29.04.2005 · IWW-Abrufnummer 051221
Oberlandesgericht Karlsruhe: Urteil vom 25.02.2005 – 10 U 37/04
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Geschäftsnummer:10 U 37/04
1 O 153/03Landgericht Baden-Baden
Verkündet am25. Februar 2005
Oberlandesgericht Karlsruhe
10. Zivilsenat
Urteil
In dem Rechtsstreit XXX
wegen Forderung
hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2005 unter Mitwirkung von XXX
für Recht erkannt:
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 27. Februar 2004 - 1 O 153/03 - unter Ziff. 1 des Tenors abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger ? 565.587,18 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 07.05.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks der Gemarkung ..., eingetragen im Grundbuch von ... Blatt ..., lfd. Nummer ..., Flurstück-Nr. ...., Gebäude- und Freifläche, K., ..., an die Beklagte Ziff. 1 und weiter Zug um Zug gegen Abtretung eines etwaigen Anspruchs auf Erstattung der Grunderwerbssteuer an beide Beklagte. Die Beklagte Ziff. 1 wird außerdem verurteilt, an den Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus ? 565.587,18 seit dem 11.11.2002 bis zum 06.05.2003 zu zahlen.
Im Übrigen verbleibt es bei dem landgerichtlichen Urteil.
2. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt dieser selbst 9 %, die Beklagte Ziff. 1 49 % und die Beklagten Ziff. 1 und 2 als Gesamtschuldner weitere 42 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten trägt der Kläger 9 %, im Übrigen behalten diese ihre außergerichtlichen Kosten auf sich.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt dieser selbst 6 %, die Beklagte Ziff. 1 50 % und die Beklagten Ziff. 1 und 2 als Gesamtschuldner weitere 44 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten trägt der Kläger 6 %, im Übrigen behalten diese ihre außergerichtlichen Kosten auf sich.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Zwangsvollstreckung kann durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
G r ü n d e :
BGB-§§-Angaben beziehen sich auf die am 31.12.2001 geltende Fassung, Art. 229 § 5 EGBGB
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 27.02.2004 (I 1129 bis 1179) verwiesen. Zweitinstanzliche Änderungen und Ergänzungen ergeben sich aus den nachfolgenden Ausführungen.
Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung von ? 636.476,30 in Höhe von ? 598.076,30 gegen beide Beklagte nebst Zinsen stattgegeben, Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks K. der Gemarkung ... an die Beklagte Ziff. 1. Weiter hat es im Urteil festgestellt, dass die Beklagte Ziff. 1 sich im Annahmeverzug befindet, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger allen Schaden zu ersetzen, der ihm aus dem Abschluss des Darlehensvertrages bei der ...-Lebensversicherungs AG S. vom 07.06.2000 über DM 1.220.000 entsteht, sowie dass der Beklagten Ziff. 1 keine weitere Forderung aus dem Kaufvertrag vom 02.06.2000 zusteht. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung seiner Verurteilung hat das Landgericht ausgeführt, die Beklagte Ziff. 1 habe arglistig eine nicht vorhandene Eigenschaft, nämlich eine funktionstüchtige Fußbodenheizung im Nebenhaus des gekauften Anwesens, vorgespiegelt. Ihre Haftung folge aus der entsprechenden Anwendung des § 463 Satz 2 BGB. Der Beklagte Ziff. 2 hafte nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss als Verhandlungsgehilfe.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der beiden Beklagten, die nach wie vor Klagabweisung anstreben. Sie rügen im Wesentlichen eine unvollständige Beweisaufnahme sowie eine fehlerhafte Beweiswürdigung durch das Landgericht und vertreten die Ansicht, es stelle einen wesentlichen Verfahrensfehler dar, dass das Landgericht sie, die Beklagten, nicht von Amts wegen als Partei vernommen habe. Wäre dies geschehen und wären sie nicht nur völlig unvorbereitet informatorisch angehört worden, hätte ihre Aussage zu Lasten des Klägers ins Gewicht fallen müssen. Das Landgericht habe weiter Schreiben des Klägers sowie vorgetragene und teilweise unbestritten gebliebene Tatsachen übergangen, die den klägerischen Vortrag als reinen Zweckvortrag widerlegten. So hätten die Beklagten bereits in erster Instanz darauf hingewiesen, dass angesichts der Stundung eines Kaufpreisteiles von 1,2 Mio. DM auf fünf Jahre die Annahme, eine Täuschung werde innerhalb dieses Zeitraumes nicht bemerkt werden, absurd sei. Fehlerhaft habe das Landgericht es auch unterlassen, 15 von ihnen benannte Zeugen zum Beweis dafür zu hören, dass das Studiohaus, namentlich auch im Winter, im Hinblick auf die eingebaute Radiatorenheizung behaglich und beanstandungsfrei habe benutzt werden können. Aus dem Umstand, dass die Temperaturen im Winter 2000/2001 sehr niedrig gewesen seien, sei zwingend zu folgern, dass der Kläger über das Nichtvorhandensein der Fußbodenheizung im Nebenhaus informiert gewesen sei, da er sonst bereits zu Beginn der kalten Jahreszeit nach seinem Einzug im Jahre 2000 bei ihnen, den Beklagten, angefragt hätte, was mit der Fußbodenheizung im Nebenhaus sei. Nicht berücksichtigt habe das Landgericht Schreiben des Klägers vom 18.08.2000 und vom 24.12.2000, in denen dieser sich für den ausgezeichneten Zustand des Hauses bedankt (Anlagenheft S. 447) und mitgeteilt habe, er habe die Kaufentscheidung noch nie bereut (Anlagenheft S. 445). Ebenfalls nicht berücksichtigt habe das Landgericht ihren Vortrag, dass die finanzielle Situation des Klägers der entscheidende Grund für seine Kaufreue sei und den Vorwandcharakter der behaupteten arglistigen Täuschung zwingend belege. Die Einkommenssituation des Klägers habe sich nicht so entwickelt, wie von diesem bei Kauf des Grundstücks erwartet, da die Autorenhonorare für seinen Strafrechtskommentar infolge von Verschiebungen der Neuauflagen geringer als erwartet ausgefallen seien. Es gebe daher für die zu bezahlende zweite Kaufpreisrate im Juni 2005 in Höhe von 1,2 Mio. DM eine Deckungslücke. Der Kläger habe spätestens im Mai 2002 erkannt, dass er sich finanziell übernommen habe. Das wolle er nun mit der Behauptung überdecken, er sei von ihnen, den Beklagten, getäuscht worden, um so aus den Verpflichtungen, die er nicht erfüllen könne, herauszukommen.
Zu Unrecht habe das Landgericht das von der Maklerin verwandte Exposé zum Nachweis für eine Täuschungshandlung von ihnen, den Beklagten, herangezogen. Die zweite Seite des Exposés sei von der Maklerin ohne Absprache mit ihnen aus einem Buch über das Werk des Architekten E. herauskopiert worden. Allein die Maklerin sei daher für einen etwaigen ?Widerspruch? hinsichtlich der Fußbodenheizung verantwortlich. Sie, die Beklagten, hätten den Begriff ?teilweise Fußbodenheizung? als durchaus in Ordnung angesehen, da lediglich im Haupthaus, nicht aber im Nebenhaus, eine Fußbodenheizung vorhanden war. Die Auslegung des Begriffes ?teilweise? durch das Landgericht sei willkürlich.
Die Tatsache, dass der Kläger vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Maklerin nach Heizungsunterlagen gefragt, diese nicht erhalten und dennoch notariell abgeschlossen habe, zeige, dass die Heizungsfrage für den Kaufentschluss keineswegs kausal gewesen sei. Der Kläger sei an dieser Frage überhaupt nicht interessiert gewesen. Eine bestimmte Heizung habe er keineswegs erwerben wollen, dies sei für ihn unwichtig gewesen. Bei dem Besichtigungstermin am 11.05.2000 hätten sie, die Beklagten, sehr wohl auf das Nichtvorhandensein der Fußbodenheizung im Nebenhaus und durchaus stolz auf die vorhandene, mit erheblichem Finanzaufwand installierte Radiatorenheizung hingewiesen.
Eine Auseinandersetzung des Landgerichts mit der Glaubwürdigkeit der vernommenen, von Klägerseite benannten Zeugen habe nicht stattgefunden; das Landgericht habe die Zeugen auch völlig unzureichend befragt.
Schließlich wenden die Beklagten zur Schadenshöhe ein, der Kläger sei zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die nicht erstattungsfähige Mehrwertsteuer (Makler-, Notar- und Renovierungskosten) belaufe sich auf ? 7.046,51.
Fürsorglich werde im Hinblick auf die geltend gemachten Ansprüche gem. § 463 Satz 2 BGB die Einrede der Verjährung erhoben. Eine Haftung des Beklagten Ziff. 2 unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss in Verbindung mit § 463 BGB sei ausgeschlossen, da § 463 BGB eine abschließende Sonderregelung in Bezug auf Fehler und Eigenschaften einer Kaufsache darstelle. Der Beklagte Ziff. 2 sei jedoch, wie unstreitig, nicht Verkäufer des Grundstücks gewesen.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 27.02.2004 aufzuheben, soweit der Klage stattgegeben wurde, und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt unter Verteidigung des angefochtenen Urteils und unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Instanzen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg dahingehend, dass der Kläger sich infolge des Zeitablaufs eine weitere Nutzungsentschädigung anrechnen lassen muss, dass Vorsteuern in Abzug zu bringen sind und dass eine weitere Zug-um-Zug-Verurteilung im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer auszusprechen ist. Im Übrigen war die Berufung als unbegründet zurückzuweisen.
Der Kläger hat entsprechend § 463 Satz 2 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte Ziff. 1 auf Zahlung von ? 565.587,18 nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks K. in ... und Zug um Zug gegen Abtretung eines Anspruchs auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer; außerdem hat er gegen sie auch Anspruch auf die weiteren vom Landgericht unter Ziff. 2, 3 und 4 des Tenors getroffenen Feststellungen. Gegen den Beklagten Ziff. 2 hat der Kläger identische Zahlungs- und, soweit beantragt, Feststellungsansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss.
Die Beklagte Ziff. 1 hat vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages dem Kläger vorgespiegelt, im Nebenhaus (Studio) des streitgegenständlichen Objektes befinde sich eine - funktionierende - Fußbodenheizung, obwohl es eine solche, wie der Beklagten Ziff. 1 bekannt war, unstreitig nicht gab (I 1.). Das Vorspiegeln war arglistig. Daraus folgt eine Haftung der Beklagten Ziff.1 entsprechend § 463 Satz 2 BGB (2.). Die Beklagte Ziff. 1 hat weder nachgewiesen, dass dem Kläger der Fehler bekannt war (§ 460 BGB), noch, dass das arglistige Vorspiegeln für den Kaufentschluss des Klägers völlig belanglos war (3.). Der Anspruch des Klägers geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks und Abtretung betreffend die Grunderwerbssteuer (4.).
Der Beklagte Ziff. 2 haftet unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss als Verhandlungsgehilfe, der ein besonderes wirtschaftliches Interesse an dem Vertragsabschluss hatte und der bei den Verkaufsverhandlungen maßgeblich beteiligt war (II 1.). Auch er hat arglistig das Vorhandensein einer Heizung vorgespiegelt (2.). Die Vermutung, dass der Kläger bei Kenntnis des wahren Sachverhaltes das Hausgrundstück nicht gekauft hätte, hat der Beklagte Ziff.2 nicht widerlegt (3.). Der Anspruch des Klägers ist auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet, d.h. er hat insbesondere Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und auf Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen (4.).
I. 1. Die Beklagte Ziff. 1 hat dem Kläger vorgespiegelt, dass es in dem separaten Studiohaus jedenfalls in einem Teil der Räume, insbesondere im Arbeitsraum, eine funktionierende Fußbodenheizung gibt, obwohl sie wusste, dass die seitens des Erbauers des Hauses, des Architekten E., eingebaute Fußbodenheizung im Studio bereits geraume Zeit vor dem Verkauf des Objektes an den Kläger, nämlich im Jahre 1995, stillgelegt worden war und nicht mehr betrieben werden konnte. Dabei muss die Beklagte Ziff. 1, soweit sie nicht selbst getäuscht hat, sich das Handeln ihres Ehemannes als Verhandlungsgehilfen unter Vertretungsgesichtspunkten zurechnen lassen (vgl. Palandt/Putzo BGB 61. Aufl. § 463 Rn. 7, Palandt/Heinrichs a.a.O. § 166 Rn. 4; BGHZ 117, 104, 106), da sie diesen jedenfalls konkludent mit den Vertragsverhandlungen beauftragt hat und dieser - wie sich allein schon aus der vorgelegten Korrespondenz ergibt - mit dem Kläger korrespondiert und verhandelt und sich dabei als Verkäufer geriert hat (vgl. z.B. Schreiben des Beklagten Ziff. 2 vom 16.05.2000, Anl. K 4, Anlagenheft S. 47: ?Ich verkaufe nicht aus Not?).
Auch soweit die Beklagte Ziff. 1 die Verhandlungen nicht selbst geführt und auch nicht durch ihren Ehemann hat führen lassen, sondern sie der Maklerin, der Zeugin M., überlassen hat, haftet sie, insoweit sie die Maklerin nicht über die Umstände informiert hat, die dem Käufer zu offenbaren sind (vgl. BGH Urteil vom 14.05.2004, NZM 04, 589, 590).
Somit haftet die Beklagte Ziff. 1 dafür, dass sie und ihr Ehemann, der Beklagte Ziff. 2, das Vorhandensein einer Fußbodenheizung vorgespiegelt haben und die Zeugin M. nicht durch zutreffende Informationen in den Stand gesetzt haben, den Kläger richtig zu informieren.
a) Es ist inzwischen unstreitig, dass es im Studio zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und auch zu dem Zeitpunkt, als der Kläger das Anwesen zuvor besichtigte, keine funktionierende Fußbodenheizung gab. Die Beklagten haben selbst in der Klagerwiderung vorgetragen, nach einem Rohrbruch der Fußbodenheizung im Studio im Jahre 1995 sei der Heizkreislauf abgetrennt und die Fußbodenheizung stillgelegt worden (Schriftsatz vom 20.06.2003, S. 10, 11, I 181, 183). Grund dafür sei gewesen, dass der unter Denkmalschutz stehende ?E. -Fußboden? nicht zwecks Fehlersuche habe geöffnet werden können. Dieses Wissen hat die Beklagte Ziff.1 dem Kläger nicht offenbart, sondern im Gegenteil - im Zusammenwirken mit dem Beklagten Ziff. 2 - eine funktionierende Fußbodenheizung vorgespiegelt und es zugelassen, dass auch die ihrerseits falsch informierte Maklerin M. dem Kläger unzutreffende Informationen erteilte.
Dieses Verhalten der Beklagten Ziff. 1 folgt zur Überzeugung des Senats aus einer umfassenden Würdigung des beiderseitigen Parteivortrags einschließlich der Angaben der informatorisch gehörten Beklagten, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und einer Berücksichtigung der von den Parteien vorgelegten Urkunden.
b) Der Kläger hat von Anfang an vorgetragen, während der wiederholten Besichtigungstermine sei ausdrücklich erklärt worden, das Anwesen verfüge in beiden Häusern über eine Fußbodenheizung und zusätzlich über eine Radiatorenheizung; die Heizung sei insgesamt auf neuestem Stand der Technik und sehr energiesparend (Klagschrift vom 25.04.2003, S. 20, I 39); der komplette Ausfall der Fußbodenheizung im Studio dagegen sei verschwiegen worden.
Für die Richtigkeit dieses Vortrags spricht bereits das dem Kläger von der Maklerin zur Verfügung gestellte Exposé (Anl. K 2, Anlagenheft S. 21 f), das auf der ersten Seite ausführt ?Heizung: Ölzentralheizung/teilweise Fußbodenheizung?. Auf der zweiten Seite, die eine Kopie aus einem Werk über die Bauten des Architekten E. ist (vgl. das beiliegende Buch ?Egon E. ? S. 186), ohne dass dies allerdings hinreichend kenntlich gemacht ist, befindet sich der Satz: ?Beide Häuser sind mit Fußbodenheizung ausgestattet, in den Obergeschossen zusätzlich mit Infrarotstrahlern in den Deckenvouten?. Wie erst im Laufe des Verfahrens klar geworden ist, enthielt das Exposé noch eine dritte Seite, nämlich die Kopie eines in einer Zeitschrift erschienenen Artikels über das E. - Wohnhaus, in dem ebenfalls steht ?Beide Häuser sind mit Fußbodenheizung ausgestattet? (vgl. Schriftsatz des Klägers vom 17.02.2004, I 1057 f, Anl. K 45, I 1063).
Liest man das dreiseitige Exposé im Zusammenhang, kann ein unbefangener Leser im Hinblick auf die Seiten 2 und 3 (?Beide Häuser sind mit Fußbodenheizung ausgestattet?) die Angabe auf der ersten Seite ?teilweise Fußbodenheizung? weder so verstehen, dass sich eine solche nur im Haupthaus und nicht im Nebenhaus befindet, erst recht nicht so, dass die Fußbodenheizung teilweise funktioniert und teilweise nicht, sondern allenfalls so, dass nicht alle Räume in beiden Häusern mit Fußbodenheizung ausgestattet sind.
Das Exposé spricht somit für den Vortrag des Klägers, dass bezüglich des Studios jedenfalls für den Arbeitsraum eine Fußbodenheizung als vorhanden und funktionierend dargestellt wurde.
Die Beklagte Ziff. 1 kann sich nicht darauf berufen, dass das Exposé nicht von ihr, sondern von der Maklerin, der Zeugin M. , erstellt worden sei. Dies ist schon deshalb nicht möglich, weil die Beklagte Ziff. 1 im Zusammenwirken mit ihrem Ehemann die Maklerin über die Fußbodenheizung falsch informiert hat, so dass ihr aus diesem Grund das fehlerhafte Exposé als eigenes Verschulden anzurechnen ist. Denn aus der Aussage der Zeugin M. folgt, dass diese ihre Informationen (über den Inhalt des Exposés) von den Beklagten hatte, teilweise auch aus der ihr von den Beklagten zur Verfügung gestellten Literatur (vgl. Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 15.10.2003, S. 3, I 733). Die Beklagte Ziff. 1 hat zwar bei ihrer informatorischen Anhörung angegeben, das Exposé habe ausschließlich Frau M. gemacht (vgl. I 1029), sie gehe aber davon aus, dass sie oder ihr Mann die Maklerin über Einzelheiten informiert habe (I 1029,1031). Die Beklagte Ziff. 1 hat hinzugefügt, das Exposé sei ihnen gezeigt worden, sie hätten keine Einwendungen dagegen erhoben (I 1031). Damit steht fest, dass die Beklagte Ziff. 1 den Inhalt des Exposés gekannt und den Passus ?Fußbodenheizung in beiden Häusern? unbeanstandet gelassen hat. Das gereicht ihr zum Verschulden.
Auch der Beklagte Ziff. 2 hat bei seiner informatorischen Anhörung zunächst bekundet, es beruhe nicht auf ihrer - der Beklagten - Veranlassung, dass die Maklerin eine Seite aus einem Buch kopiert und in das Exposé eingefügt habe (I 1033 unten). Allerdings hat er auch angegeben, sie hätten Frau M. ?ein Buch über diese Villa? zur Verfügung gestellt, aus dem Frau M. eine Seite kopiert habe (I 1033).
Bei diesem Buch handelt es sich offensichtlich um den auch dem Gericht vorliegenden Bildband ?Egon E. , Bauten und Projekte?, in dem das gesamte Werk von E. vorgestellt wird und in dem sich vier Seiten von insgesamt 320 mit seinem Wohnhaus, dem hier streitgegenständlichen Objekt, befassen. Von den vier Seiten sind drei Seiten fast ausschließlich Fotografien und nur eine Seite Text. Diese eine Seite Text wurde in das Exposé übernommen. Wenn die Beklagten daher das Buch zur Verfügung gestellt haben und, wie auch der Beklagte Ziff. 2 einräumt vgl. I 1037), das Exposé gesehen haben, das eine Fotokopie aus dem Werk über E. enthielt, konnte es sich nur um diese eine bestimmte Seite handeln, deren Inhalt unschwer zur Kenntnis genommen werden konnte. Soweit der Beklagte Ziff.2 behauptet, er habe den Inhalt nicht näher zur Kenntnis genommen (I 1037), vermag dies nicht zu überzeugen. Dazu kommt, worauf auch der Kläger mit der Berufungserwiderung hinweist, dass die Behauptung des Beklagten Ziff. 2, er habe der Maklerin ein Buch zur Verfügung gestellt, aus dem diese eine Kopie gefertigt habe, in Widerspruch zu früherem schriftsätzlichen Vortrag steht. Mit Schriftsatz vom 28.08.2003 S. 16 (I 605) wurde nämlich vorgetragen, dass die Beklagten der Maklerin mehrere Ausschnitte aus Zeitungen und Zeitschriften bzw. kopierte Seiten aus Büchern vorgelegt hätten. Aus einem dieser Artikel stamme der Auszug, den die Maklerin in das Exposé hineinkopiert hätte. Nach diesem Vortrag haben die Beklagten bereits gezielt eine Auswahl über die Texte getroffen, die die Maklerin verwenden konnte und sollte. Dieser Vortrag passt im Übrigen zwanglos zu den Angaben der Maklerin, sie habe ihre Informationen auch aus der ihr zur Verfügung gestellten Literatur entnommen.
Nach alledem muss die Beklagte Ziff. 1 sich den Inhalt des Exposés zurechnen lassen und kann dafür nicht die insoweit als Vertreterin handelnde Maklerin verantwortlich machen.
b) Damit spricht bereits die Urkundenlage dafür, dass das Objekt als ein solches mit Fußbodenheizung in beiden Häusern verkauft wurde. Dass weder die Maklerin, die die Unrichtigkeit dieser Information nicht kannte - dazu weiter unten (d.aa), - noch die Beklagten auf die fehlende Fußbodenheizung hingewiesen haben, sondern statt dessen eine vorhandene und funktionierende Fußbodenheizung im Studio vorgespiegelt wurde, ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus den nachfolgenden Umständen:
aa) Zunächst ist der wechselnde und teilweise sich widersprechende Beklagtenvortrag zu würdigen, der bereits stark gegen eine erfolgte Aufklärung, wie sie jetzt von den Beklagten behauptet wird, spricht.
Mit der Berufung wird das landgerichtliche Urteil u.a. deshalb angegriffen, weil das Landgericht nicht gesehen bzw. schlichtweg übergangen habe, dass der Beklagte Ziff. 2 bei seiner informatorischen Anhörung angegeben habe, er habe den Kläger darauf hingewiesen, dass die Fußbodenheizung im Nebenhaus nicht funktioniere, aber eine Radiatorenheizung da sei; auf diese habe er den Kläger immer wieder aufmerksam gemacht, da er sie für ein wichtiges Verkaufsargument gehalten habe (Schriftsatz vom 01.06.2004, S. 5, 12, II 77, 91). In dieser Prägnanz wurde dies indes weder als Vortrag der Beklagten in erster Instanz gebracht noch ergibt sich ein solch präziser Vortrag aus dem Inhalt der informatorischen Befragung des Beklagten Ziff. 2.
Mit der Klagerwiderung wurde lediglich vorgetragen, die Beklagten hätten dem Kläger gegenüber zu keinem Zeitpunkt ?den Eindruck vermittelt?, das sogenannte Studiohaus könne mittels Fußbodenheizung beheizt werden (S. 26 des Schriftsatzes vom 20.06.2003, I 213). Weiter wurde in diesem Schriftsatz ausgeführt, die Radiatoren im Studio seien unübersehbar, ein Verschweigen dieser Heizung habe daher keinen Sinn gemacht (I 215). Die Beklagten hätten im Hinblick auf die im Jahre 1995 im Studiohaus außer Betrieb genommene Fußbodenheizung und die statt dessen installierten neuen Radiatorenheizung kein Problem erkennen können und hätten keinen Grund gehabt, irgend etwas in diesem Zusammenhang dem Kläger gegenüber arglistig zu verschweigen oder gar falsche Angaben zu machen (I 215). Es sei offensichtlich erkennbar gewesen, wo Fußboden- (Haupthaus) und wo Radiatorenheizung (Studiohaus) ?gearbeitet? hätten (I 215).
Dieser Vortrag kann nur so verstanden werden, dass behauptet werden sollte, über die Fußbodenheizung im Studio sei gar nicht gesprochen worden, aus dem Vorhandensein von Radiatoren habe der Kläger schließen können und müssen, dass das Studio (nur) über diese beheizt werde.
Zu diesem Zeitpunkt - Klagerwiderung - behaupteten die Beklagten also selbst nicht, wie sie dies später tun, sie hätten auf die stillgelegte Fußbodenheizung ausdrücklich hingewiesen.
Im zeitlich folgenden Schriftsatz vom 28.08.2003 (I 575 ff.) trugen die Beklagten vor, der Kläger hätte kein Interesse an der Heizungsanlage gezeigt, als sie, die Beklagten, ihm die damals noch keine fünf Jahre alte und damit neue Heizungsanlage hätten präsentieren wollen (I 601). Falsch sei die Behauptung des Klägers, sie hätten ihn darauf hingewiesen, die Radiatorenheizung sei eine Zusatzheizung. Der Kläger hätte kein Interesse an Funktionsweise, Zustand und Art der Heizungsanlage gehabt (I 601).
Auch hier wurde also keine ausdrückliche Aufklärung behauptet.
Nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme am 15.10.2003 (I 729 ff.) fand auf Beklagtenseite ein Anwaltswechsel statt. Auch in dem ersten Schriftsatz der neuen Prozessbevollmächtigten der Beklagten finden sich allerdings (noch) keine klaren, präzisen Aussagen dazu, ob, wann und wie die Beklagten auf die stillgelegte Heizung im Studio hingewiesen haben. Vielmehr wurde reichlich unbestimmt vorgetragen, es sei bereits nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass der Kläger ?alle Informationen erhalten habe, über die er wirklich informiert werden wollte? (Schriftsatz vom 21.11.2003, I 831, 833); es sei ?schlicht abwegig?, anzunehmen, die Beklagten hätten bewusst Informationen vorenthalten (I 833). Weiter nimmt breiten Raum in diesem Schriftsatz die Forderung ein, die Beklagten müssten als Partei über die zwischen den Parteien geführten Gespräche anlässlich der Besichtigung des Grundstücks gehört werden (I 841ff). Präzise Angaben dazu, was die Beklagten bekunden sollen bzw. was konkret Inhalt des Beklagtenvortrags ist, wurden allerdings nicht gemacht. Dazu hätte aber Anlass bestanden, weil bislang - wie oben ausgeführt - gerade nicht konkret vorgetragen worden war, ob, wann und wem gegenüber die Beklagten auf die fehlende Fußbodenheizung im Studio hingewiesen haben. Darauf hat auch das Landgericht in seinem Beschluss vom 12.12.2003 (I 857, 861) hingewiesen. Erstmals in dem diesem Hinweis folgenden Schriftsatz ließen die Beklagten dann vortragen, der Kläger sei von den Beklagten ?natürlich aufgeklärt? worden, und zwar in der Weise, dass es nur im Haupthaus eine Fußbodenheizung und im Nebenhaus nur eine (im Übrigen ohnehin ins Auge springende) Radiatorenheizung gab (Schriftsatz vom 16.01.2004, I 923,927). Zwei Seiten weiter (I 931) wurde nochmals ausdrücklich beantragt, die Beklagten (u.a.) dazu anzuhören, dass mehrfach versucht worden sei, den Kläger darüber aufzuklären, dass es nur im Haupthaus eine Fußbodenheizung und im Nebenhaus nur eine Radiatorenheizung gebe, und versucht worden sei, ?dem Kläger die Funktionsweise der Heizungen, insbesondere auch den Umstand der seit 1995 neu installierten Radiatorenheizung im Nebenhaus zu erläutern?. Bei diesem ausdrücklichen Antrag auf Anhörung fehlte somit wieder die zuvor aufgestellte Behauptung, der Kläger sei ?natürlich? ausdrücklich von den Beklagten auf die fehlende Fußbodenheizung im Studio hingewiesen worden, vielmehr sollte dies nunmehr nur ?versucht? worden sein.
Mit der Berufungsbegründung wurde wiederum - erstaunlicherweise allerdings nur als (interpretierte) Wiedergabe des Inhalts der inzwischen erfolgten informatorischen Anhörung des Beklagten Ziff. 2 - vorgetragen, der Kläger sei ausdrücklich auf die fehlende Fußbodenheizung hingewiesen worden.
Eine Würdigung dieses wechselnden, teilweise sich widersprechenden Parteivortrags spricht bereits dagegen, dass die Beklagten bzw. einer der beiden Beklagten den Kläger positiv unmissverständlich darauf hingewiesen hat, dass entgegen den Angaben auf Seite 2 und 3 des Exposés bzw. in Erläuterung des Begriffes ?teilweise? auf Seite 1 des Exposés das Studio nicht über eine funktionierende Fußbodenheizung verfügt. Wäre dem so gewesen, hätte es mehr als nahe gelegen, dies auch von Anfang an so vorzutragen (was, wie aufgezeigt, nicht geschehen ist) und sich nicht in nebulösen Vermutungen darüber zu ergehen, was hätte auffallen bzw. vom Kläger ?natürlich? erkannt werden müssen.
bb) Dieses bis dahin gewonnene Ergebnis wird bestätigt durch die informatorische Anhörung der Beklagten. Beide haben, obwohl die Frage, ob der Kläger auf das Nichtvorhandensein einer Fußbodenheizung im Studio hingewiesen wurde oder nicht bzw. ob eine solche als vorhanden ausdrücklich hervorgehoben wurde oder nicht, relativ einfach mit ja oder nein zu beantworten sein dürfte, sich dazu ausweichend und bewusst vage geäußert.
Die Beklagte Ziff. 1 hat zunächst angegeben, der Kläger habe sich für die Heizung nicht interessiert (I 1027). Bei der zweiten Besichtigung sei nicht nach Details gefragt worden. Über die Heizung sei überhaupt nicht gesprochen worden (I 1029). Erst auf Frage des Gerichts hat die Beklagte Ziff. 1 weiter erklärt, es sei ?grob? über die Heizungen gesprochen worden. Auf Vorhalt ihres Prozessbevollmächtigten erklärte sie dann, über technische Details sei nicht im Einzelnen gesprochen worden, es sei aber über Fußbodenheizung und andere Heizungen gesprochen worden (I 1031). Weiter hat die Beklagte Ziff. 1 angegeben, die Ehefrau des Klägers habe gewusst, dass Radiatorenheizung und Fußbodenheizung da gewesen seien. Sie habe sie ja bei dem Besichtigungstermin am 11.05. gesehen. Sie, die Beklagten, hätten auch darauf hingewiesen, dass Radiatorenheizung vorhanden war (I 1031).
Aus diesen Angaben erschließt sich allerdings nicht, woher die Ehefrau des Klägers das Wissen gehabt haben soll, dass im Studio keine Fußbodenheizung ist. Aus den Angaben der Beklagten Ziff. 1 folgt auch nicht, wie von den Beklagten jetzt vorgetragen wird, dass der Kläger ausdrücklich auf die fehlende Fußbodenheizung hingewiesen wurde.
Auch der Beklagte Ziff. 2 betonte zwar, er habe ?immer wieder? auf die nagelneue Radiatorenheizung hingewiesen (die allerdings ebenfalls bereits fünf Jahre alt war). Von sich aus hat auch der Beklagte Ziff. 2 aber nicht bekundet, dass er auf die fehlende Fußbodenheizung hingewiesen habe. Erst auf Frage des Gerichts, ob er dem Kläger konkret gesagt habe, dass die Fußbodenheizung nur im Haupthaus funktioniere, erklärte der Beklagte Ziff. 2: ?Sicherlich?. Er habe auch erklärt, dass die Fußbodenheizung sehr schwer zu bedienen sei, die Radiatorenheizung sei viel leichter zu bedienen, das beziehe sich selbstverständlich nur auf das Haupthaus (vgl. I 1033).
Würdigt man dieses Aussageverhalten, fällt auf, dass beide Beklagte das mangelnde Interesse des Klägers an der Heizungsanlage ebenso bekundet haben wie ihren - der Beklagten - mehrfachen Hinweis auf die Radiatorenheizung, dass aber immer erst auf ausdrückliche Nachfrage ohne nähere Erläuterungen lediglich bejaht wurde, dass ein Hinweis auf die fehlende Fußbodenheizung gegeben worden sei.
Es bestehen daher nach den schriftlichen und mündlichen Einlassungen der Beklagten selbst bereits erhebliche Zweifel an der jetzigen Behauptung der Beklagten, auf die fehlende Fußbodenheizung sei ausdrücklich hingewiesen worden.
cc) Die Bekundungen der Beklagten bei ihrer informatorischen Anhörung können der Entscheidung des Senats ohne Versto ß gegen prozessuale Vorschriften zugrunde gelegt werden.
Mit der Berufung wird vorgetragen, die vom Landgericht praktizierte Anhörungsmethode sei deutlich verfahrensfehlerhaft, da die Beklagten zum Termin nicht geladen worden seien und diese deshalb durch ihre Befragung verwirrt/überrascht und überfordert gewesen seien (II 75). Bei richtiger Behandlung hätten die Beklagten geladen und als Partei von Amts wegen vernommen werden müssen. Wären sie fair vernommen worden, wäre das Urteil anders ausgefallen (II 105).
Diesen Argumenten kann der Senat nicht folgen. Ein Verstoß gegen prozessuale Vorschriften oder gegen das Gebot des fairen Verfahrens ist nicht ersichtlich. Zum Zeitpunkt der informatorischen Anhörung der Beklagten am 30.01.2004 war der Rechtsstreit seit ca. neun Monaten anhängig. Die Beklagten wussten genau, welches die erhebliche und streitentscheidende Frage des Prozesses war, zumal es in der am 15.10.2003 durchgeführten Beweisaufnahme in erster Linie und fast ausschließlich um die Frage der Fußbodenheizung im Studio ging. Die Beklagten hatten schriftsätzlich am 16.01.2004 im Einzelnen dazu Stellung genommen, zu welchen Themen sie ihrer Ansicht nach als Partei angehört werden müssten (I 925 ff., 931 ). Weshalb sie dann bei ihrer tatsächlich geschehenen Anhörung in dem Termin, an dem sie von sich aus teilgenommen haben, unvorbereitet und überfordert gewesen sein sollen, erschließt sich dem Gericht nicht. Das Thema, ob über eine fehlende Fußbodenheizung aufgeklärt wurde oder nicht, oder ob auf eine solche ausdrücklich hingewiesen wurde oder nicht, ist auch nicht so komplex, dass es intensiver Vorbereitung bedürfte.
Nicht gefolgt werden kann den Beklagten auch insoweit, als sie die Ansicht vertreten, eine Parteivernehmung von Amts wegen sei zwingend geboten und deshalb in der Berufungsinstanz nachzuholen, und hierzu auf das Gebot der Waffengleichheit hinweisen (S. 17 der Berufungsbegründung vom 01.06.2004, II 101). Die dazu vom Bundesgerichtshof entwickelte Rechtsprechung (BGH NJW 1999,363,364) stützt die Auffassung der Beklagten nicht. Danach kann eine Parteivernehmung von Amts wegen unter Umständen dann angeordnet werden, wenn das Ergebnis eines Vieraugengesprächs aufgrund der Zeugenaussage des einen Beteiligten festgestellt werden soll, während der andere Beteiligte Partei ist und daher nicht als Zeuge vernommen werden kann (vgl. dazu auch Zöller/Greger, ZPO 25. Aufl. § 448 Rn. 2 a). Ob im vorliegenden Fall eine vergleichbare Konstellation gegeben ist, ist bereits äußerst fraglich. Letztlich kommt es darauf nicht an. Denn dem Grundsatz der Waffengleichheit kann auch dadurch genügt werden, dass die durch ihre prozessuale Stellung bei der Aufklärung eines Vieraugengesprächs benachteiligte Partei nach § 141 ZPO persönlich angehört wird, wobei das Gericht nach ständiger Rechtsprechung nicht gehindert ist, im Rahmen der Würdigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme einer Parteierklärung, auch wenn sie außerhalb einer förmlichen Parteivernehmung erfolgt ist, den Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen zu geben. Dies folgt aus dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO (BGH aa0).
Eine förmliche Parteivernehmung ist daher auch in der Berufungsinstanz nicht geboten, der Senat hält auch eine Wiederholung der informatorischen Anhörung nicht für erforderlich, da die Beklagten aus-reichend Gelegenheit hatten, sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen zu äußern, und mit der Berufung auch nicht konkret vorgetragen wird, was die Beklagten bei einer - erneuten - Vernehmung anders oder neu vortragen könnten bzw. was sie vor dem Landgericht in Verwirrung/Überraschung/Überforderung falsch bekundet haben wollen. Das Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Anhörung unterliegt der richterlichen Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO.
c) Nachdem bereits aufgrund des wechselnden und widersprüchlichen Parteivortrags der Beklagten erhebliche Zweifel an deren Darstellung bestehen, sie hätten auf die fehlende Fußbodenheizung hingewiesen, und nachdem der Inhalt des Exposés für die Richtigkeit des klägerischen Vortrags spricht, ist der Senat aufgrund des Ergebnisses der erstinstanzlich durchgef ührten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Beklagten nicht nur nicht über die stillgelegte Fußbodenheizung im Studio aufgeklärt haben, sondern das Vorhandensein einer solchen Fußbodenheizung vor-gespiegelt haben.
aa) Der Zeugin M. wurde der Beweisbeschluss des Landgerichts zu Beginn ihrer Vernehmung vorgehalten. Dieser lautet unter Ziff. I 1: Sie, die Maklerin, habe in Anwesenheit der Beklagten Ziff. 1 dem Kläger gegenüber auf Nachfrage dargelegt, dass Haupthaus und Studio mit Fußbodenheizung ausgestattet seien (vgl. I 643). Die Zeugin hat angegeben, dies sei richtig (vgl. Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 15.10.2003, I 731). Sie hat weiter bekundet, sie habe in ihrem Exposé das Wort ?teilweise Fußbodenheizung? dahin verstanden, dass es sich auf Bereiche im Haus bezog und nicht darauf, dass die Heizung nur teilweise funktioniere. Wenn sie gewusst hätte, dass etwas nicht funktioniere, hätte sie das weitergegeben (I 731). Die Zeugin hat weiter angegeben, sie habe von den Beklagten die Information erhalten, dass die Heizungsanlage vor wenigen Jahren komplett erneuert und modernisiert worden sei (I 731). Wenn sie gefragt werde, ob die Beklagte Ziff. 1 ihr gesagt habe, dass die Fußbodenheizung im Studio nicht funktioniere, so müsse sie sagen, dass sie sich daran erinnern würde, wenn Frau O. das gesagt hätte. An eine solche Äußerung hätte sie sich erinnert, da es sich um eine neue Information gehandelt hätte (I 733).
Aus diesen Angaben folgt, dass die Zeugin aufgrund der ihr von den Beklagten erteilten Informationen davon ausgegangen ist, dass auch im Nebenhaus jedenfalls teilweise Fußbodenheizung vorhanden ist und dass sie nicht wusste, dass diese dort stillgelegt ist. Das entspricht auch dem Inhalt des vorprozessualen Schreibens der Zeugin vom 13.05.2002 an den Kläger, in dem ausgeführt wird, es sei ihr nicht bekannt gewesen, dass Teile der (Fußboden)Heizung nicht vollständig funktionieren oder sogar nicht mehr vorhanden seien (Anl. K 3, Anlagenheft S. 39).
Der Senat hat wie das Landgericht ( S.14 des Urteils, I 1155) keine Anhaltspunkte dafür, am Wahrheitsgehalt der Angaben der Zeugin zu zweifeln. Die Beklagten vermögen auch keine überzeugenden Gründe dafür anzugeben, weshalb die Zeugin die Unwahrheit gesagt haben sollte. Damit ist die Behauptung der Beklagten, die sie bei ihrer informatorischen Anhörung gemacht haben, die Zeugin habe gewusst, dass im Nebenhaus eine Fußbodenheizung nicht existiere (so die Beklagte Ziff. 1, vgl. I 1027, und der Beklagte Ziff. 2, I 1031), widerlegt. Da die Zeugin dies nicht gewusst hat, kann sie den Kläger auch nicht, wie die Beklagten vorgetragen haben, darauf hingewiesen haben.
bb) Die Aussage der Zeugin M. wird ergänzt und bestätigt durch die Bekundungen der Zeugin Cornelia F., der Ehefrau des Klägers, wonach bei der ersten Besichtigung von der Maklerin auf die teilweise, nämlich in den Wohn- bzw. Büroräumen, vorhandene Fußbodenheizung auch im Nebenhaus hingewiesen wurde (I 737). Die Zeugin hat weiter angegeben, dass die Beklagten ausdrücklich auf eine bestehende Fußbodenheizung in beiden Häusern hingewiesen haben (I 737). Die Zeugin hat plastisch geschildert, dass die Bedienung der Fußbodenheizung im Nebenhaus mittelbar demonstriert worden sei. Sie habe im Haupthaus nach zwei Löchern neben der Küche gefragt. Seitens der Beklagten sei gesagt worden, das seien Löcher, mit denen die Heizung reguliert würde. Als sie dann im Nebenhaus gewesen seien, habe sie wiederum zwei Löcher entdeckt. Es sei dann erwähnt worden, dass es sich auch dabei um die Löcher handele, mit denen man die Heizung regulieren könne (I 739).
Das Landgericht hat die Angaben auch dieser Zeugin als glaubhaft gewürdigt (S. 15 des Urteils, I 1157). Der Senat hat keinen begründeten Anlass, insoweit zu einem anderen Ergebnis zu kommen. Mit der Berufung wird zwar die Glaubwürdigkeit der Zeugin in Zweifel gezogen (S. 12 des Schriftsatzes vom 01.06.2004, II 91). Außer deren wirtschaftlichem Interesse am Ausgang des Rechtsstreits werden allerdings keine Anhaltspunkte für eine mangelnde Glaubwürdigkeit aufgezeigt. Von den Beklagten behauptete Widersprüchlichkeiten in den Angaben der Zeugin erschließen sich dem Senat nicht. Soweit die Beklagten meinen, dass die Zeugin deshalb unglaubwürdig sei, weil die Angaben im Exposé entgegenstünden, wird auf die obigen Feststellungen verwiesen, wonach auch dem Exposé zu entnehmen ist, dass sich in beiden Häusern eine funktionierende Fußbodenheizung befinde. Das wirtschaftliche Interesse der Zeugin liegt zwar klar auf der Hand und muss berücksichtigt werden, mangels anderer Anhaltspunkte reicht dies allein aber nicht aus, um die Zeugin als un-glaubwürdig anzusehen, zumal sowohl Exposé als auch die Angaben der Zeugin M. als auch das widersprüchliche Vorbringen der Beklagten für die Richtigkeit der Angaben der Zeugin sprechen.
cc) Bestätigt werden deren Angaben auch durch die Bekundungen des Zeugen Konrad F., des Sohnes des Klägers, der ebenfalls angegeben hat, die Zeugin M. habe bei der ersten Besichtigung auf die Fußbodenheizung in den Büroräumen des Nebenhauses hingewiesen (I 741). Der Zeuge konnte diese Angabe der Maklerin auch in einen Zusammenhang stellen, nämlich den, dass sein Vater im Nebenhaus arbeiten wollte und sich deshalb danach erkundigt hatte.
Mit der Berufung wird zwar auch dieser Zeuge als unglaubwürdig dargestellt (II 105), die Ausführungen dazu vermögen aber ebenfalls nicht zu überzeugen.
Die Beklagten stellen im Wesentlichen darauf ab, dass der Zeuge an der Besichtigung gar nicht teilgenommen, sondern hauptsächlich mit ihrem Hund gespielt habe. Diese - bestrittene - Behauptung konnten sie aber nicht beweisen. Die Angaben der Beklagten selbst bei ihrer informatorischen Anhörung reichen nicht zum Nachweis aus, so dass die Behauptung, auf die sich die mangelnde Glaubwürdigkeit stützen soll, der Tatsachengrundlage entbehrt.
Der Zeuge selbst hat klar bekundet, er sei bei der Besichtigung im Wesentlichen mitgelaufen. Es sei auch ein Hund da gewesen, aber mit dem habe er nicht gespielt (I/741). Auch dass ein 14jähriges Kind sich nicht für eine Fußbodenheizung interessiert, ist lediglich eine Behauptung der Beklagten, die ohne weitere Begründung in den Raum gestellt wird und nicht zu überzeugen vermag.
In Übereinstimmung mit dem Landgericht hat der Senat keine Zweifel an der Richtigkeit auch der Angaben dieses Zeugen.
e) Das somit gefundene Beweisergebnis - Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Fußbodenheizung im Studio durch die Beklagten - wird nicht durch sonstige Indizien, Urkunden oder unstreitigen Parteivortrag erschüttert oder widerlegt, wie die Beklagten mit der Berufung vorbringen.
aa) Die Beklagten behaupten, es liege beim Kläger ein Fall der ?Kaufreue? vor. Er sei aus finanziellen Gründen nicht in der Lage, die im Juni 2005 fällige zweite Rate zu erbringen, deshalb habe er eine ihm vorgespiegelte fehlende Eigenschaft des Kaufobjektes lediglich konstruiert, um sich so seinen drohenden Verpflichtungen entledigen zu können.
Eine solche Möglichkeit erscheint zwar im Hinblick auf den durchaus hohen Kaufpreis und die bevorstehende Fälligkeit der zweiten Rate nicht von vornherein ausgeschlossen, die Beklagten haben aber nicht nachgewiesen, dass der Kläger deshalb eine Täuschung der Beklagten wider besseres Wissen behauptet und sich somit eines Prozessbetrugs schuldig macht.
Denn aufgrund des oben dargestellten Beweisergebnisses ist zur Überzeugung des Senats nachgewiesen, dass die Beklagten eine nicht vorhandene Eigenschaft vorgespiegelt haben. Unerheblich ist, ob der Kläger seine daraus sich ergebenden Rechte allein wegen des Mangels oder auch aus weiteren Gründen, die mit dem Mangel nichts zu tun haben, geltend macht. Es bedarf daher keiner weiteren Erörterung der finanziellen Verhältnisse des Klägers.
bb) Ebenso wenig vermag die Argumentation der Beklagten zu überzeugen, eine Täuschung ihrerseits sei schon deshalb ausgeschlossen, weil die Zahlung der zweiten Rate auf fünf Jahre herausgeschoben worden sei und deshalb zwingend innerhalb dieses Zeitraums mit einer Entdeckung einer - unterstellten - Täuschung habe gerechnet werden müssen.
Tatsache ist, dass ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde, dieser grundsätzlich bindend ist und die erste Kaufpreisrate gezahlt wurde, mit der die Beklagten den Kauf eines anderen, kleineren Hauses finanziert haben. Auch wenn mit einer Entdeckung der Täuschung innerhalb des Fünfjahreszeitraums gerechnet werden musste, mussten die Beklagten nicht zwingend damit rechnen, dass der Kläger, der ein ihm ansonsten sehr zusagendes, sehr teures Objekt erworben hatte, seine jetzt mit der Klage geltend gemachten Rechte auch tatsächlich wahrnimmt. Sie konnten daher bei Abschluss des Kaufvertrages durchaus darauf hoffen, dass der Kläger nach Entdeckung der fehlenden Fußbodenheizung die Sache auf sich beruhen lässt oder allenfalls eine Kaufpreisminderung geltend macht. Ein zwingender Schluss kann daher aus der Stundung des Kaufpreises nicht gezogen werden.
cc) Die Beklagten tragen weiter vor, das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich aus weiteren Indizien zwingend die Kenntnis des Klägers von der nicht vorhandenen Fußbodenheizung schon bei Abschluss des Kaufvertrages ergebe und damit eine entsprechende Aufklärung nachgewiesen sei. Begründet wird dies insbesondere damit, dass der Kläger bereits im ersten Winter, der sehr streng gewesen sei, bemerkt haben müsse, dass es im Studio eine Fußbodenheizung nicht gebe, ohne dass er daraus allerdings irgendwelche Konsequenzen gezogen habe. Das könne nur damit erklärt werden, dass er diesen Umstand gekannt habe.
Auch das vermag nicht zu überzeugen. Der Kläger hat nachvollziehbar dargelegt, dass, als er im Herbst 2000 die Heizung in Betrieb nehmen wollte, diese sich als defekt erwiesen habe, weil sie jahre-lang nicht gewartet worden sei. Nach kostenintensiven Reparaturen am Heizkessel sei die Heizung recht und schlecht gelaufen; im Nebenhaus und im Obergeschoss des Wohnhauses habe sie mangelhaft geheizt. Er habe zunächst davon abgesehen, erneut Handwerker zu beauftragen. Das habe nicht auf der Erkenntnis beruht, dass die Heizung irreparabel defekt war, sondern allein darauf, dass er nicht schon wieder hohe Handwerkerrechnungen bezahlen wollte und dass er während des gesamten Winters beruflich derart belastet war, dass er alle weiteren Maßnahmen zunächst verschoben habe (vgl. Schriftsatz vom 21.01.2004, S. 10, I 987). Er habe sich auch mehrfach selbst an der Einstellung der Heizung versucht, schließlich sei alles auf das Jahr 2001 verschoben worden (I 989). Offenbar sei die Täuschung erst im Herbst 2001 geworden, als auch die unzureichenden Radiatoren-Heizkörper nach einem Ausfall der Heiz- und Wasserleitungen zum Nebenhaus nicht mehr beheizt werden konnten und die Monteure der Heizungsfirma den Kläger darauf hinwiesen, es sei fraglich, ob eine Fußbodenheizung im Nebenhaus überhaupt vorhanden sei ( Schriftsatz vom 29.07.2003, S. 53, I 485).
Dieser Vortrag ist nachvollziehbar und widerlegt die von Beklagtenseite als zwingend dargestellte Indizwirkung, dass der kalte Winter 2000/2001 den Kläger, falls er keine Kenntnis von der nicht vorhandenen Fußbodenheizung hatte, zu einer Reaktion hätte veranlassen müssen.
Dazu kommt, dass der Kläger am 14.11.2001 eine E-Mail an den Beklagten Ziff. 1 gesandt hat, in dem er angefragt hat, ob im Zuge von Heizungsarbeiten Teile der Fußbodenheizung stillgelegt oder abgeklemmt worden seien (Anlagenheft S. 63). Diese Mail spricht bereits dagegen, dass der Kläger Kenntnis von der stillgelegten Fußbodenheizung im Studio hatte, da er sich ansonsten die Anfrage hätte ersparen können. Ganz eindeutig dagegen spricht die Antwort-Mail des Beklagten Ziff. 2. Diese lässt deutlich erkennen, dass der Beklagte Ziff.2 selbst nicht von einer bereits vorhandenen Kenntnis des Klägers von der stillgelegten Fußbodenheizung im Studio ausging. Der Beklagte Ziff.2 schreibt in dieser Mail: ?Irgendwann segnete dann die Fußbodenheizung im Nebenhaus das Zeitliche und wir froren gelegentlich. Ar. (= Heizungsfirma) kappte also die Rohre der Fußbodenheizung ? und stellte das Nebenhaus ... voll auf Radiatoren um. Das ist der uns bekannte Status quo: Nebenhaus voll Radiatoren, Haupthaus Radiatoren und Fußbodenheizung. Helfen diese Angaben weiter?? (Anlagenheft S. 65). Insbesondere die letzte Floskel ?Helfen diese Angaben weiter?? ist nach Auffassung des Senats ein sicheres Anzeichen dafür, dass es sich hier um eine erstmalige Information handelte, da es anderenfalls mehr als nahegelegen hätte, auf bei der Besichtigung bereits erteilte Informationen hinzuweisen.
Auch aus den von den Beklagten zitierten ?Danksagungen? des Klägers kann weder die Kenntnis des Klägers von noch das mangelnde Interesse des Klägers an einer fehlenden Fußbodenheizung im Studio hergeleitet werden. Das Schreiben vom 18.08.2000 (Anlagenheft S. 447) kann schon deshalb nicht herangezogen werden, weil es im Hochsommer verfasst wurde. Die Weihnachtsgrüße des Klägers vom 24.12.2000 (Anlagenheft S. 445) weisen zwar nicht auf Probleme mit der Heizung hin, sie enthalten aber die Einschränkung ?Ihre alte Wirkungsstätte haben wir inzwischen leidlich erkundet und für uns erschlossen. Gelegentlich hält sie noch Überraschungen bereit. Die Entscheidung haben wir, kleine Unpässlichkeiten eingeschlossen, noch nie bereut? (vgl. Anlagenheft S. 445).
Angesichts der oben referierten Einlassung des Klägers über zu-nächst unternommene erfolglose Reparaturversuche an der Heizung kann aus diesem Schreiben nicht der Schluss gezogen werden, dass der Kläger bereits vor Übergabe die fehlende Fußbodenheizung im Studio kannte.
Danach kann auch aufgrund dieser von den Beklagten aufgezeigten Indizien nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger Kenntnis von der fehlenden Fußbodenheizung im Studio hatte und deshalb nicht von einer Vorspiegelung der Beklagten in Bezug auf eine funktionierende Fußbodenheizung im Studio ausgegangen werden kann.
2. a) Die nicht zutreffende Behauptung der Beklagten über das Vorhandensein einer Fußbodenheizung im Studio war arglistig.
Insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts unter I. 1 d) des Urteils (S. 17, 18, I 1461, 1463) verwiesen werden, denen der Senat sich anschließt. Arglist der Beklagten wird entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass unter Beweis gestellt wird, dass das Studio mit den Radiatorenheizungen ?behaglich und beanstandungsfrei? bewohnt werden konnte. Darauf kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass die Beklagten das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, die eine völlig andere Funktion und eine andere Qualität als eine Radiatorenheizung hat, insbesondere dann, wenn es, wie hier, um einen Raum über einer nach vorne offenen Garage geht, neben einer vorhandenen Radiatorenheizung wider besseres Wissen vorgespiegelt haben, wobei sie, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, wussten, dass der Kläger besonderen Wert auf die gute Beheizbarkeit dieses Raumes legte, da er diesen als Arbeitsraum nutzen wollte. Auch der - durch ein Privat-gutachten unterlegte- Hinweis in dem neuesten Schriftsatz der Beklagten vom 25.01.05 (II 225 ff) darauf, durch den Einbau der Radiatorenheizung habe die Heizungssituation sich wesentlich verbessert, vermag daran nichts zu ändern. Zum einen kann dieser Vortrag nicht berücksichtigt werden, da er verspätet ist (§§ 529 Abs.1 Nr.2, 531 Abs.2 ZPO). Zum anderen ging der Kläger davon aus und durfte aufgrund der Vorspiegelung davon ausgehen, dass neben einer funktionierenden und damit wärmespendenden Fußbodenheizung zusätzlich eine - ebenfalls wärmespendende- Radiatorenheizung vorhanden war, wobei der Kläger aufgrund der Angaben der Zeugin M. weiter davon ausgehen konnte, dass die gesamte Heizanlage ?so gut wie auf neuestem Stand? war (vgl. Angaben der Zeugin F., I 737).
b) Damit sind die Voraussetzungen des § 463 Satz 2 BGB erfüllt.
Die Vorschrift des § 463 BGB setzt lediglich voraus, dass der verkauften Sache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (Satz 1) oder dass der Verkäufer einen Fehler arglistig verschwiegen hat (Satz 2). Nach herrschender Meinung führt die Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Eigenschaft in arglistiger Absicht, ohne dass diese Eigenschaft zugesichert ist, zu ent-sprechender Anwendung des § 463 Satz 2 BGB (Palandt/Putzo BGB, 61. Aufl. § 463 Rn. 13 m.w.N.). Nicht erforderlich ist für die Anwendung des § 463 BGB, dass der Käufer - hier also der Kläger - darlegt, dass die arglistige Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Eigenschaft ursächlich für den Kaufentschluss war (Palandt a.a.O. Rn. 9). Denn grundsätzlich hat der Verkäufer für einen Mangel bei arglistiger Täuschung einzustehen, ohne dass es auf Weiteres ankommt. Das bedeutet, dass die Ursächlichkeit der Täuschung von Gesetzes wegen vermutet wird (BGH BB 89, 1583).
3. Eine Haftung des Verkäufers entfällt zunächst dann, wenn er nachweist, dass der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss gekannt hat (§ 460 BGB). Weiter entspricht es feststehender Rechtsprechung, dass ein Anspruch aus § 463 BGB auch dann entfällt, wenn der Verkäufer nachweist, dass die Vorspiegelung für den Kaufentschluss völlig bedeutungslos war. Diese Rechtsprechung geht zurück auf ein Urteil des Reichsgerichts aus dem Jahre 1938 (RG JW 38, 2613), wonach dem Rechtsgedanken des § 460 BGB zu entnehmen sei, dass dem Verkäufer der Beweis offen bleiben müsse, die Vorspiegelung sei für den Vertragsabschluss ohne jede Bedeutung gewesen. Das Reichsgericht hat weiter ausgeführt, an diesen Beweis seien strenge Anforderungen zu stellen, denn es sei wenig wahrscheinlich, dass der Verkäufer dem Käufer Eigenschaften des Kaufgegenstandes vorspiegele, die für den Käufer belanglos seien (RG a.a.O.). Diesen Gedanken hat der Bundesgerichthof aufgegriffen (Urteil vom 01.10.1969, DB 69, 2082) und ausgeführt, es bedürfe bei entsprechendem Beweisantritt der Überprüfung, ob eine festgestellte arg-listige Vorspiegelung für den Kaufentschluss überhaupt eine Rolle spielen konnte (BGH a.a.O. S. 2083). Die Beweislast liegt auch nach der Rechtsprechung des BGH beim Verkäufer (vgl. auch BGH Urteil vom 07.07.1989, BB 89, 1583).
Wie bereits weiter oben in anderem Zusammenhang ausgeführt wurde, hat die insoweit beweispflichtige Beklagte Ziff.1 nicht nachgewiesen, dass die fehlende Fußbodenheizung im Studio dem Kläger bekannt war. § 460 BGB greift daher nicht ein.
Die Beklagte Ziff. 1 hat auch nicht nachgewiesen, dass die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss des Klägers ohne jede Bedeutung bzw. völlig unbeachtlich war. Dabei ist unter Kaufentschluss nicht nur zu verstehen, ob der Kläger überhaupt gekauft hätte, sondern auch, ob er zu den vereinbarten Bedingungen, insbesondere zu dem vereinbarten Kaufpreis abgeschlossen hätte (vgl. KG NJW-RR 89, 972, 973).
In dem zitierten Urteil hat das Kammergericht die fehlende Mangelursächlichkeit aus den objektiven Umständen geschlossen. Da die angenommenen Sanierungskosten von DM 6.500 für arglistig verschwiegenen Hausbockbefall gegenüber dem Kaufpreis von 4 Mio. DM nicht ins Gewicht fielen und das befallene Dach ohnehin aus anderen Gründen saniert werden musste, sah das Kammergericht das Verschweigen dieses Mangels als bedeutungslos an.
Von einer solchen Konstellation kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Der Kläger hat stets vorgetragen, er hätte in Kenntnis des Heizungsmangels (und anderer von ihm gerügter Mängel) das Grundstück gar nicht gekauft, auch nicht zu einem niedrigeren Kaufpreis. Entscheidend sei für ihn neben der privaten auch die berufliche Nutzungsmöglichkeit gewesen sowie der - scheinbar - sehr gute Erhaltungszustand des Gebäudes (Klagschrift S. 18, I 35). Er hat weiter vorgetragen, die Reparatur der Fußbodenheizung würde sich auf brutto ? 36.000 belaufen. Auch bei dem hier vorliegenden sehr hohen Kaufpreis, nämlich ca. ? 1.125.000, kann bei einem derartigen Reparaturaufwand schon aus wirtschaftlicher Sicht nicht von einem völlig bedeutungslosen Mangel gesprochen werden, der nicht zumindest auf die Kaufpreisgestaltung Einfluss gehabt hätte. Abgesehen davon kommt es insoweit, da, wie ausgeführt, die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig sind, nicht auf den Vortrag des Klägers an. Die Beklagten haben vorgetragen, dass die Fußbodenheizung im Nebenhaus zu dem vom Kläger genannten Betrag nicht instand gesetzt werden könne, eine Reparatur sei wegen des denkmalgeschützten Fußbodens überhaupt nicht möglich. Sollte dies zutreffen, erweist sich der Mangel sogar als noch gravierender als wenn er mit erheblichem finanziellen Aufwand beseitigt werden könnte, da das Fehlen der Fußbodenheizung in dem nicht unterkellerten Studio dann endgültig wäre.
Die Beklagten haben auch im übrigen keinen Nachweis dafür erbracht, dass trotz dieses wirtschaftlichen Aspektes die fehlende Fußbodenheizung im Studio für den Kläger ohne jede Bedeutung war. Sie beziehen sich für ihre dahingehende Behauptung im wesentlichen auf ihre eigenen informatorischen Angaben, wonach der Kläger sich für die Heizung überhaupt nicht interessiert habe. Dem widersprechen allerdings die weiter oben referierten Angaben der Zeugen Cornelia und Konrad F. sowie der Zeugin M. . Ein mangelndes Interesse des Klägers an der Heizung und damit eine Unbeachtlichkeit für den Kaufentschluss kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass der Kläger vor notariellem Kaufabschluss mit Fax vom 27.05.2000 über die Maklerin Unterlagen über die Heizungsanlage anforderte (Anl. K 27, S. 419,421 des Anlageheftes) und, ohne diese erhalten zu haben, am 02.06.2000 den notariellen Kaufvertrag abschloss. Im Gegenteil ist diese Anfrage des Klägers ein Indiz dafür, dass er sehr wohl an der Heizungsanlage interessiert war und im Vertrauen auf die - zutreffenden - Angaben der Beklagten und der Maklerin den Kaufvertrag auch ohne schriftliche Unterlagen abschloss.
Auch die Tatsache, dass der Kläger erstmals mit Mail vom 14.11.2001 schriftlich Fragen bezüglich der Heizung stellte (Anlagenheft S. 63) und erst mit Schreiben vom 29.10.2002 (Anlagenheft S. 89) Schadensersatzansprüche anmeldete, indiziert nicht, dass das Bestehen einer Fußbodenheizung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war. Insoweit kann auf die oben unter I 1 e, cc gemachten Ausführungen verwiesen werden.
Nach alledem hat die Beklagte Ziff. 1 nicht nachgewiesen, dass der von ihr arglistig gegebene Hinweis auf eine nicht existierende Fußbodenheizung oh-ne jegliche Bedeutung für den Kaufentschluss des Klägers war.
4. a) Die Beklagte Ziff. 1 hat daher dem Kläger Schadensersatz zu leisten. Der Kläger hat hier die Alternative gewählt, die angenommene Sache zur Verfügung zu stellen und den durch Nichterfüllung entstandenen Schaden zu verlangen (vgl. zu der Wahlmöglichkeit des Käufers Palandt a.a.O. § 463 Rn. 18, 19). Der Kläger hat somit zunächst Anspruch auf Erstattung der bereits gezahlten ersten Kaufpreisrate nebst Zinsen sowie der weiteren ihm in diesem Zusammenhang entstandenen Aufwendungen. Insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts unter 1 e) und II. bis IV. des Urteils (I 1165-69, 1175-79) verwiesen werden. Die Berufung wendet dagegen allerdings begründet ein, der Kläger hätte Umsatzsteuer bei den Makler-, Notar- und Renovierungskosten mit ? 7.046,51 abziehen müssen, da er zum Vorsteuerabzug berechtigt sei (II 95). Der Kläger hat dazu un-streitig gestellt, dass er, soweit Umsatzsteuer auf den betrieblich genutzten Anteil (22,2 %) der Gesamtfläche entfalle, vorsteuerabzugsberechtigt ist und dementsprechend Vorsteuer in Höhe von ? 1.289,12 abgezogen hat (II 169). Dem haben die Beklagten nicht mehr widersprochen, was jedoch erforderlich gewesen wäre, da es keinem Zweifel unterliegen kann, dass der Kläger, der das Anwesen in erster Linie zu Wohnzwecken erworben hat, hier nicht in voller Höhe, sondern nur zu einem verhältnismäßig geringen Anteil Vorsteuer in Abzug bringen konnte. Mithin ist sein Schaden um den Betrag von ? 1.289,12 niedriger anzusetzen (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O. § 249 Rn. 18). Der Kläger meint zwar, das Finanzamt werde die Umsatzsteuerfestsetzung zu einem späteren Zeitpunkt dahin berichtigen, dass der Vorsteuerabzug entfällt, weshalb dieser unberücksichtigt zu bleiben habe (II 169). Damit macht er insoweit aber einen aufschiebend bedingten Anspruch geltend, was nicht zulässig ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., § 257 Rn. 1).
Des weiteren haben die Beklagten begründet eingewandt, der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Grunderwerbssteuer, da insoweit nach Rückgängigmachung des Kaufvertrages die Grunderwerbssteuer vom Finanzamt zurückgezahlt werde (Schriftsatz vom 20.06.2003, S. 44, I 249). Dieser Einwand ist beachtlich. Es entspricht feststehender Rechtsprechung, dass der K äufer die Grunderwerbssteuer im Wege der Vorteilsausgleichung nur Zug um Zug gegen Abtretung eines etwaigen Anspruchs auf Erstattung dieser Steuer ersetzt verlangen kann (BGH NJW 93, 1703, 1704). Auch insoweit war daher das landgerichtliche Urteil abzuändern.
b) Wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, sind von dem Ersatzanspruch des Klägers die diesem zugeflossenen Vorteile aus dem Kaufvertrag abzuziehen. Das betrifft die Nutzungsentschädigung, deren Höhe die Parteien mit ? 2.600 monatlich unstreitig gestellt haben. Da zwischenzeitlich bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat weitere 12 Monate verstrichen sind (vom 01.02.2004 bis zum 30.01.2005), muss der Kläger sich - über den Vorsteuerbetrag von ? 1.289,12 hinaus - als Nutzungsentschädigung weitere ? 31.200 (12 x 2.600) von dem vom Landgericht im übrigen zutreffend errechneten Gesamtschaden von ? 598.076,30 (S. 20 des Urteils, I 1467) abziehen lassen, so dass sich ein Schadensersatzanspruch in Höhe von jetzt noch ? 565.587,18 ergibt.
c) Dazu, dass der Kläger Anspruch auf Zahlung nur Zug um Zug gegen Abtretung eines etwaigen Anspruchs auf Erstattung der Grunderwerbssteuer hat, wird auf die obigen Ausführungen unter a) verwiesen, dazu, dass der Anspruch ferner nur Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien streitgegenständlichen Grundstücks an die Beklagte Ziff. 1 besteht, auf die Ausführungen des Landgerichts (I 1 e cc, I 1167 f). Ebenso wird auf die Ausführungen des Landgerichts zum Annahmeverzug und zu den sonstigen Feststellungsansprüchen des Klägers verwiesen (II bis IV des landgerichtlichen Urteils, I 1175 bis 1179); bei diesen und den diesbezüglichen Urteilsaussprüchen des Landgerichts (Nr. 2 bis 4, I 1131) verbleibt es.
4. Die geltend gemachte Forderung des Klägers ist nicht verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des § 477 BGB greift, wie dort ausdrücklich geregelt, nur dann ein, wenn der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat bzw. nicht in arglistiger Absicht eine nicht vorhandene Eigenschaft vorgespiegelt hat. Genauso wenig greift im vorliegenden Fall die einjährige Frist des § 124 BGB ein, da der Kläger seine Ansprüche nicht auf arglistige Täuschung (§ 123 BGB) stützt, sondern Schadensersatzansprüche gem. § 463 BGB geltend macht. Der BGH geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass der durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zum Abschluss eines Vertrages bestimmte Vertragspartner neben einer möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch die Rückgängigmachung des Vertrages unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluss) oder einer deliktsrechtlichen Anspruchsnorm verlangen kann. Ein Vorrang des Anfechtungsrechts vor einer auf Schadensersatz gerichteten Haftung besteht also nicht. Das gilt auch dann, wenn im Einzelfall eine Anfechtung nicht in Betracht kommt, weil die Frist versäumt ist (BGH, NJW 1998, 302, 303). Diese vom BGH für deliktsrechtliche Schadensersatzansprüche aufgestellten Grundsätze haben auch für vertragliche Ansprüche zu gelten. Dem Getäuschten steht es grundsätzlich frei, welchen Rechtsbehelf er wählt.
Soweit die Beklagten sich mit Schriftsatz vom 25.01.05 auf Verwirkung (§ 242 BGB) berufen, sind weder die Voraussetzungen des Zeit- noch diejenigen des Umstandsmoments schlüssig vorgetragen. Nachdem der Kläger sich mit Mail vom 14.11.01 (knapp 1 ½ Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages) im einzelnen nach der Fußbodenheizung erkundigt hatte, konnten und durften die Beklagten sich nicht darauf einrichten, sie würden wegen der behaupteten Mängel nicht mehr in Anspruch genommen.
II. 1. Im selben Umfang wie die Beklagte Ziff. 1 haftet auch der Beklagte Ziff. 2 dem Kläger für den diesem entstandenen Schaden.
Der Beklagte Ziff. 2 war zwar nicht Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks, so dass zwischen ihm und dem Kläger keine vertraglichen Beziehungen bestehen. Er haftet aber als Vertreter und Verhandlungsgehilfe der Beklagten Ziff. 1, da er sowohl ein unmittelbares eigenes wirtschaftliches Interesse am Vertragsschluss hatte als auch an den Verkaufsverhandlungen maßgeblich beteiligt war. Auch insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts (Ziff. I 2 des Urteils, I 1169 bis 1175) verwiesen werden, denen die Berufung keine substantiierten Einwendungen entgegensetzt. Insoweit wird lediglich vorgetragen, die Haftung des Beklagten Ziff. 2 sei vom Landgericht nicht schlüssig begründet worden. Eine Haftung aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 463 BGB sei nach Rechtsprechung und Kommentierung ausgeschlossen.
Diese Auffassung ist unzutreffend. Gerade im Gegenteil entspricht es fest-stehender Rechtsprechung, dass ein Vertreter und Vermittler selbst unmittelbar dem Käufer aus culpa in contrahendo haften kann (sogenannte Eigenhaftung, vgl. Palandt/Putzo a.a.O. § 463 Rn. 7).
Soweit mit der Berufung das eigene unmittelbare wirtschaftliche Interesse des Beklagten Ziff. 2 verneint wird (II 111), ist die daf ür mit der Berufung gegebene Begründung nicht verständlich. Ob Übertragungsgeschäfte auf die Ehefrau ernst gemeint sind oder nicht, hat nichts damit zu tun, dass hier aus konkreten Tatsachen zu folgern ist, dass der Gewinn aus dem Verkauf des der Beklagten Ziff. 1 gehörenden Anwesens unmittelbar auch dem Beklagten Ziff. 2 zukommen sollte. Mit dieser Argumentation des Landgerichts setzt die Berufung sich nicht auseinander.
2. Zu den weiteren Voraussetzungen der Schadensersatzhaftung nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo, insbesondere, dass hier der Beklagte Ziff. 2 Sorgfaltspflichten verletzt hat, die sich aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen ergeben haben, kann zum einen auf die Ausführungen des Landgerichts unter I 2 c) des Urteils verwiesen werden (I 1173), zum anderen auf die obigen Ausführungen, aus denen sich ergibt, dass auch der Beklagte Ziff.2 das Vorhandensein einer Fußbodenheizung arglistig vorgespiegelt hat, obwohl er wusste, dass eine solche nicht vorhanden ist und somit objektiv unrichtige Angaben gemacht hat, die für den Kaufentschluss des Klägers von Bedeutung waren.
3. Da dem Beklagten Ziff. 2 somit eine Verletzung von Sorgfaltspflichten nach-gewiesen wurde, müsste er nach feststehender Rechtsprechung des BGH darlegen und beweisen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (BGH NJW 98, 302, 303). Diesen Beweis hat auch der Beklagte Ziff. 2 - ebenso wie die Beklage Ziff.1- nicht geführt. Auch insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden (I 3).
4. Der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten Ziff. 2 geht auf Ersatz des ihm entstandenen Vermögensschadens. Dieser liegt im vorliegenden Fall darin, dass der von dem schuldhaften Pflichtverstoß betroffene Kläger in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist, da er durch das haftungsbegründende Verhalten zum Abschluss eines Vertrages gebracht wurde, den er sonst nicht geschlossen hätte (BGH a.a.O. S. 304). Es kommt also nicht ent-scheidend darauf an, ob Leistung und Gegenleistung objektiv werthaltig waren, sondern darauf, dass die Leistung, die der Kläger erhalten hat, für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist.
Dass das Nebenhaus für die Zwecke des Klägers nicht voll brauchbar ist, ist bereits ausgeführt. Aus nachvollziehbaren Gründen legte der Kläger besonderen Wert darauf, dass das Arbeitszimmer im Studio mit Fußbodenheizung beheizt werden konnte. Der Vertragsabschluss ohne Vorliegen dieses Umstandes war daher objektiv nachteilig, so dass der Kläger auch im Rahmen der Haftung aus culpa in contrahendo Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz sonstiger Aufwendungen Zug um Zug gegen Rückgabe der Kaufsache und Abtretung eines etwaigen Grunderwerbssteuer-Erstattungsanspruchs verlangen kann (vgl. BGH NJW 95, 2159, 2160), ebenfalls die Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiteren Schadens gem. Ziff. 3 des landgerichtlichen Urteilstenors (I 1131 i.V.m. Ziff. III der Entscheidungsgründe - I 1177 -).
III. Nach alledem musste die Berufung der Beklagten mit den sich aus dem Tenor ergebenden Abänderungen im wesentlichen zurückgewiesen werden.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91, 92, 97,100 ZPO. Der Kläger war mit einem (geringen) Teil der Kosten beider Instanzen zu belasten, da Vorsteuern seinen Anspruch mindern, eine höhere Nutzungsentschädigung in Abzug zu bringen ist als im Klagantrag berücksichtigt und zusätzlich die Grunderwerbssteuer mit ? 39.369 nur Zug um Zug gegen Abtretung der Rückerstattungsansprüche an das Finanzamt zugesprochen werden kann.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 711, 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 ZPO) sind nicht gegeben.
B e s c h l u s s :
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. § 3 ZPO auf ? 1.221.926,30 festgesetzt (Ziff. 1 des landgerichtlichen Urteils: ? 598.076,30, Ziff. 2 des landgerichtlichen Urteils ? 300, Ziff. 3 des landgerichtlichen Urteils ? 10.000 und Ziff. 4 des landgerichtlichen Urteils ? 613.550).
