08.02.2019 · IWW-Abrufnummer 207069
Oberlandesgericht Karlsruhe: Beschluss vom 01.02.2018 – 9 U 52/17
1. Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung - statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung - aufweisen, liegt ein Mangel im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor.
2. Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist (§ 635 Abs. 3 BGB), sind sämtliche Umstände des Einzelfalles abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind.
Oberlandesgericht Karlsruhe
Beschl. v. 01.02.2018
Az.: 9 U 52/17
In dem Rechtsstreit
xxx
hat das Oberlandesgericht Karlsruhe - 9. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht xxx, den Richter am Oberlandesgericht xxx und den Richter am Oberlandesgericht xxx am 01.02.2018 beschlossen:
Tenor:
- Der Senat erwägt eine Zurückweisung der Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 10.03.2017. Die Parteien erhalten vor einer Entscheidung Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen.
- Der Senat weist darauf hin, dass die Bezeichnung der Beklagten nicht mit der Bezeichnung im notariellen Vertrag vom 18.01.2011 übereinstimmt. Die Parteien mögen zu einer eventuellen Berichtigung des Rubrums Stellung nehmen.
Gründe
I.
Mit einem notariellen Kaufvertrag vom 18.01.2011 erwarb die Klägerin von der Beklagten in E. in einem von der Beklagten noch zu errichtenden Objekt eine Eigentumswohnung zum Preis von 330.000,00 €. Die Baubeschreibung für dieses Objekts war Teil des notariellen Vertrages. In der Baubeschreibung heißt es u. a.:
"Fenster u. Rollläden: Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung U Glas = 0,9. Die geraden Fenster erhalten Kunststoffrollläden. Fenster mit Rollläden sind im Arbeitsplan ersichtlich. An Dachfenstern und an schrägen Fenstern in den Wohnungen im Dachgeschoss sind keine Rollläden vorgesehen."
Nach Fertigstellung des Objekts fand am 20.05.2011 eine Wohnungsabnahme statt. Im Abnahmeprotokoll (vgl. I 53, 55) wurden handschriftlich verschiedene Mängel festgehalten.
Die Klägerin leitete im Jahr 2012 ein selbstständiges Beweisverfahren beim Landgericht Konstanz ein, durch welches verschiedene Mängel der Wohnung geklärt werden sollten. In diesem Verfahren stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. B. u. a. fest, dass die in der Wohnung der Klägerin eingebauten Dachflächenfenster keine 3-fach Wärmeschutz-Verglasung aufwiesen, sondern nur eine 2-fach Verglasung.
Mit ihrer Klage zum Landgericht vom 17.02.2015 hat die Klägerin eine Beseitigung verschiedener Mängel im Wege der Nacherfüllung von der Beklagten verlangt. Außerdem hat die Klägerin Ersatz der Kosten für einen vorgerichtlich beauftragten Privatgutachter verlangt. Mit Urteil vom 10.03.2017 hat das Landgericht wie folgt entschieden:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die in der Eigentumswohnung Nr. 8 im Anwesen S.straße 42, R. befindlichen drei Dachflächenfenster (zwei Dachflächenfenster Schlafzimmer und ein Dachflächenfenster im Badezimmer) auszubauen und drei neue Dachflächenfenster mit Dreifachverglasung und einem U-Glaswert 0,9 inklusive Eindeckrahmen zu liefern und einzubauen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen, der im Zusammenhang mit dem Ausbau der bisherigen drei Dachflächenfenster und dem Einbau der drei neuen Dachflächenfenster steht.
3. Die Beklagte wird weiter verurteilt, im Badezimmer der Eigentumswohnung der Klägerin (Nr. 8 im Anwesen S.straße 42, R.) einen Kunststoff-Rollladen am dort befindlichen vertikalen Fenster auf eigene Kosten anzubringen.
4. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 573,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 04.08.2012 zu bezahlen.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Das Landgericht hat ausgeführt, die Beklagte sei zum Austausch von drei Dachflächenfenstern im Schlafzimmer und im Badezimmer verpflichtet, da die von der Beklagten verwendete Zweifach-Verglasung nicht der Baubeschreibung im notariellen Kaufvertrag entspreche. Vertraglich vereinbart sei eine Dreifach-Verglasung. Außerdem fehle bei einem vertikalen Fenster im Bad der in der Baubeschreibung zugesagte Kunststoff-Rollladen. Hingegen sei die Forderung wegen eines Ersatzes der von der Klägerin aufgewendeten Gutachterkosten nur zu einem geringen Teil berechtigt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteil verwiesen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie wendet sich gegen die Verurteilung gemäß Ziffer 1, Ziffer 2 und Ziffer 3 der erstinstanzlichen Entscheidung; Ziffer 4 im Urteil des Landgerichts (Verurteilung zum Schadensersatz in Höhe von 573,52 € nebst Zinsen) wird von der Beklagten nicht angegriffen. Die Beklagte bestreitet nicht, dass in der Wohnung der Klägerin drei Dachflächenfenster mit einer Doppelverglasung eingebaut sind, während nach der Baubeschreibung eine Dreifach-Verglasung vorgesehen war. Sie ist jedoch der Auffassung, die Klägerin könne keine Nacherfüllung verlangen, da diese für die Beklagte mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Aus dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. ergebe sich, dass die Klägerin bei einer Dreifach-Verglasung bei den Heizkosten eine Ersparnis von lediglich 8,10 € pro Jahr erzielen würde. Der von der Klägerin verlangte Austausch der drei Fenster wäre jedoch für die Beklagte mit unzumutbaren Kosten verbunden, welche sie auf 6.700,00 € brutto (Seite 4 der Berufungsbegründung), beziehungsweise 4.500,00 € (Seite 5 der Berufungsbegründung), beziffert. Die Klägerin habe kein billigenswertes Interesse an der Durchsetzung der Nacherfüllung. Die Zweifach-Verglasung führe nicht zu einer wirtschaftlich messbaren Minderung des Verkehrswerts. Im Rahmen von § 635 Abs. 3 BGB sei zudem zu berücksichtigen, dass der Beklagten keine vorsätzliche Abweichung vom Inhalt der Baubeschreibung unterstellt werden könne. Die Beklagte sei in ihrer bisherigen Baupraxis immer davon ausgegangen, dass sich die Dreifach-Verglasung in ihren Baubeschreibungen immer nur auf die senkrecht stehenden Verglasungen, nicht jedoch auf die Dachflächenfenster beziehe.
Die Beklagte sei auch nicht zum nachträglichen Einbau eines Rollladens am vertikalen Fenster im Bad verpflichtet. Ein solcher Einbau wäre nur mit technischen Problemen möglich, weil das Fensterelement der Höhe nach verkürzt werden müsste. Dadurch würde die Belichtung des Badezimmers beeinträchtigt. Die Baubeschreibung sei zudem dahingehend auszulegen, dass ein senkrechtes Fensterelement, welches mit einem schrägen Dachflächenfenster eine Einheit bilde, nicht mit einem Rolladen zu versehen sei. Schließlich sei davon auszugehen, dass die Klägerin im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt sei, eine Veränderung des Badezimmerfensters vorzunehmen, weil dieses zum Gemeinschaftseigentum gehöre.
Die Beklagte beanstandet zudem die Kostenentscheidung des Landgerichts. Die Verteilung der Kosten des vorausgegangenen selbstständigen Beweisverfahrens berücksichtige den überwiegenden Erfolg der Beklagten im selbstständigen Beweisverfahren nur unzureichend. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung sei entsprechend zu korrigieren.
Die Beklagte beantragt:
Das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 10.03.2017 wird teilweise abgeändert: Die Klage wird hinsichtlich der durch Urteilstenor der angefochtenen Entscheidung unter Ziffer 1, 2 und 3 erfolgten Verurteilung der Beklagten/Berufungsklägerin abgewiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung kostenpflichtig abzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das Urteil des Landgerichts. Sie ergänzt ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Beklagte sei nicht berechtigt, einen Austausch der Dachfenster gemäß § 635 Abs. 3 BGB zu verweigern. Die von der Beklagten für den Austausch aufzuwendenden Kosten seien aus verschiedenen Gründen keineswegs "unverhältnismäßig" im Sinne des Gesetzes. Die Klägerin bestreitet den Vortrag der Beklagten, wonach im Badezimmer - ohne Verkürzung des Fensters - kein Platz für den Einbau des Rollladens an der Außenseite gegeben sei. Die Klägerin rügt die Verspätung dieses neuen Vorbringens im Berufungsverfahren.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten dürfte voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben. Eine Entscheidung des Senats nach mündlicher Verhandlung erscheint auch im Hinblick auf die Gesichtspunkte gemäß § 522 Abs. 2 Ziffer 2, 3 und 4 ZPO nicht erforderlich. Das Landgericht hat der Klage in den von der Beklagten angegriffenen Punkten zu Recht stattgegeben. Die Klägerin kann von der Beklagten einen Austausch der drei Dachflächenfenster in der von ihr erworbenen Wohnung und das Anbringen eines Rollladens am vertikalen Fenster im Badezimmer verlangen.
1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert und prozessführungsbefugt. Die Klägerin ist Vertragspartnerin des Bauträgervertrages vom 18.01.2011. Daher stehen ihr die sich aus diesem Vertrag ergebenden Nacherfüllungsansprüche gemäß § 635 BGB zu. Dies gilt auch insoweit, als die vertraglichen Ansprüche der Klägerin Teile des Gebäudes - wie die Fenster - betreffen, die zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer gehören. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat Nacherfüllungsansprüche der Klägerin nicht an sich gezogen (vgl. zur Aktivlegitimation und zur Prozessführungsbefugnis bei Nacherfüllungsansprüchen gegen einen Bauträger im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Auflage 2018, Rn. 471 ff.). Ob die Klägerin im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, Veränderungen an dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Badezimmerfenster durchführen zu lassen, kann dahinstehen. Denn mögliche Hemmnisse im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft betreffen nicht das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten.
2. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Austausch der drei in der Entscheidung des Landgerichts bezeichneten Dachflächenfenster.
a) Der Anspruch ergibt sich aus dem notariellen Bauträgervertrag. Nach dem Wortlaut der insoweit eindeutigen Baubeschreibung war die Beklagte verpflichtet, sämtliche Fenster als Kunststoff-Fenster mit einer Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung mit einem bestimmten U-Wert auszuführen.
Eine Ausnahme für Dachflächenfenster ergibt sich aus der Baubeschreibung nicht. Es gibt auch keine Gesichtspunkte für eine entsprechende Auslegung zugunsten der Beklagten. Denn die Wärmeschutz-Verglasung ist bei den Dachflächenfenstern für einen Wohnungserwerber nicht weniger wichtig als bei senkrecht eingebauten Fenstern. Da die bezeichneten Fenster der Baubeschreibung nicht entsprechen, ist die Beklagte gemäß § 635 Abs. 1 BGB zum Austausch verpflichtet.
b) § 640 Abs. 2 BGB a. F. steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Der Umstand, dass das Abnahmeprotokoll vom 20.05.2011 wegen der Fenster keinen Vorbehalt enthält, ändert nichts. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Klägerin bei der Abnahme diesen Mangel kannte. Dies wäre nur dann anzunehmen, wenn die Klägerin - neben der Kenntnis von der Zweifach-Verglasung - sich bei der Abnahme der Differenz zwischen der Bauausführung und der Baubeschreibung bewusst gewesen wäre. Dafür liegt nichts vor.
c) Die Beklagte ist nicht berechtigt, den Austausch der Fenster gemäß § 635 Abs. 3 BGB zu verweigern. Das Landgericht ist mit zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass die von der Beklagten aufzuwendenden Kosten nicht unverhältnismäßig im Sinne von § 635 Abs. 3 BGB sind.
Für die Frage, ob der vom Unternehmer zu leistende Aufwand "unverhältnismäßig" ist, kommt es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen den Mangelbeseitigungskosten einerseits und dem wirtschaftlichen Vorteil für den Auftraggeber andererseits an. Vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Es kommt vor allem darauf an, ob der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse an einer vertragsgemäßen Ausführung des Werks hat. In der Abwägung ist insbesondere auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit den Unternehmer ein Verschulden trifft. Letztlich kann sich der Unternehmer nur dann auf § 635 Abs. 3 BGB berufen, wenn das Bestehen des Auftraggebers auf einer ordnungsgemäßen Erfüllung sich im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände als Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt (BGH, Urteil vom 04.07.1996 - VII ZR 24/95 -, Rn. 11, zitiert nach Juris; vgl. im Übrigen zur Abwägung gemäß § 635 Abs. 3 BGB Werner/Pastor, a. a. O., Rn. 2100 ff.; BGH, NJW 2009, 2123; OLG Düsseldorf, BauR 2001, 1922).
Die Klägerin hat ein nachvollziehbares Interesse an Dachflächenfenstern mit einer Dreifach-Verglasung. Die Parteien haben eine Beschaffenheit des von der Beklagten herzustellenden Werks in der zum notariellen Vertrag gehörenden Baubeschreibung ausdrücklich vereinbart. Der Wärmeschutz spielt bei Dachflächenfenstern für den Erwerber einer Wohnung jedenfalls keine geringere Rolle als bei senkrechten Fenstern. Dabei geht es nicht nur um konkrete Folgen für die Heizkosten. Vielmehr spielt die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards bei Neubauten generell für die Wertvorstellungen von Erwerbern eine Rolle. Es kann dahinstehen, ob der Einbau von drei Fenstern, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen, Auswirkungen auf den Verkehrswert der Wohnung hat. Es ist jedoch zumindest davon auszugehen, dass sich ein fachkundiger Kaufinteressent bei einer Eigentumswohnung in der Regel für die Fenster interessiert und gegebenenfalls die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards prüft oder vom Verkäufer erfragt. Das bedeutet, dass die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnung - unabhängig von der Frage einer Offenbarungspflicht - damit rechnen muss, dass die Frage nach dem Wärmeschutz der Dachflächenfenster (Zweifach-Verglasung oder Dreifach-Verglasung) zum Bestandteil von Vertragsverhandlungen werden kann. Es geht für die Klägerin, die gegenüber der Beklagten auf einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung besteht, mithin nicht nur um bestimmte Heizkosten, sondern auch um die Einhaltung bestimmter Merkmale, die auf dem Wohnungsmarkt - neben anderen Merkmalen - allgemein als mitbestimmend für den Wert einer Wohnung angesehen werden.
Zu berücksichtigen ist im Rahmen von § 635 Abs. 3 BGB auch das Verschulden auf Seiten der Beklagten. Der für die Beklagte tätige Zeuge Dieter Heller kannte die eindeutige Formulierung in der Baubeschreibung und die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten für Kunden auf dem Wohnungsmarkt. Unter diesen Umständen ist das Verhältnis zwischen den von der Beklagten aufzuwendenden Kosten für den Austausch der Fenster und den zusätzlichen Heizkosten der Klägerin nicht ausschlaggebend für eine Unverhältnismäßigkeit im Sinne von § 635 Abs. 3 BGB.
Soweit die Rechtsprechung in bestimmten Fällen (BGH, BauR 2013, 1729; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 522) bei einer unzureichenden Wärmedämmung wesentlich auf das Verhältnis zwischen Nachbesserungskosten einerseits und Energiemehrkosten andererseits abgestellt hat, ist der Sachverhalt nicht vergleichbar. In den beiden zitierten Entscheidungen spielten die vorliegend ausschlaggebenden Gesichtspunkte (nachvollziehbares Interesse der Auftraggeberin, Beschaffenheitsvereinbarung in der Baubeschreibung und Verschulden des Unternehmers) keine Rolle.
3. Auch der Feststellungsantrag der Klägerin ist zulässig und begründet. Beim Austausch der Dachfenster ist mit Beschädigungen in der Wohnung der Klägerin zu rechnen. Diese Schäden hat die Beklagte gemäß §§ 280, 281 BGB zu ersetzen.
4. Die Beklagte ist zudem gemäß § 635 Abs. 1 BGB verpflichtet, am vertikalen Fenster im Bad einen Rollladen anzubringen.
a) Die Verpflichtung zur Anbringung eines Rollladens ergibt sich aus der Baubeschreibung. Da es sich bei dem fraglichen Fenster um ein "gerades Fenster" - und nicht um ein "schräges Fenster" - handelt, durfte die Beklagte nicht auf einen Rollladen verzichten. Angesichts der Formulierung in der Baubeschreibung kommt es nicht darauf an, ob in einem "Arbeitsplan" ein Rollladen vorgesehen war; aus der Sicht der Klägerin war die eindeutige Formulierung in der Baubeschreibung maßgeblich. Es gibt auch keinen Anlass, den Vertrag zwischen den Parteien deshalb anders auszulegen, weil das vertikale Fenster im Bad mit einem schrägen Fenster im Dach verbunden ist. Denn sowohl im Hinblick auf einen Sichtschutz als auch im Hinblick auf eine Verhinderung der Sonneneinstrahlung im Sommer hatte die Klägerin ein Interesse daran, dass dieser Teil der Baubeschreibung auch für das Fenster im Bad eingehalten wurde.
b) § 640 Abs. 2 BGB a. F. (vorbehaltlose Abnahme trotz Mangelkenntnis) steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Denn es ist nicht ersichtlich, dass sich die Klägerin zum Zeitpunkt der Abnahme der Differenz zwischen der Ausführung (fehlender Rollladen) und der Baubeschreibung bewusst war (siehe auch die entsprechenden Ausführungen oben zu den Dachflächenfenstern).
c) Der Klageantrag und die Verurteilung durch das Landgericht sind hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO). Einzelheiten der von der Beklagten zu erbringenden Leistung sind gegebenenfalls im Rahmen der Zwangsvollstreckung gemäß § 887 ZPO zu klären.
d) Der Hinweis der Beklagten im Berufungsverfahren, die Anbringung des Rollladens sei mit technischen Schwierigkeiten verbunden, ist wohl dahingehend zu verstehen, dass es der Beklagten aus technischen Gründen nicht möglich sei, die von der Klägerin verlangte Nacherfüllung zu erbringen. Bei dem Vorbringen, aus dem sich eine Unmöglichkeit der Leistung ergeben soll, handelt es sich um ein neues Verteidigungsmittel gemäß § 531 Abs. 2 ZPO. Dieses Vorbringen ist nicht zu berücksichtigen, da Gründe für eine Zulassung gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich und von der Beklagten nicht geltend gemacht sind. Es kann daher für die Entscheidung des Senats im Erkenntnisverfahren dahinstehen, wie die Verurteilung in Ziffer 3 des erstinstanzlichen Urteils auszulegen ist, und welche Varianten der zu erbringenden Leistung der Verurteilung durch das Landgericht entsprechen würden.
5. Im Rahmen einer Entscheidung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO hat der Senat grundsätzlich die erstinstanzliche Kostenentscheidung in vollem Umfang zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. In diesem Zusammenhang weist der Senat darauf hin, dass die Einwendungen der Beklagten gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts unklar sind. Denn von den Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens soll die Beklagte nach der Entscheidung des Landgerichts nicht 2/3, sondern nur 1/4 tragen.
6. Wenn die richtige Bezeichnung der Beklagten "M. GmbH" lautet (vgl. die Bezeichnung im notariellen Vertrag), wird eine Berichtigung des Rubrums erfolgen.
