, hätte ihm als fachkundiger Experte in Grundbuch- und Wohnungseigentumssachen zumindest klar sein müssen, dass die Formenstrenge des Grundbuchrechts keine Unklarheiten toleriert und deshalb der Erfolg des Rechtsgeschäfts ernsthaft fraglich erscheint.
b) Hinzu kommt, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde keinerlei Absicherung der Kläger in Bezug auf die Kaufpreiszahlung enthält. Der Kaufpreis war zwei Wochen nach Vertragsschluss fällig. Die Verkäuferin war zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn der Kaufpreis nicht innerhalb von 4 Wochen nach Fälligkeit vollständig bezahlt ist. Bis zum Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung konnte ein den grundbuchrechtlichen Anforderungen entsprechender Antrag auf Zuordnungsänderung beim Grundbuch nicht gestellt werden (§ 4 des notariellen Vertrages), was bedeutet, dass die Kläger ihre Leistung zu erbringen hatten, ohne dass sichergestellt war, dass sie die Gegenleistung des anderen Vertragsteils erhalten. Erst nach Leistung des Kaufpreises war der Beklagte berechtigt, Abschriften der vollständigen Urkunde auszustellen, mit denen eine Grundbuchänderung beantragt werden konnte. Der Vertrag enthielt somit sehr wohl eine ungesicherte Vorleistungspflicht der Kläger. Eine derart einseitige Risikoverlagerung zu Lasten einer Vertragspartei begründet nach der Rechtsprechung des BGH in aller Regel nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG Belehrungspflichten des Notars. Der Notar hat zum einen auf die Folgen hinzuweisen, die im Fall der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten können, zum anderen hat er Wege aufzuzeigen, wie dieses Risiko vermieden werden kann (vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl, S. 408).
c) Ob der Beklagte außerdem zur Beantragung der Grundbuchänderung verpflichtet war, bzw. ob er in diesem Zusammenhang Amtspflichten verletzt hat, kann dahinstehen. Tatsächlich hat der Beklagte beim Grundbuchamt am 17.05.2002 einen Antrag gestellt und die Leistung den Klägern auch in Rechnung gestellt. Es steht für den Senat auch außer Zweifel, dass die Kläger, die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat anwesend waren, darauf vertrauten, dass der Beklagte den Vollzug vornimmt. Weshalb der Beklagte den Antrag wieder zurückgenommen hat, ist strittig, ebenso weshalb der Beklagte die Kläger hierüber nicht unterrichtet hat. Letztlich blieb jedoch im Unklaren, welchen Hintergrund dies hatte. Insbesondere konnte anhand der Grundbuchakten nicht festgestellt werden, dass das Grundbuchamt den Beklagten bereits im Jahr 2002 auf die fehlende Verfügungsbefugnis des Veräußerers hingewiesen hat.
d) Die notarielle Urkunde enthält keinen Belehrungsvermerk und auch keinen sonstigen Anhalt dafür, dass der Beklagte die Kläger auf die unter a) und b) aufgezeigten Risiken hingewiesen hat. Ein hinreichend konkreter Vortrag und ein Beweisangebot, dass eine angemessene Belehrung mündlich erfolgt sei, fehlen. Soweit der Beklagte sich auf den Zeugen Fuchs berufen hat, hat er lediglich vorgetragen, dass der Verkäufer nicht zur Vorleistung bereit gewesen sei. Jedenfalls hat der Beklagte selbst nicht behauptet, dass er sich über die Problematik der Veräußerungsbefugnis des Verkäufers Gedanken gemacht und die Kläger darauf aufmerksam gemacht hat, dass diese im Hinblick auf den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Bedingungseintritt problematisch sein könnte. Dementsprechend hat der Senat davon Abstand genommen, den Zeugen F. zu vernehmen.
2. Verschulden
Der unter Ziffer 1 dargestellte objektive Verstoß gegen die Amtspflichten ist subjektiv vorwerfbar. Die Tatsachen, aus denen sich die Gefährdung der Kläger ergibt, mussten dem Beklagten bekannt sein. Die mangelnde Absicherung der Kläger ergab sich unmittelbar aus der vertraglichen Regelung. Die Problematik der Verfügungsbefugnis war aus der vom Beklagten beurkundeten Gemeinschaftsordnung ersichtlich, die im notariellen Vertrag in Bezug genommen wurde. Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger - juristische Laien - das besondere Risiko des Rechtsgeschäftes selbst erkennen, hatte der Beklagte nicht. Bei Anwendung der für einen Notar zu erwartenden Sorgfalt hätte der Beklagte die drohende Gefährdung der Kläger nicht verkennen können.
Soweit sich der Beklagte in der Berufung darauf zurückzieht, dass es zumindest vertretbar gewesen sei, den Begriff "Verkauf" rechtlich so zu verstehen, dass damit auch das dingliche Vollzugsgeschäft gemeint ist, kann damit der Vorwurf der Fahrlässigkeit nicht entkräftet werden. Zwar ist richtig, dass der Senat den Klägern angeraten hat, sich beim Grundbuchamt um einen Vollzug der Urkunde zu bemühen. Hintergrund der Anregung war die Sicherstellung des Scheiterns des Erwerbs. Der Senat hat in diesem Zusammenhang sehr wohl die rechtliche Unsicherheit gesehen und ihm ist auch die Formenstrenge des Grundbuchs bekannt, weswegen der Erfolg des Antrags aus Sicht des Gerichts durchaus fraglich (aber nicht gänzlich aussichtslos) war. Der Senat hält daran fest, dass der Beklagte, der die Gemeinschaftsordnung selbst beurkundet hat, die Problematik der noch andauernden Verfügungsbefugnis hätte erkennen müssen, zudem in der Kombination mit der mangelnden Absicherung der Kläger eine Belehrung und Warnung hätte aussprechen müssen. Der Beklagte hätte als Notar mit Kenntnis der hohen Anforderungen des Grundbuchrechts daran zweifeln müssen, ob angesichts der Anknüpfung der Berechtigung an den Begriff "Verkauf" noch eine grundbuchrechtlich vollziehbare Begründung des Sondernutzungsrechts möglich ist und die Käufer bei dieser Sachlage ernsthaft in Gefahr sind, eine Zahlung ohne Gegenleistung zu leisten.
Auch das Argument, der Beklagte habe sich nicht an die Teilungserklärung aus dem Jahr 1999 erinnern müssen, überzeugt nicht. Auch wenn dem Rechtsgeschäft eine Vollmacht zugrunde liegt, deren Beurkundung lange zurückliegt oder bei einem anderen Notar vorgenommen wurde, kann sich der die Beurkundung des aktuellen Rechtsgeschäfts vornehmende Notar nicht darauf zurückziehen, dass ihm der Inhalt der Vollmachtsurkunde nicht (mehr) bekannt ist. Er hat anlässlich der Beurkundung zu prüfen, ob der Handelnde eine Vollmacht hat und ob diese das Rechtsgeschäft abdeckt. In gleicher Weise war der Beklagte gehalten, sich die Regelung zur Befugnis des Verkäufers, ein Sondernutzungsrecht zu begründen, zu vergegenwärtigen, falls er sie nicht ohnehin noch im Gedächtnis hatte. Zumindest hätte der Beklagte die Kläger darauf hinweisen müssen, dass nicht feststeht, ob der Verkäufer das veräußerte Recht noch zuweisen kann und es daher besonders riskant ist, eine Kaufpreiszahlung ohne weitere rechtliche Absicherung vorzunehmen.
3. Schaden
Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass die Kläger bei ordnungsgemäßer Belehrung über die Risiken des Vertrages und die Problematik, ob der Veräußerer ihnen überhaupt noch das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz verschaffen kann, vernünftigerweise davon Abstand genommen hätten, den Vertrag zu schließen. Sie hätten dann weder den Kaufpreis geleistet noch die Grunderwerbssteuer noch die in Rechnung gestellten Notarkosten, was zusammen den Betrag von 11.399,52 € ergibt. Einen konkreten finanziellen Vorteil der Kläger hat der Beklagte nicht schlüssig dargetan, zumal sich die Kläger mit Forderungen der Eigentümergemeinschaft für die Nutzung der Stellfläche konfrontiert sehen.
4. Keine anderweitige Ersatzmöglichkeit
Die Kläger haben durch Vorlage der Erklärungen des Insolvenzverwalters belegt, dass der vormalige Verkäufer insolvent ist. Über entsprechende Informationen verfügt auch der Beklagte, wie sein Schreiben vom 13.10.2009 (Anlage K 7) belegt.
Dass die (nicht rechtschutzversicherten) Kläger mit hinreichender Aussicht auf Erfolg gegen sämtliche Eigentümer der Wohnanlage einen Anspruch auf Begründung eines Sondernutzungsrechts am Stellplatz geltend machen können, ist nicht ersichtlich.
5. Keine Verjährung
Die Verjährungseinrede des Beklagten ist nicht begründet. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB i.V.m. § 19 Abs. 3 BnotO beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Die Pflichtverletzung des Beklagten fand im Jahr 2002 anlässlich der notariellen Beurkundung statt. Die Kl äger haben jedoch im Einzelnen dargelegt, dass sie erst durch das Schreiben des Beklagten im Jahr 2009 (Anlage 7) vom Fehlschlagen des Erwerbs des Sondernutzungsrechts erfahren haben. Bis zu diesem Zeitpunkt sind sie überzeugt gewesen, im Grundbuch als Sondernutzungsberechtigte des Stellplatzes eingetragen zu sein, waren also gänzlich ahnungslos, dass ihnen Ansprüche wegen des gescheiterten Erwerbs des Sondernutzungsrechts zustehen könnten. Hierfür sprechen auch die vorgelegten Schreiben der Kläger an den Beklagten. Aspekte, aus denen sich eine frühere Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger ergeben könnte, hat der Beklagte nicht dargetan. Die dreijährige Verjährungsfrist war damit vor Klageerhebung (im Jahr 2010) noch nicht abgelaufen.
6. Zinsforderung
Der Anspruch auf Zinszahlung ist erst ab Rechtshängigkeit begründet, §§ 284. 286, 291 ZPO. Für die Zeit vor Rechtshängigkeit fehlt es an einer schlüssigen Anspruchsbegründung, weswegen die Berufung in diesem Punkt zurückzuweisen war.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 516 Abs. 3 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben.
