03.02.2006 · IWW-Abrufnummer 060339
Landgericht Hamburg: Urteil vom 17.06.2005 – 311 S 152/04
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
311 S 152/04
810 C 363/04
verkündet am 17.6.2005
Landgericht Hamburg
Urteil
In der Sache XXX
erkennt das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 11, auf die mündliche Verhandlung vom 15.4.2005 die Richter XXX f ür Recht:
Auf die Berufung der Kläger wird das Teilanerkenntnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 11.11.2004 (Geschäfts-Nr. 810 C 363/04) abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
- an den Kläger zur gesamten Hand die Bürgschaftsurkunde vom 18.6.2002 der Vereins- und Westbank AG herauszugeben,
- die Kläger von der Inanspruchnahme auf Zinsen für die vorgenannte Bürgschaft seitens der Vereins- und Westbank AG für die Zeit ab 4.2.2004 freizuhalten.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger 32 % und die Beklagten 68 %. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Parteien verband ein Mietvertrag für die Zeit ab 1.7.2002 bis zum 30.11.2003. Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger gem. § 12 Mietvertrag eine Mietsicherheit durch Beibringung einer Bankbürgschaft. Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger sie ohne weiteres herausverlangen können oder nur Zug um Zug gegen Zahlung von 1.500,00 Euro, welche die Beklagten als Abgeltungsquote für nicht fällige Schönheitsreparaturen verlangen. Der weitere Streit über die Nachforderung der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2003 ist durch Anerkenntnis der Kläger erledigt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihren Antrag auf uneingeschränkte R ückgabe der Bürgschaft nebst Freihaltung von Avalzinsen weiter.
Von der Darstellung des Tatbestands wird im Übrigen gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO abgesehen. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Beklagten sind nicht berechtigt, die Bürgschaftsurkunde bis zur Zahlung von 1.500,00 Euro seitens der Kläger zurückzuhalten.
1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kläger die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an sich selbst verlangen können. Die Kammer hat daher keine Veranlassung, auf eine Umstellung des Klagantrags, Herausgabe der Urkunde an die Bürgin, hinzuwirken. Auch der Umstand, dass die Bürgschaft inzwischen erloschen ist, kann außer Betracht bleiben; nach seinem Inhalt erlischt das Bürgschaftsversprechen innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es nicht zuvor schriftlich vom Gläubiger in Anspruch genommen wurde, wofür vorliegend nichts ersichtlich ist.
2. Den Beklagten steht kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote für nicht fällige Schönheitsreparaturen zu. Sie haben die Bürgschaftsurkunde daher herauszugeben und den Klägern Schadensersatz in Höhe der Avalzinsen für die kurze Restlaufzeit der Bürgschaft seit dem 4.2.2002 zu leisten.
a) Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig ist und damit auch die formularmäßige Belastung mit einer zeitanteiligen Quote für nicht fällige Schönheitsreparaturen. Es folgt damit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der die Abgeltungsquote bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vom Vermieter niedriger kalkulierte Miete darstellt. Der Mieter, der einerseits in den Genuss der niedrigeren Miete gekommen und der andererseits noch nicht wegen Unansehnlichkeit des Mietobjekts zur Renovierung verpflichtet ist, soll diesen Vorteil entsprechend seiner Mietzeit bzw. der Zeit seit der letzten Renovierung durch die Quote kompensieren.
b) aa) Zutreffend hat das Amtsgericht des Weiteren zugrunde gelegt, dass die Klausel in Anl. 1 zum Mietvertrag, hier Nr. 3, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berücksichtigt, nämlich dass dem Mieter das Recht zur Ersatzvornahme nicht abgeschnitten und der Kostenvoranschlag den der Vermieter eingeholt hat, nicht verbindlich sein darf. Dass die Klausel in Nr. 3 der Anl. 1 zum Mietvertrag gleichwohl unwirksam ist, folgt aus der starren Festlegung der Renovierungsquoten (?Der Kostenanteil des Mieters wird hierbei monatsgenau errechnet.?) Mit Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, DWW 2004, 221 = GE 2004, 1023 = NZM 2004, 653 = WuM 2004, 463 mit zust. Anm. Hilgenstock (S. 464) und Fischer WuM 2004, 452) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass starre Renovierungsfristen für die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen (§ 307 BGB) belasten, so dass die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Im vorliegenden Fall enthält die Klausel in § 17 Nr. 2 Mietvertrag eine weiche Formulierung hinsichtlich der Renovierungsfristen (?Üblicherweise ...?), die sich indes in der Quotenregelung nicht wieder findet. Während also der Mieter, der nach Ablauf der ?üblichen? Fristen aus der Wohnung auszieht, dem Renovierungsverlangen des Vermieters entgegen halten könnte, eine Renovierung sei nicht notwendig, weil die Wohnung immer noch einen sehr ansehnlichen Zustand aufweise ? etwa weil sie kaum genutzt wurde oder der Mieter sehr schonend und pfleglich mit ihr umging -, schneidet ihm die hier verwendete Klausel diesen Einwand bei gleicher Sachlage ab. Wirtschaftlich gesehen soll er damit einen höheren Ausgleich leisten, als er durch die kalkulatorische Mietentlastung erhalten hat. Es versteht sich von selbst, dass die Kalkulation des Vermieters, dem die Schönheitsreparaturen obliegen, bei den ?üblichen? Fristen eine höhere Ansparquote ansetzen muss als bei längeren Renovierungsintervallen. Nicht anderes gilt, wenn er die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt hat. Fällt seine Kalkulation niedriger aus, kommt damit dem Mieter während seiner Mietzeit eine geringere Mietentlastung zugute, so dass die Abgeltungsquote, die, wie erwähnt, diese Mietentlastung ausgleichen soll, auch entsprechend geringer sein muss. Die in der hier behandelten Klausel bestimmte starre Quote benachteiligt den Mieter daher unangemessen, so dass sie unwirksam ist (§ 307 BGB). Ob sich die Unwirksamkeit zusätzlich daraus ergibt, dass die Quote ?monatsgenau? zu berechnen ist, kann offen bleiben; nach bisher herrschender Ansicht sind nur volle Jahre anzusetzen.
bb) Das Amtsgericht hat auch diesen Zusammenhang behandelt, ihn indes im Hinblick auf praktische Schwierigkeiten bei der Aufklärung, welche Quotierung im Einzelfall angemessen ist, in den Hintergrund treten lassen und daher an der vertraglich festgelegten festgehalten. Seine Bedenken an der praktischen Umsetzung des Ausgleichsprinzips teilt die Kammer nicht. Sie legt dabei zugrunde, dass der Vermieter zunächst durchaus eine Quotierung nach Maßgabe der ?üblichen? Fristen im Mietvertrag vorsehen darf, zumal er bei Abschluss des Mietvertrags nicht wissen kann, wie der Mieter das Mietobjekt nutzen und abnutzen wird. Stellt sich sodann aber bei Ende des Mietvertrags und Räumung durch den Mieter heraus, das ein längeres Renovierungsintervall in Betracht kommt, muss dem Mieter, der insoweit ? wie bei der streitigen Fragen, ob er die Pflicht zur Erledigung der laufenden Schönheitsreparaturen erfüllt hat -, die Darlegungs- und Beweislast trägt, die Möglichkeit eröffnet sein, ggf. durch einen Sachverständigen den Nachweis für einen längeren Renovierungsturnus zu erbringen und damit eine geringere auf seine Mietzeit entfallende Quote.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO.
