22.04.2003 · IWW-Abrufnummer 030914
Oberlandesgericht Koblenz: Urteil vom 06.02.2003 – 5 U 996/02
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Geschäftsnummer:5 U 996/02
9 O 327/01LG Koblenz
Verkündet am 6. Februar 2003
Urteil
In Sachen XXX
hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kaltenbach sowie die Richter am Oberlandesgericht Dr. Menzel und Stein auf die mündliche Verhandlung vom 19. Dezember 2002
für R e c h t erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 28. Juni 2002 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 54.000 ? abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Parteien können die Sicherheit auch durch eine schriftliche, selbstschuldnerische, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland erbringen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
(A)
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch mit der Begründung, diese hätten ihr und ihrem Ehemann ein im Untergeschoss durchfeuchtetes Haus verkauft und sie über das Vorhandensein dieses Mangels arglistig getäuscht.
Die Beklagten hatten sich im Jahr 1993 von der D..... Fertigbau GmbH zum Preis von 258.400 DM ein Wohnhaus in B.. N??., Ortsteil B?.., errichten lassen (Auftrag Bl. 123 GA). Im Jahr 1997 stellten sie Feuchtigkeit im Untergeschoss fest. Durch die Firma I..... (S..... GmbH) ließen sie in einem begrenzten Wandbereich von mehreren Quadratmetern eine Horizontalsperre einbauen und zahlten dafür 8.000 DM (Rechnung vom 4. Juni 1997, Bl. 64, 65 GA).
Auf der Grundlage des notariellen Vertrages vom 28. September 1997 (Akten des selbständigen Beweisverfahrens LG Koblenz, 15 OH 12/98, Bl. 15 bis 24) verkauften die Beklagten das Hausanwesen an die Klägerin und ihren Ehemann und zwar an die Klägerin zu einem 28o, 88/1000 und an den Ehemann zu einem 719,12/1000 Anteil (Bl. 15 BA).
Der Kaufpreis betrug insgesamt 515.000 DM.
Hinsichtlich der Gewährleistung ist im Vertrag u.a. folgendes niedergelegt:
?Die gesetzliche Gewähr für Mängel jeglicher Art wird ausgeschlossen. Die Verkäufer versichern, dass ihnen verdeckte Mängel nicht bekannt sind.
Die Verkäufer treten bezüglich des verkauften Objekts alle etwa noch bestehenden gesetzlichen und vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau des Hausanwesens Beteiligten ... ab?.
Spätestens mit Schreiben vom 4. Februar 1998 (Bl. 66 GA) rügte der Ehemann der Klägerin Feuchtigkeit in den Wänden des Untergeschosses.
Die Klägerin, der Ansprüche ihres Ehemanns abgetreten worden sind (Bl. 119 GA), hat vorgetragen:
Die Feuchtigkeit im Keller des Hauses sei den Beklagten bekannt gewesen. Die nachträglich eingebrachte Horizontalsperre biete keinen Schutz vor dem Eindringen von Feuchtigkeit. Auf die ? auch weiterhin vorhandene ? Feuchtigkeit hätten die Beklagten hinweisen müssen. Das sei nicht erfolgt. Sie hätten den Einbau der Horizontalsperre als reine Vorsichtsma ßnahme bezeichnet.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie, 37.835, 60 EUR nebst 4% Zinsen seit dem 16. Mai 2001 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben vorgebracht:
Bei der Besichtigung des Hauses hätten sie auf die früher einmal vorhandene Feuchtigkeit hingewiesen und zugleich darauf aufmerksam gemacht, dass die Firma I..... den Schaden behoben habe. Von dem Erfolg dieser Sanierungsmaßnahme seien sie ausgegangen.
Ihre Inanspruchnahme sei im Übrigen schon deswegen ausgeschlossen, weil es die Klägerin und ihr Ehemann versäumt hätten, die D..... GmbH in Anspruch zu nehmen.
Das Landgericht hat nach der Vernehmung von Zeugen (Bl. 210 bis 223 GA) die Beklagten antragsgemäß in Höhe von 37.835, 60 EUR nebst Zinsen verurteilt (Bl. 231 bis 238 GA) und zwar aus dem Gesichtspunkt einer arglistigen Täuschung. Die Beklagten hätten unrichtige Angaben über die Feuchtigkeitsbelastung des Kellers gemacht und die Bauabdichtung als eine reine Vorsichtsmaßnahme bezeichnet.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die im Rahmen der Berufungsbegründung vorbringen (Bl. 276 bis 291 GA):
Die angefochtene Entscheidung beruhe in materieller Hinsicht auf einer Verletzung der §§ 463. S. 2, 398 BGB und in formeller Hinsicht auf einer Verletzung des § 286 ZPO.
Der Schadensersatzanspruch betreffe ? zumindest teilweise ? Gemeinschaftseigentum nach dem WEG. Die Klägerin könne dann unbeachtlich der Abtretung Zahlung nur an die Eigentümergemeinschaft verlangen.
Der Arglistvorwurf sei gegenüber der beklagten Ehefrau nicht zu rechtfertigen, denn bei den Vertragsverhandlungen habe sich nur der beklagte Ehemann zu dem Hausanwesen erklärt. Die Zeugen J?.. und M?.. hätten die Behauptungen der Klägerin zum Arglistvorwurf nicht uneingeschränkt bestätigt.
Eine ? erforderliche - Parteivernehmung des Beklagten zu 2) durch das Landgericht hätte ergeben, dass er die Abdichtungsarbeiten offen gelegt und auch die beseitigten Feuchtstellen angesprochen habe. Die Beweisaufnahme müsse wiederholt und der Beklagte zu 2) müsse spätestens jetzt als Partei vernommen werden.
Der von der Klägerin eingereichte Lageplan (Bl. 140 GA) weise nicht genau die Feuchtstellen und die angebrachten Markierungen hierzu aus. Das Landgericht habe in fehlerhafter Weise nicht unterschieden zwischen Feuchtschäden an den Innenwänden und an der Außenwand. Die Schäden seien allein an der Innenseite einer Außenwand in einem Kellerraum und nicht in der Einliegerwohnung aufgetreten. Nur hierauf hätten sich die Sanierungsarbeiten bezogen.
Dem Anspruch stehe der Einwand des Mitverschuldens entgegen, denn zum Zeitpunkt der Schadensfeststellung hätte die D..... GmbH noch in Anspruch genommen werden können.
Die Höhe der Forderung sei schlüssig nicht dargelegt, und soweit eine gewerbliche Nutzung des Hauses stattfinde, bestehe eine Vorsteuerabzugsberechtigung für die Schadensbeseitigungskosten.
Diesem Vorbringen ist die Klägerin im Einzelnen entgegengetreten (Bl. 295 bis 301 GA).
Zur weiteren Darstellung des Sach? und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze ? auch auf den der Klägerin nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Januar 2003 (Bl. 316 bis 319 GA) und den den Beklagten nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 20. Januar 2003 (Bl. 325 bis 329 GA) ? sowie das Protokoll vom 19. Dezember 2002 (Bl. 307 bis 309 GA) Bezug genommen. Die oben angeführten Akten des selbständigen Beweisverfahrens waren zur Sachverhaltsergänzung beigezogen.
(B)
Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.
Das Landgericht hat die Beklagten zu recht und mit zutreffender Begründung verurteilt, Schadensersatz zu leisten, weil sie die Klägerin und ihren Ehemann beim Verkauf des Hausanwesens arglistig getäuscht haben.
Auf das angefochtene Urteil wird vorab Bezug genommen.
Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung der Sach? und Rechtslage.
I.
Die Klägerin ist sachbefugt, den aus § 463 S. 2 BGB (im folg. immer a.F.) hergeleiteten Schadensersatzanspruch im eigenen Namen und mit dem Ziel der Zahlung an sich selbst geltend zu machen.
Die Klägerin und ihr Ehemann haben zwar nur Bruchteilseigentum erworben (§§ 1008 ff, 741 ff BGB), so dass der Miteigentümer als Teilhaber auch hinsichtlich seines Anteils gem. § 432 BGB nicht Leistung an sich, sondern nur Leistung an die Gemeinschaft fordern kann (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 60. A., § 432, Rnr. 2 mwN; zu § 635 BGB und dem WEG vgl. Oelmair/Merl, Handbuch des privaten Baurechts, 2. A., § 20, Rnr. 382 mwN).
Durch die Abtretung (§ 398 BGB) der Ansprüche, die aus dem Miteigentum des Ehemanns der Klägerin herrühren, ist die Klägerin Vollrechtsinhaberin geworden und kann im eigenen Namen klagen sowie Zahlung an sich verlangen.
II.
Haftung des Beklagten zu 2), M?? O...
Der Anspruch ergibt sich dem Grunde nach aus § 463 S. 2 BGB, denn der Beklagte zu 2) hat die Durchfeuchtung der Mauern des Untergeschosses und deren Ausmaß arglistig verschwiegen.
1. Die Erklärung im notariellen Vertrag vom 26. September 1997 (S. 4 unten; Bl. 18 BA) ? ?Die Verkäufer versichern, dass ihnen verdeckte Mängel nicht bekannt sind? ? bedeutet nicht die Zusicherung, Feuchtigkeit sei nicht vorhanden (vgl. BGH NJW-RR 1992, 333). Daher können Schadensersatzansprüche nicht auf § 463 S. 1 BGB gestützt werden.
2. Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen und der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ? ?Die gesetzliche Gewähr für Mängel jeglicher Art wird ausgeschlossen? ? steh einer Inanspruchnahme des Beklagten zu 2) nicht entgegen. Der Gewährleistungsausschluss reicht nur so weit, wie er Bestand hat.
Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Erstverkäufer (hier: D..... GmbH) mildert die Einschränkung der Rechte des Käufers nur ab (BGH NJW 1997, 652) und lässt eine Arglisthaftung des Zweitverkäufers unberührt. Da dieser im vorliegenden Fall einen Mangel arglistig verschwiegen hat, ist der vertragliche Gewährleistungsausschluss unwirksam (§ 476 BGB).
3. Eine Haftung des Beklagten zu 2) wegen arglistiger Täuschung setzt voraus, dass er einen Fehler der Kaufsache trotz bestehender Offenbarungspflicht verschwiegen und dass ihm der Fehler ? die Feuchtigkeit des Gebäudes ? bei Abschluss des Vertrages bekannt war oder er das zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Klägerin und ihrem Ehemann dieser Fehler nicht bekannt war und sie bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätten (vgl. BGH NJW-RR 1996, 1332 und BGH NJW-RR 1992, 333 jeweils zum arglistigen Verschweigen von Hausfeuchtigkeit).
a) Der im selbständigen Beweisverfahren tätig gewesene Sachverständige M?? D?.. hat ermittelt, dass die Wände des Untergeschosses im wesentlichen alle mehr oder weniger durchfeuchtet sind. Ursache der Feuchtigkeit ist das Fehlen einer Horizontalsperre im Mauerwerk und einer Abdichtung der Fußbodenoberfläche (Bl. 171 BA).
Die Feuchtigkeit an der hinteren Außenwand (Flur, Heizung, Öllager) ist darauf zurückzuführen, dass die Außenabdichtung gegen nicht drückendes Wasser nicht fachgerecht vorgenommen worden ist. Statt der erforderlichen Bahnenabdichtung hat die D..... GmbH nur einen Bitumenanstrich aufgebracht (Bl. 165 BA). Der Sachverständige hält die in diesem Bereich nachträglich eingebaute Horizontalsperre für unnötig, da sie nicht verhindern kann, dass Feuchtigkeit von außen eintritt (Bl. 166 BA).
b) Die unzureichende Isolierung von Bodenplatte und Mauern des Untergeschosses stellt einen Fehler des Gebäudes dar (§ 459 Abs. 1 BGB). Dieser ist durch den unzulänglichen Reparaturversuch nicht beseitigt worden. Der Beklagte zu 2) war verpflichtet, diesen Fehler zu offenbaren. Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf, wobei hier hinzutritt, dass die Verkäufer versichert haben, verdeckte Mängel seien ihnen nicht bekannt (vgl. zu allem BGH NJW-RR 1992, 333, 334).
c) Der Beklagte zu 2) hat die Mängel arglistig verschwiegen.
Die Zeugin J?.. war seinerzeit als Maklerin von dem Beklagten zu 2) beauftragt, das Haus zu verkaufen.
Wie sie bekundet hat, war ihr bekannt, dass bei den Häusern in dieser Ortslage Feuchtigkeit aufgetreten war. Sie habe das Thema mit dem Beklagten zu 2) besprochen und dieser habe ihr erklärt, er habe eine Horizontal-Isolierung anbringen lassen, ?um bereits vorsorglich Feuchtigkeit zu vermeiden? (Bl. 211 GA). Auch in Anwesenheit der Käufer M..... sei das Thema Feuchtigkeit angesprochen worden und auch ihnen gegenüber habe der Beklagte zu 2) erklärt, dass er die Horizontal-Isolierung vorsorglich habe anbringen lassen; das würde sie so zu 90 % sagen. Für sie sei das Thema ?Feuchtigkeit? abgehakt gewesen, weil man ihr erklärt habe, dass keine Feuchtigkeit vorhanden sei und weil sie keine wahrgenommen habe. In ihrer und der Käufer Anwesenheit seien auch Bohrlöcher besichtigt worden (Bl. 212, 213 GA).
Das Landgericht hat an der Glaubwürdigkeit der Zeugin keinen Zweifel (Bl. 236 GA). Es hebt ihre ?Sensibilisierung? als Maklerin hervor und stellt ergänzend darauf ab, dass sie kein wirtschaftliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits habe.
Die Kammer folgt in diesem Zusammenhang auch den Bekundungen des Zeugen M...... Dieser hat erklärt, vom Vorhandensein und der Beseitigung von Feuchtigkeit sei keine Rede gewesen. Die Maßnahme mit den Bohrlöchern habe der Beklagte zu 2) als rein vorsorglich bezeichnet (Bl. 215 bis 219 GA).
Der Sachverständige M?? D?.. hat bei seiner Anhörung angegeben, er halte es für ausgeschlossen, dass die Bodenplatte und die giebelseitige Außenwand etwa bis zum Ende des Jahres 1997 keine Feuchtigkeit gezeigt hätten. Mitte 1997 hätte auch ein Laie die dunkle Verfärbung des Putzes bemerken können.
Nach diesen Bekundungen, die das Landgericht der Verurteilung im Wesentlichen zu Grunde legt, hat der Beklagte zu 2) das Auftreten der Feuchtigkeit nicht nur verschwiegen, sondern positiv getäuscht, indem er die (untaugliche) Reparaturmaßnahme als ?vorsorglich? bezeichnete und damit dem Sinn nach die Erklärung abgab, Feuchtigkeit habe es nie gegeben, obwohl sie in größerem Umfang ? hierauf wird noch einzugehen sein ? vorhanden und vom Beklagten zu 2) wahrgenommen worden war.
Der Senat sieht keine Veranlassung, die Beweisaufnahme zu wiederholen. Die vom Landgericht vorgenommene Tatsachenfeststellung ist ohne Fehler. Es bestehen keine Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der Tatsachengrundlage. Die Würdigung der Aussagen ist nachvollziehbar und schlüssig und ebenso die Glaubwürdigkeitsbeurteilung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F.; vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 23. A., § 529 Rnrn. 3 bis 8). Für eine (gegenbeweisliche) Parteivernehmung gem. § 448 ZPO (Bl. 281 GA) fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere an einem nicht ausreichenden Beweisergebnis (fehlender Anfangsbeweis ? vgl. Zöller-Gummer § 448 Rnr. 4 mwN).
Soweit die Beklagten im Schriftsatz vom 20. Januar 2003 (Bl. 325 bis 329 GA) zur Offenbarung der Feuchtigkeit und zu deren Beseitigung und zu Bleistiftmarkierungen weiter und anders vortragen, ist dieses Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt (§ 296 a ZPO) und nicht zu berücksichtigen. Der Vortrag gibt auch keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen (§ 156 ZPO).
4. Die Durchführung der Reparatur und der Umstand, dass der Beklagte zu 2) ? möglicherweise ? an den Erfolg der Maßnahme geglaubt hat, lässt Arglist nicht entfallen (vgl. dazu BGH NJW-RR 1992, 334).
Der Beklagte zu 2) hat einen weiterhin bestehenden Mangel zumindest für möglich gehalten.
a) Nach dem Vortrag der Beklagten in erster Instanz gab es Feuchtigkeit, die von der Firma I..... beseitigt werden sollte, nur an der Außenwand. Mit Schriftsatz vom 19. De-zember 2001 hat die Klägerin unter Vorlage eines Plans (Bl. 140 GA) ausgeführt, die Innenwand zur Einliegerwohnung im Keller sei ebenfalls feucht und von den Beklagten markiert gewesen.
Zu der Skizze befragt hat der Ehemann der Klägerin angegeben, dort, wo die rote Markierung mit der Zahl 2 angebracht sei (Innenwand), habe er später beim Einzug im Dezember 1997 die Bleistiftmarkierungen gesehen. Bei der Markierung Nr. 2 seien keine Bohrlöcher vorhanden (Bl. 218 GA).
Auf dieses - höchst substantiierte ? Vorbringen sind die Beklagten in erster Instanz nicht eingegangen. Es ist nur die Rede von Feuchtigkeit in der Außenwand und dort angebrachten Markierungen (Bl. 56 bis 58, 61, 75, 76, 158, 196 ff GA).
Erst im Berufungsverfahren gehen die Beklagten auf den entsprechenden Vortrag und die von der Klägerin eingeführte Skizze u.a. wie folgt ein (Bl. 282, 283GA):
?Tatsächlich war derjenige Feuchtefleck, den die Firma S..... behoben hat, zu finden in der Ecke des Raums Öllager zum Hang hin ... und die Markierung des Beklagten befand sich dort, wo rot eine 2 eingetragen ist?.
Damit räumen die Beklagten erstmals ein, dass auch an einer Innenwand Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden waren und gekennzeichnet worden sind, denn die rote 2 befindet sich im rechten Winkel von zwei Innenwänden, ein Bereich, in dem bis dahin überhaupt keine Feuchtigkeit aufgetreten sein soll und der mit dem Sanierungsversuch der Firma I..... überhaupt nichts zu tun hatte.
Zumindest der Beklagte zu 2) wusste also ? dies steht im Einklang mit den Ausführungen des Sachverständigen D?.. ? dass auch Innenwände durchfeuchtet waren. Damit hielt der Beklagte zu 2) weitergehend einen Fehler, der ja durch den Reparaturversuch nicht beseitigt werden konnte, zumindest für möglich und rechnete und nahm billigend in Kauf, dass die Klägerin und ihr Ehemann den Fehler nicht kannten und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätten (BGH NJW-RR 1992, 334). Das abweichende Vorbringen im nicht nachgelassenen Schriftsatz (Bl. 326 bis 328 GA) ist nicht zu berücksichtigen.
III.
Haftung der Beklagten zu 1), E??.. O...
1. Das arglistige Verhalten des Beklagten zu 2) lässt den vereinbarten Gewähr-leistungsausschluss gegenüber beiden Beklagten unwirksam sein (BGH NJW-RR 1996, 1332, 1333).
2. Schadensersatz gem. § 463 BGB hat zwar grundsätzlich nur derjenige Verkäufer zu leisten, dem Arglist zur Last fällt. Da die Beklagte zu 1) ? ?Frau Ott hielt sich mehr im Hintergrund? (Zeugnis K?? Bl. 220 GA) ? die gesamten Vertragsverhandlungen wissentlich durch ihren Ehemann auch für sich hat durchführen lassen, ist ihr sein Verhalten rechtlich zuzurechnen (BGH NJW-RR 1996, 1333).
IV.
Die Verurteilung durch das Landgericht ist der Höhe nach nicht zu beanstanden.
1. Die Schadensbeseitigungskosten beruhen auf den Erhebungen des Sachverständigen D?.. (Bl. 168 bis 170 GA). Sie sind in erster Instanz substantiiert nicht angegriffen worden (vgl. Bl. 63 GA). Hierbei bleibt es (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO n.F.). Die Schadensbeseitigungskosten umfassen den gesamten Aufwand, der erforderlich ist, um die vom Sachverständigen ermittelten Schäden zu beseitigen. Dieser Schaden ist durch die arglistige Täuschung verursacht.
2. Der Anspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht wegen Mitverschul-dens zu kürzen, denn gegenüber der Arglist des Verkäufers bleibt ein Mitverschulden des Käufers außer Betracht; das folgt schon aus § 460 BGB (RGZ 76, 313).
3. Ein Steuerabzug erfolgt nicht (Beklagte Bl. 290, 291 GA). Auch hier greift § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO n.F. unabhängig davon ein, dass der Einwand der Höhe nach nicht berechenbar ist.
V.
Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 37.835, 60 EUR.
Die Revision wird nicht zugelassen, denn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung sind nicht gegeben.
