19.09.2003 · IWW-Abrufnummer 032095
Oberlandesgericht Düsseldorf: Beschluss vom 02.06.2003 – I-3 Wx 75/03
1. Die Wohnungseigentümer können die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen.
2. Ein Beschluss, durch den die Weiterzahlung der Wohngelder "aufgrund des letzten bestandskräftigen Zahlungsplanes bei nicht vorliegendem aktuellem Zahlungsplan" festgelegt wird, übersteigt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
3. Zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF
BESCHLUSS
I-3 Wx 75/03
In dem Verfahren
betreffend die Wohnungseigentumsanlage P... in Düsseldorf,
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Januar 2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., der Richterin am Oberlandesgericht S... und des Richters am Oberlandesgericht Dr. S... am 2. Juni 2003
beschlossen:
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - teilweise dahin abgeändert, dass auch der in der Eigentümerversammlung vom 4. Oktober 2001 unter TOP 10 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird.
Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligte zu 1. zu 93 %, die Beteiligten zu 2. zu 7 %.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert für die weitere Beschwerde: bis 22.000 ?.
Gründe:
I.
Die Beteiligten zu 1. und 2. sind die Wohnungseigentümer der o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligten zu 1., die ihr Wohnungseigentum im Jahre 1996 erworben hat, steht ein 170,5/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan Nr. 10 bezeichneten Kellerräumen mit insgesamt 90,05 qm zu. Die in der Teilungserklärung als "Teileigentum" bezeichneten Räumlichkeiten der Beteiligten zu 1. wurden vor ihrem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Teil als Büro und als Wohnung genutzt. Im Jahre 1993 hat die Stadt Düsseldorf die Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung untersagt.
In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass die Sondereigentümer die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts im Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben (Ziffer 15 Punkt 1 und 15 Punkt 3).
In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 04.10.2001 haben die Wohnungseigentümer unter TOP 1. bis 6. und 8. bis 10. die aus dem Protokoll der Versammlung (Bl. 5 - 8 d.A.) ersichtlichen Beschlüsse gefasst. Die Beteiligte zu 1. hat beim Amtsgericht beantragt, diese Beschlüsse sämtlich aufzuheben.
Der Beschluss zu TOP 5. lautet wie folgt:
Beschluss: Antrag W... auf Reduzierung Nebenkosten um 90 % wurde abgelehnt.
Der Beschluss zu TOP 10. hat folgenden Wortlaut:
Beschluss: Weiterzahlung der Wohngelder aufgrund des letzten bestandskräftigen Zahlungsplanes bei nicht vorliegendem aktuellem Zahlungsplan.
Nachdem die Beteiligten die Anfechtung des zu TOP 1 ergangenen Beschlusses übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat das Amtsgericht die zu den Tagesordnungspunkten 2., 3., 4., 6., 8., 9. und 10 ergangenen Beschlüsse für ungültig erklärt und den Antrag der Beteiligten zu 1. im übrigen zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat die Beteiligte zu 1. sofortige Beschwerde eingelegt, soweit ihrem Antrag bezüglich des TOP 5. nicht stattgegeben wurde, die Beteiligten zu 2. haben die Entscheidung des Amtsgerichts angefochten, soweit die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3., 4., 8. und 10 für ungültig erklärt wurden.
Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen und auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert, soweit das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 10. für ungültig erklärt hat.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 1. mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie rügt das Verfahren des Landgerichts als fehlerhaft, weil die Kammer ihren Antrag auf Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung nicht berücksichtigt und ihr damit die Gelegenheit genommen habe, im Termin vom 09.12.2002 mündlich vorzutragen.
Im übrigen ist sie der Auffassung, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, ihrem Begehren zu TOP 5. stehe die Rechtskraft eines früheren Verfahrens entgegen, denn die Eigentümerversammlung habe zu TOP 5. über einen "neuen" Antrag entschieden, so dass der Beschluss von ihr habe angefochten werden können. Außerdem habe sich die Sachlage gegenüber dem früheren Verfahren verändert, so dass schon deshalb eine erneute Überprüfung ihres Begehrens gerechtfertigt sei.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat Erfolg, soweit die Beteiligte zu 1. beantragt, die Entscheidung des Landgerichts aufzuheben und den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 04.10.2001 zu TOP 10 für ungültig zu erklären. Im übrigen (zu TOP 5.) ist sie nicht begründet, denn insoweit beruht die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einem Rechtsfehler im Sinne des § 27 FGG.
1.
Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 10., die Wirtschaftsgelder weiter zu zahlen aufgrund des letzten bestandskräftigen Zahlungsplanes bei nicht bestehendem aktuellen Zahlungsplan entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Deckung des Finanzbedarfs der Gemeinschaft Sorge zu tragen. Dies könne auch dadurch geschehen, dass bei nicht bestandskräftigem aktuellen Zahlungsplan auf den letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplan und die dadurch begründete Zahlungsverpflichtung Bezug genommen werde. Es sei ohne weiteres feststellbar, welcher Zahlungsplan zuletzt nicht angefochten und deshalb bestandskräftig sei. Dies könne die Verwaltung den einzelnen Wohnungseigentümern mitteilen. Zwar mögen die einzelnen Zahlungsraten nicht fällig sein, solange die Verwaltung dem Wohnungseigentümer nicht mitgeteilt habe, welche Zahlungen nach welchem bestandskräftigen Wirtschaftsplan zu erfolgen hätten, die grundsätzliche Beschlussfassung darüber, dass dieser Fortgeltung haben solle, entspreche jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dem Antrag der Beteiligten zu 1., den Beschluss zu TOP 5. für ungültig zu erklären, fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis. Bei diesem Beschluss handele es sich um einen negativen Beschluss, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1. auf Reduzierung der Nebenkosten um 90 % abgelehnt worden sei. Würde dieser Beschluss für ungültig erklärt, hätte dies nicht zur Folge, dass damit der Antrag der Beteiligten zu 1. auf Zustimmung angenommen sei. Im Hinblick darauf, dass die Beteiligte zu 1. mit einer derartigen Entscheidung keinerlei positive Wirkung für sich erreichen könne, sei davon auszugehen, dass für ihren Antrag kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Soweit die Beteiligte zu 1. im Beschwerdeverfahren ihren Antrag dahin erweitert habe, die Ablehnung der Wohnungseigentümer zu TOP 5. durch Zustimmung zu ersetzen, sei dieser Antrag unzulässig, weil über ihn bereits in einem früheren Verfahren (291 II 308/99 WEG AG Düsseldorf) rechtskräftig entschieden und der Antrag zurückgewiesen worden sei. Der Antrag auf Zustimmungsersetzung stelle nämlich nichts anderes dar, als der im dortigen Verfahren gestellte Antrag, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, der von ihr beantragten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen.
2.
Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand.
a)
Die Verfahrensrügen der Beteiligten zu 1. greifen nicht durch. Es kann dahinstehen, ob das Festhalten der Kammer am Termin zur mündlichen Verhandlung vom 09.12.2002 ungeachtet des Antrags des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1., den Termin zu verlegen als Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beteiligten zu 1. (Artikel 103 Abs. 1 GG) gewertet werden kann, denn selbst wenn man dies annähme, hat die Beteiligte zu 1. im Verfahren der weiteren Beschwerde Gelegenheit, ihren rechtlichen Standpunkt zu den anstehenden Fragen darzulegen. Hiervon hat sie auch mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde Gebrauch gemacht. Danach beruht aber die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des rechtlichen Gehörs, denn mit der weiteren Beschwerde werden keine neuen Tatsachen oder Beweismittel vorgetragen, die der Senat als Gericht der weiteren Beschwerde nicht berücksichtigen könnte.
b)
Die Entscheidung des Landgerichts begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken, soweit die Kammer den zu TOP 10 ergangenen Beschluss der Wohnungseigentümer zur Fortgeltung des "letzten bestandskräftigen Zahlungsplanes bei nicht bestehendem aktuellen Zahlungsplan" als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen hat.
Grundsätzlich wird ein Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr aufgestellt (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) und begründet Vorschusspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer auch nur für diesen Zeitraum (§ 28 Abs. 2 WEG), nicht aber darüber hinaus. Allerdings kann durch Vereinbarung festgelegt werden, dass die Wirtschaftspläne generell fortgelten sollen. Auch kann es unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung geboten sein, schon bei der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan gleichzeitig seine Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan zu beschließen (vgl. KG NZM 2002, 294 = FG Prax 2002, 106; OLG Hamburg WM 2003, 105; Wenzel ZWE 2001, 226, 237; Gottschalg NZM 2001, 950), um auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres noch eine Grundlage für die fortlaufende Pflicht der Wohnungseigentümer zur Vorschusszahlung zu haben.
Ob durch einen nicht auf einen bestimmten Wirtschaftsplan bezogenen Organisationsbeschluss die generelle Fortsetzung des letzten (bestandskräftigen) Wirtschaftsplanes mit Mehrheit beschlossen werden kann, erscheint fraglich, braucht aber hier nicht entschieden zu werden, denn der Beschluss zu TOP 10 bezieht sich nicht auf den zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplan, sondern den letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplan. Es ist schon zweifelhaft, ob ein nachträglich gefasster Beschluss über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes sich nicht etwa auf den zuletzt beschlossenen, sondern einen bereits mehrere Jahre zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan beziehen kann. Darüber hinaus kann dem Beschluss vom 04.10.2001 aber auch nicht entnommen werden, welcher Wirtschaftsplan zuletzt bestandskräftig beschlossen worden ist. Selbst wenn festgestellt werden kann, welcher der zurückliegenden Wirtschaftspläne nicht angefochten ist, besagt dies noch nicht, dass dies auch der letzte bestandskräftige Wirtschaftsplan ist, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass eines der - nach dem Vorbringen der Beteiligten zahlreichen - Anfechtungsverfahren zwischenzeitlich rechtskräftig abgeschlossen worden ist und danach ein anderer Wirtschaftsplan der "zuletzt bestandskräftige" ist. Die Fortgeltung eines - möglicherweise - mehrere Jahre zurückliegenden Wirtschaftsplanes zu beschließen, obwohl für die nachfolgenden Jahre bereits neue Wirtschaftspläne beschlossen worden sind, die - auch wenn sie noch nicht bestandskräftig sind - eine Vorleistungspflicht der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründen, würde die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zudem übersteigen.
c)
Soweit das Landgericht ausgeführt hat, dem Antrag der Beteiligten zu 1., den Beschluss zu TOP 5 für ungültig zu erklären, fehle das Rechtsschutzbedürfnis, ist die Entscheidung der Kammer im Ergebnis nicht zu beanstanden. Allerdings steht der Anfechtung dieses Beschlusse nicht entgegen, dass es sich um einen sogenannten "Negativbeschluss" handelt, mit dem ein Antrag der Beteiligten zu 1. auf Reduzierung ihrer Nebenkosten um 90 % zurückgewiesen worden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist davon auszugehen, dass auch die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrages mit Mehrheit ein Beschluss ist, der aus sachlichen Gründen nichtig oder anfechtbar sein kann, weil nur so für den antragstellenden Wohnungseigentümer ein in allen Fällen ausreichender Rechtsschutz gewährleistet ist (BGH, ZMR 2001, 809, 813).
Gleichwohl fehlt der Beteiligten zu 1. für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5. von 04.10.2001 und ihren im Beschwerdeverfahren gestellten Antrag, die Ablehnung der Wohnungseigentümer zu TOP 5. durch Zustimmung zu ersetzen, das Rechtsschutzinteresse. Nach ihrem eigenen Vorbringen auch noch in der weiteren Beschwerde hat die Beteiligte zu 1. in dem Verfahren 291 II 308/99 WEG AG Düsseldorf = 3 Wx 51/01 OLG Düsseldorf bereits früher einen ihr gleichlautendes Begehren ablehnenden Beschluss der Wohnungseigentümer angefochten und auch damals darüber hinaus beantragt, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, der von ihr beantragten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dahingehend, dass sie nur 10 % der anfallenden Kosten zu tragen hat zuzustimmen. Dieses Verfahren ist mit der Zurückweisung ihrer Anträge rechtskräftig abgeschlossen. Der Beschluss vom 04.10.2001 stellt sich somit als gleichsam bestätigender Zweitbeschluss des früheren Beschlusses dar, seine Aufhebung würde deshalb an der Wirksamkeit des bestandskräftigen Erstbeschlusses nichts ändern.
Ob - wie das Landgericht meint - die Rechtskraft der Entscheidung in dem Verfahren 291 II 308/99 WEG AG Düsseldorf bezüglich der Zurückweisung der beantragten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einer erneuten Antragstellung entgegensteht oder unter Berufung auf eine - angebliche - Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ein erneuter dahingehender Antrag zulässig ist, kann dahinstehen, denn für die von der Beteiligten zu 1. begehrte Änderung der Kostenverteilung der Nebenkosten für ihr Teileigentum ist kein Raum.
Zwar kann grundsätzlich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Abänderung des in der Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung bestehen. Wird ein festgelegter Verteilungsschlüssel den Erfordernissen der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gerecht und erweist er sich als grob unbillig und zu gegen Treu und Glauben verstoßenen Ergebnissen führend, so kommt eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch eine richterliche Entscheidung in Betracht. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BGHZ 95, 137 ff.; BayObLGZ 1985, 47 ff.; WE 1997, 119, 120; OLG Düsseldorf WE 1999, 188; ZMR 2002, 68; Staudinger/Bub, WEG § 16, Rn. 267; Bärmann/Pick/Merle, WEG § 16, Rn. 119). Der einzelne Wohnungseigentümer soll sich nämlich darauf verlassen können, dass einmal getroffene Vereinbarungen grundsätzlich weiterhin Gültigkeit haben und er sich bei dem Erwerb seines Wohnungseigentums auf den in der Teilungserklärung festgelegten oder durch nachträgliche Vereinbarung geänderten Kostenverteilungsschlüssel einstellen kann (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 651). Ein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kann danach anerkannt werden, wenn z. B. die Verteilung der Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile im Hinblick darauf, dass diese von der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen erheblich abweicht, zu sachwidrigen und unzumutbaren Ergebnissen für einzelne Wohnungseigentümer führt (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 474), ferner wenn eine nachträgliche bauliche Veränderung, die zu einer erheblichen Vergrößerung und Wertsteigerung eines einzelnen Wohnungseigentums oder eines Teileigentums führt, eine zunächst sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile aufhebt und so zu einer grob unbilligen Kostenverteilung führt (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 378) oder eine behördliche Auflage oder die Nichterteilung einer baurechtlichen Genehmigung dazu führen, dass ein Miteigentum auf Dauer nicht genutzt bzw. ausgebaut werden konnte, der entsprechende Anteil aber dennoch bei der Kostenverteilung zugrunde gelegt worden ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 16 Rn. 112 ff.).
Ausgehend von diesen Grundsätzen kommt hier eine Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels nicht in Betracht. Wie der Senat bereits in seiner Entscheidung vom 16.03.2001 in dem Verfahren 3 Wx 51/01 ausgeführt hat, war für die Beteiligte zu 1. beim Erwerb ihres Wohnungseigentums aus der Teilungserklärung und aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, dass es sich bei den von ihr erworbenen Räumlichkeiten im Kellergeschoss um Teileigentum handelte, das nicht zu Wohnzwecken bestimmt war. Im Zeitpunkt des Erwerbs wurden die Räume auch nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt, nachdem das Ordnungsamt der Stadt Düsseldorf bereits im Jahre 1993 eine entsprechende Nutzung untersagt hatte. Unstreitig sind die Räume in der Vergangenheit auch als Büro genutzt, so dass von einer von Anfang an verfehlten und unbilligen Kostenverteilung in der Teilungserklärung nicht die Rede sein kann. Eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse, die zu sachwidrigen und unzumutbaren Ergebnissen für die Beteiligte zu 1. führen würde, ist nicht eingetreten. Dass infolge eines erhöhten Reparaturbedarfes erhebliche weitere Kosten auf die gesamte Eigentümergemeinschaft zukommen, von denen ein entsprechend der Größe ihres Miteigentumsanteils entfallender Teil auch auf die Beteiligte zu 1. entfällt, stellt keine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse dar, die eine andere Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums rechtfertigte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beteiligten entsprechend dem Ausgang des Verfahrens die gerichtlichen Kosten der sofortigen weiteren Beschwerde anteilig tragen. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass.
