- BGH NJW-RR 87, 906: Die Klausel "Sämtliche notwendigen Reparaturen, Instandsetzungen, Instandhaltungen und Erneuerungen in den gemieteten Räumen gehen zu Lasten des Mieters ... Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter.“ begründet Pflichten
des Mieters erkennbar nur für den Fall, dass der Zustand des Mietobjekts sich durch Gebrauch verändert oder verschlechtert und deshalb Anlass zu Reparaturen, Instandhal-tungsmaßnahmen oder Erneuerungen besteht. Das ist bei Zerstörung des Mietobjekts durch Brand nicht der Fall, wenn Mietgebrauch als Brandursache ausscheidet.
- OLG Düsseldorf WuM 02, 545: Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht,
die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen.
- KG GE 02, 1266: Die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 n.F. BGB lässt sich bei der Geschäftsraummiete hinsichtlich der Überbürdung der Instandhaltung oder deren Kosten weitgehend formularmäßig abbedingen, wenn jedenfalls die Instandhaltung von "Dach
und Fach“ noch dem Vermieter obliegt. Die formularmäßige Überbürdung der Instandhaltungsrücklage auf den Geschäftsraummieter in einem Einkaufszentrum ist unwirksam,
wenn auch Kosten der Gemeinschaftsanlagen ohne Begrenzung davon betroffen sind.
- KG NZM 00, 1228: Die Klausel in einem Mietvertrag mit einem gewerblichen Zwischenvermieter, der zugleich Nießbraucher ist: "Der Mieter ist Betreiber der zentralen Heizungs-
und Warmwasserversorgungsanlage " Er hat für die laufende Unterhaltung und für einen stets einwandfreien technischen Zustand zu sorgen sowie die Einhaltung aller gesetzlichen und sonstigen Betriebsvorschriften und Sicherheitsbestimmungen zu gewährleisten. Der
Mieter trägt alle anfallenden Betriebs- und Instandhaltungskosten ...“ verpflichtet den
Mieter nicht, die Mietsache in Stand zu setzen, wenn sie nicht mehr reparaturfähig ist.
- OLG Naumburg NJW-RR 00, 823: Es bestehen erhebliche Bedenken an der Wirksamkeit
der Klausel "
Der Mieter führt alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen,
einschließlich derer an "Dach und Fach“, auf seine Kosten aus“, weil sie vom gesetzlichen Leitbild, dass die Erhaltung des Mietobjekts Vermietersache ist, erheblich abweicht. Ist
die Klausel nicht insgesamt wegen Verstoßes gegen §§ 24, 9 AGBG unwirksam, ist sie zumindest restriktiv dahin auszulegen, dass lediglich alle durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und Erforderlichkeit zu beheben sind.
- OLG Düsseldorf DWW 99, 294: Mit der Regelung "Der Pächter hat die Pachtsache mit
der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und sie in gutem und gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten“ wird lediglich die Instandhaltungspflicht, nicht aber die weitergehende
Instandsetzungspflicht vom Pächter übernommen.
- OLG Dresden NJW-RR 97, 395: Auch in Gewerberaummietverträgen ist eine Klausel, die
die Instandsetzung des Gesamtgebäudes bzw. von "Dach und Fach“ dem Mieter auferlegt, nach § 9 AGBG unwirksam. Gleiches gilt für eine formularmäßige Regelung, die dieselben wirtschaftlichen Folgen zeitigt wie eine unmittelbare Pflichtenüberbürdung auf den Mieter. Dies trifft zu bei folgender mietvertraglicher Regelung: "5. Für diejenigen Teile des Mietobjekts/Gesamtgebäudes, die in Ziffer 2 bis 4 nicht erfaßt sind, ist der Mieter zur Durchfüh-rung erforderlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zwar berechtigt, aber
nicht verpflichtet. Dies betrifft insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach (Außenmauern und Fundamente). 6. Der Vermieter ist zu Instand-haltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt/Gesamtgebäude nicht verpflichtet. 7. Soweit der Mieter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach- und Fach
gemäß Ziffer 5 durchführt, ist er berechtigt, die Hälfte der nachgewiesenen Kosten mit jeweils maximal 50 % der Mietzinsansprüche des Vermieters zu verrechnen. Eine darüber hinausgehende Verrechnung oder Zahlung durch den Vermieter ist ausgeschlossen“.
- OLG Düsseldorf DWW 96, 278: Bedenken gegen die Abwälzung der Erhaltungspflicht
durch allgemeine Geschäftsbedingungen können sich nur ergeben, wenn die Instandhaltungspflicht vollständig dem Mieter auferlegt wird. Das ist noch nicht der Fall, wenn der Mieter formularmäßig die Instandhaltung der Mieträume übernommen und sich insbeson-
dere verpflichtet hat, die Warmwasserversorgungsgeräte auf seine Kosten in gebrauchs-fähigem Zustand zu erhalten sowie alle insoweit erforderlichen kleineren Instandsetzungs-arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen.
- OLG Köln WuM 94, 274: Die Klausel ,,Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts
einschließlich der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter“ benachteiligt den
Unterpächter unangemessen, weil sie vom gesetzlichen Leitbild, dass die Erhaltung des Mietobjekts Vermietersache ist, erheblich abweicht. Hält man die vorgenannte Klausel nicht insgesamt für unwirksam, ist sie jedenfalls einschränkend dahin auszulegen, dass
alle durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch Schönheitsreparaturen
und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und Erforderlichkeit zu beheben sind.
- OLG Hamm OLGR 93, 145: Eine Vertragsklausel, die den Mieter oder Pächter verpflich-
tet, das Miet-/Pachtobjekt "zu erhalten, instandzuhalten und auszubessern“, kann im
Regelfall nicht dahingehend ausgelegt werden, dass eine dem Mieter/Pächter auferlegte
Instandsetzungspflicht auch die Ersatzbeschaffung für nicht mehr reparierbare Anlagen,
Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache umfaßt.
- OLG Düsseldorf DWW 92, 241: Durch formularmäßige Überbürdung der Erhaltungslast dürfen dem Mieter zulässigerweise sämtliche Reparaturverpflichtungen auferlegt werden, allerdings nur bis zu der Grenze, als die Schäden dem Mietgebrauch oder dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind.
|
|
