Oberlandesgericht München: Beschluss vom 28.01.2014 – 34 Wx 318/13

Oberlandesgericht München

Beschl. v. 28.01.2014

Az.: 34 Wx 318/13

In der Wohnungsgrundbuchsache
Beteiligte:
wegen Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung)
erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und den Richter am Oberlandesgericht Hinterberger am 28. Januar 2014 folgenden
Beschluss
Tenor:

I.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 5 und 6 gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Fürstenfeldbruck vom 10. April 2013 wird zurückgewiesen.
II.

Der Beschwerdewert beträgt 26.000 €.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2 bis 6 sind die Wohnungseigentümer einer aus vier Einheiten bestehenden Wohnanlage. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht schloss die Wohnungseigentümergemeinschaft (= Beteiligte zu 1) "WEG G.-Straße 8 ...", vertreten durch den Verwalter, als Klägerin mit der Beteiligten zu 2 als Beklagten einen Vergleich, dessen Zustandekommen mit folgendem Beschluss vom 27.7.2011 gemäß § 278 Abs. 6 ZPO festgestellt wurde:

1. Das Sondernutzungsrecht zugunsten Gerlinde K. an der Zufahrtsfläche entfällt; diese wird demzufolge Gemeinschaftseigentum.

Die Zufahrtsfläche ist die Grundstücksfläche (bei Draufsicht auf das Haus G.-Straße 8) zwischen dem Einfahrtstor G.-Straße 8 links bis rechts zum rechten Garagentor des Anwesens G.-Straße 8. Auf beiliegende Skizze wird verwiesen.

Klarstellend ist zu erwähnen, dass das Sondernutzungsrecht am Stellplatz bestehen bleibt. Die Miteigentümerin Gerlinde K. verpflichtet sich, dafür Sorge zu tragen, dass der auf dem Stellplatz geparkte Pkw stets ganz nach vorne in Richtung Straße parkt, sodass hinter dem Pkw noch ein ausreichender Durchgang von ca. 1,4 Metern verbleibt. Widerruflich wird Gerlinde K. daher der Verbleib der Bank und des Löwens links von der Eingangstür gestattet. Sollte die oben genannte Bedingung - dass der auf dem Stellplatz parkende Pkw stets ganz nach vorne Richtung Straße parkt - nicht eingehalten werden, dann dürfen die anderen Miteigentümer die Gebrauchsregelung bezüglich der Bank und des Löwen widerrufen, wenn nach einer vorher erfolgten schriftlichen Abmahnung ein neuerlicher Verstoß vorliegt. Auch die Abmahnung darf jeder Miteigentümer durchführen. Nach erfolgtem Widerruf und vorhergegangener Abmahnung ist binnen einer Woche die Bank und der Löwe durch Gerlinde K. zu entfernen. Die Podestfläche links vor dem Eingang ist dann freizuhalten.

Ungeachtet eines etwaig bestehenden Sondernutzungsrechts am Hauseingangsbereich von den Garagen zum Hauseingang besteht Einigkeit, dass die Miteigentümer ein Wegerecht haben. Sollte ein Sondernutzungsrecht zugunsten Frau Gerlinde K. bestehen, so gibt diese das Sondernutzungsrecht auf; es entsteht insoweit an diesem Bereich ebenfalls Gemeinschaftseigentum.

2. Der bauliche Status quo wird allseits anerkannt mit den in diesem Vergleich genannten Ausnahmen.

3. Der Nachtrag zur Gemeinschaftsordnung in Ziffer 15 zum Kaufvertrag vom 01.08.2002 wird dahingehend geändert, dass ab Wirksamwerden des Vergleiches für Beschlüsse der Eigentümerversammlung die gesetzlichen Regelungen gelten. Ungeachtet der Tatsache, ob zwischen den Eigentümern Nummer 3 und Nummer 4 eine eventuelle Untergemeinschaft besteht, besteht Einigkeit darüber, dass die Eigentümer Stimmrecht in Eigentümerversammlungen zu gleichen Teilen im Rahmen der eventuellen Hauptversammlung haben.

4. Frau Gerlinde K. und Herr Horst K. verpflichten sich, die Bank vor dem Schlafzimmerfenster des Sondereigentums H. zu entfernen und entfernt zu belassen. Gerlinde und Horst K. verpflichten sich nach Absprache mit dem Sondereigentümer H., in die Fläche vor dem Schlafzimmerfenster H. bis zur Terrasse des Sondereigentümers H. zwei Büsche zu pflanzen. Grundsätzlich soll dieser Bereich vor dem Schlafzimmerfenster H. (Bereich Schlafzimmerfenster/Hauseck/Terrasse H.) nicht mehr als möblierter Aufenthaltsbereich genutzt werden. Die Kosten der Anschaffung der zwei Büsche werden zu gleichen Teilen zwischen Gerlinde K. und Herrn H. geteilt.

5. Herr Gerd K. wird die Trennwand an der Nordseite bis einschließlich 30.06.2012 und entsprechend dem Aufteilungsplan des Notars eine neue Abgrenzung errichten. Wenn die Arbeiten bis zum 30.06.2012 einschließlich nicht durchgeführt werden, verzichtet Herr Gerd K. auf die Versetzung der Mauer und auf das Sondernutzungsrecht westlich der Mauer. Die Fläche fällt dann zum Sondernutzungsrecht von Frau Gerlinde K.. Diese sorgt bis spätestens 30.09.2011 dafür, dass die an der Stelle gelagerten Gegenstände weggeräumt sind und auch weggeräumt bleiben.

6. Die Eigentümer stimmen dem Austausch der Fenster gemäß Angebot ... vom 02.02.2011 bei der Wohnung H. zu; anzumerken ist, dass das Schlafzimmer und die Terrassentür statt bisher zweiflügelig beide dreiteilig ausgefürt werden.

Der Austausch der Fenster erfolgt auf Kosten des Herrn H.

7. Die Eigentümer stimmen dem Austausch der Wohnungseingangstür zur Wohnung H. durch eine Tür... zu.

Insbesondere stimmen die Eigentümer dem Einbau der Tür dahingehend zu, dass der bisherige Rundbogen auf rechtseckige Form abgeändert wird. Auch dieser Austausch erfolgt auf Kosten des Herrn H.

7a) Für die vorbezeichneten Baumaßnahmen etwaig erforderliche Baugenehmigungen hat Herr H. auf eigene Kosten zu besorgen.

8. Für den Fall, dass eine Realteilung der Grundstücke G.-Straße 8 und F.-Straße 1a aus welchen Gründen auch immer, nicht durchgeführt werden kann, werden die Parteien an einer Regelung mitwirken, die den derzeitigen Verhältnissen entspricht, indem rechtlich möglichst selbständige Untergemeinschaften gebildet werden.

9. Die Miteigentümer Gerlinde K., Th. und H. verzichten auf ihr Begehungsrecht des Heizraums im Anwesen F.-straße 1a. Der Verzicht wird durch Herrn Gerd K. angenommen.

Der Heizraum des Hauses G.-Straße 8 soll nicht abgeschlossen werden.

10. Frau Gerlinde K. und Herr Horst K. verpflichten sich, den Pkw-Anhänger nicht mehr auf der in ihrem Sondernutzungsbereich stehenden Gartenfläche nebst dazugehörigen Plattenbelag abzustellen.

11. Frau Gerlinde K. stimmt dem Tagesordnungspunkt 5 aus der Eigentümerversammlung vom 29.07.2010 zu.

12. Mit Abschluss eines solchen Vergleichs sind die vor dem Amtsgericht ... anhängigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Frau Gerlinde K. einerseits und der WEG G.-Straße 8, F.-Straße 1a in G. andererseits erledigt, insbesondere Aktenzeichen ....

13. Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Klarstellend wird aufgenommen, dass die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über die Jahresabrechnung Frau Gerlinde K. mitbelastet werden.

Am 17.1.2012 erging ein weiterer Beschluss des Amtsgerichts:

Der Beschluss vom 27.7.2011 wird mit Zustimmung der Parteien und der Beigetretenen dahingehend ergänzt, dass eingefügt wird Ziffer 14. Alle Beteiligten bewilligen und beantragen, den Beschluss ins Grundbuch einzutragen. Die Miteigentümer Christian H. (Grundbuchstelle ...), Gerd K. (Grundbuchstelle ...) sowie Anne und Volker Th. (Grundbuchstelle ...) treten hierzu dem Vergleich bei.

Mit Schriftsatz vom 1.8.2012 wurde beantragt,

den Beschluss ins Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt vertrat zunächst mit Schreiben vom 29.8.2012 die Ansicht, dass gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger nicht der Eintragung bedürften. Auf den Hinweis, dass ein Prozessvergleich nicht zu den gerichtlichen Entscheidungen gehöre, hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 10.4.2013 den Eintragungsantrag kostenpflichtig zurückgewiesen und dies damit begründet, dass es an einer Eintragungsbewilligung in der Form des § 29 GBO fehle. Eine öffentliche Urkunde sei zwar auch der protokollierte (in einer Verhandlung geschlossene, § 160 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) Prozessvergleich. Öffentliche Urkunde sei aber nicht der durch Schriftsatz der Parteien angenommene schriftlich unterbreitete Vergleichsvorschlag. Ein solcher sei kein Vergleich im Sinn von § 127a BGB.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 5 und 6, die damit begründet wird, dass der gerichtliche Vergleich die verfahrensrechtliche Form des § 29 GBO als öffentliche Urkunde erfülle. Dies gelte auch für den Beschluss, durch den das Zustandekommen und der Inhalt eines schriftlichen Vergleichs gemäß § 278 Abs. 6 ZPO festgestellt wird. Ein solcher sei einem in der Verhandlung protokollierten Vergleich gleich gestellt.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die nach § 71 Abs. 1, § 73 GBO i. V. m. § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG zulässig erhobene Beschwerde der Beteiligten zu 5 und 6 als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Sache keinen Erfolg. Es fehlt grundbuchrechtlich bereits an der Bestimmtheit des Antrags; im Übrigen liegt keine formgerechte Bewilligung vor.

1. Beantragt ist (§ 13 Abs. 1 GBO), den Beschluss ins Grundbuch einzutragen. Dies ist auch ersichtlich das von den antragsberechtigten Beteiligten zu 5 und 6 verfolgte Beschwerdeziel. Im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden soll, wie der schriftsätzliche Vortrag ergibt, der am 17.1. 2012 nach Beitritten um Bewilligungen (§ 19 GBO) ergänzte Beschluss vom 27.7.2011, mit dem das Zustandekommen des Vergleichs festgestellt wurde.

a) Dieser Vergleich enthält eine Vielzahl von Regelungen, von denen einige als Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 WEG (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 10 Rn. 21 f.) zu qualifizieren sein dürften, der überwiegende Teil hingegen sich als individuelle Verpflichtungen untereinander oder als Beschlüsse über Angelegenheiten der Verwaltung und des Gebrauchs (siehe § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 23 Rn. 14) darstellt (so etwa Nr. 4, 6, 7, 7a, 8, 10, 11, 12, 13 und teilweise Nr. 1). Eintragungsfähig ist jedoch nur, was auch eintragungsbedürftig ist, um die Wirkungen des § 10 Abs. 3 WEG zu entfalten. Dazu gehören etwa Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht (vgl. Senat vom 13.11.2009, 34 Wx 100/09 = ZMR 2010, 393; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 70).

b) Wird die Eintragung mehrerer Einzelbestimmungen beantragt,

so ist dem entweder im Ganzen statt zu geben. Ist dies aber aus rechtlichen Gründen nicht möglich, so ist der Antrag im Ganzen zurückzuweisen, falls nicht eine Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) zur Behebung des Hindernisses oder zur Einschränkung des Antrags führt. Das Grundbuchamt darf nicht einen einheitlichen Eintragungsantrag teilweise erledigen und teilweise zurückweisen (vgl. BayObLG Rpfleger 1986, 220 [BayObLG 06.02.1986 - BReg. 2 Z 12/85]; Demharter GBO 29. Aufl. § 16 Rn. 9). Um einen einheitlichen Antrag handelt es sich hier, da der gerichtlich festgestellte Vergleich als Einheit anzusehen ist, dessen einzelne Bestimmungen voneinander abhängen. Die Beteiligten haben auch nicht klargestellt, was sie als Vereinbarung ansehen und daher eingetragen werden soll. Diese Entscheidung können sie aber nicht dem Grundbuchamt überlassen, da es dem Antrag sonst an der notwendigen Bestimmtheit fehlen würde (BayObLG DNotZ 1969, 492; Demharter § 16 Rn. 9).

Im Übrigen wäre die Sachlage auch im Anwendungsbereich des § 16 GBO nicht anders. Im Hinblick auf die gegenseitige Abhängigkeit der vergleichsweise getroffenen Einzelregelungen wäre davon auszugehen, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen solle (vgl. § 16 Abs. 2 GBO).

2. Der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO kommt nicht in Betracht, weil es an einer Bewilligung der jeweils rechtlich beeinträchtigten Wohnungseigentümer nach § 19 GBO in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO fehlt (siehe Demharter Anhang zu § 3 Rn. 78) .

a) Öffentliche Urkunde im Sinn von § 29 Abs. 1 GBO ist zwar auch der einen Vergleich nach § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO feststellende gerichtliche Beschluss (siehe § 278 Abs. 6 Satz 2 ZPO; KG FGPrax 2011, 108; Demharter § 29 Rn. 29). Dabei bedarf es nicht des Rückgriffs auf § 127a BGB. Soweit nach dieser Vorschrift die notarielle Beurkundung durch die Aufnahme der Erklärungen in ein nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung errichtetes Protokoll ersetzt wird, betrifft dies die zur materiell-rechtlichen Wirksamkeit erforderliche Form (also etwa § 311b Abs. 1 BGB; vgl. KG und Demharter je aaO.). § 29 Abs. 1 GBO verlangt für Bewilligungen nicht die notarielle Beurkundung; wohl aber müssen die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Öffentliche Urkunde ist grundsätzlich auch der Beschluss, durch den das Zustandekommen und der Inhalt eines schriftlichen Vergleichs festgestellt wird (vgl. Demharter § 29 Rn. 29). Gemäß § 278 Abs. 6 Satz 2 ZPO hat das Gericht als zuständige Behörde in der Form des Beschlusses das Zustandekommen und den Inhalt des Vergleichs festzustellen. Sind Inhalt des Vergleichs grundbuchrechtliche Erklärungen, wird durch den Feststellungsbeschluss auch die Abgabe der Erklärungen festgestellt (KG FGPrax 2011, 108). Auf die Frage, ob der Beschluss gemäß § 278 Abs. 6 Satz 2 ZPO in entsprechender Anwendung von § 127a BGB auch die notarielle Beurkundung ersetzt, kommt es nicht an.

b) Die ausstellende "Behörde" muss aber sachlich zuständig sein, d. h. sie darf die Grenzen ihrer Amtsbefugnisse nicht überschritten haben (vgl. Demharter § 29 Rn. 33). Andernfalls genügt die Urkunde nicht als Nachweis. So ist es hier.

(1) Ein Vergleich muss in einem schon oder noch anhängigen Verfahren geschlossen werden (BGHZ 15, 190/195). Davon wird auch die Eignung als grundbuchtauglicher Nachweis abhängig gemacht (vgl. etwa Knothe in Bauer/v. Oefele GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 122). Notwendige Voraussetzung für den Abschluss eines (gerichtlichen) Vergleichs ist es, dass er einen noch anhängigen Rechtsstreit abschließt (vgl. etwa Zöller/Stöber ZPO 30. Aufl. § 794 Rn. 4). Die formell rechtskräftige Beendigung des gegenständlichen Rechtsstreits, in dem der Vergleich geschlossen werden soll, steht seinem Abschluss entgegen; denn der Rechtsstreit kann nicht mehr, wie dies § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO voraussetzt, "beigelegt" werden (vgl. Seiler in Thomas/Putzo ZPO 34. Aufl. § 794 Rn. 8). Eine mündliche Verhandlung darf nicht anberaumt werden, nur um den Vergleich zu ermöglichen (vgl. Münzberg in Stein/Jonas ZPO 22. Aufl. § 794 Rn. 19).

Das bedeutet aber, dass auch eine Ergänzung nicht mehr möglich ist. Nachträglich lassen sich die Wirkungen eines wirksamen Prozessvergleichs durch Parteivereinbarung weder beseitigen (vgl. Zöller/Stöber § 794 Rn. 15 c) noch abändern oder ergänzen. Vielmehr muss jede Änderung oder Ergänzung noch äußerlich erkennbar im Zusammenhang mit dem in Bezug genommenen Streitverfahren stehen. So wird für den Abschluss eines Vergleichs nach Rücknahme eines Rechtsmittels für ausreichend angesehen, wenn der Vergleich noch in der (einheitlichen) mündlichen Verhandlung geschlossen wurde (vgl. OLG München MDR 1997, 499 [OLG München 20.12.1996 - 23 U 3933/96]). Der zeitliche und sachliche Zusammenhang mit der Verfahrensbeendigung ist unverzichtbar. Auch die Ergänzung oder Abänderung eines schon "fertigen" Vergleichs ist allenfalls zulässig und wirksam, wenn sie noch vor Schluss der mündlichen Verhandlung ordnungsgemäß protokolliert wird (vgl. Münzberg in Stein/Jonas § 794 Rn. 19). Etwas anderes kann auch für nach § 278 Abs. 6 ZPO geschlossene Vergleiche nicht gelten. Ebenso wenig spielt es eine Rolle, dass die vorgenomme Ergänzung rein verfahrensrechtliche Erklärungen wie die Antragstellung und die Bewilligung (BayObLG Rpfleger 1993, 189; Demharter § 19 Rn. 13) betrifft. Nur ergänzend bleibt noch anzumerken, dass auch ein sogenannter Beitritt (§ 66 ZPO) die noch bestehende Rechtshängigkeit voraussetzt (vgl. Hüßtege in Thomas/Putzo § 66 Rn. 4).

(2) Nichtig ist ein gerichtlicher Vergleich, wenn eine der Voraussetzungen für den wirksamen Vergleichsschluss fehlt (vgl. Seiler in Thomas/Putzo § 794 Rn. 34), also auch dann, wenn ein solcher mangels anhängigen Verfahrens nicht mehr in Frage kommt.

c) Aus diesem Grund hat auch das Grundbuchamt die ihm erkennbare Unwirksamkeit eines gerichtlich geschlossenen Vergleichs zu beachten (vgl. Senat vom 18.7.2013, 34 Wx 314/13). Die Unwirksamkeit der die maßgeblichen Grundbucherklärungen (Bewilligungen) enthaltenden Ergänzung ist offenkundig, nämlich für einen unvoreingenommen, mit der Situation vertrauten, verständigen Beobachter - hier den Rechtspfleger des Grundbuchamts - ohne weiteres ersichtlich. Aus dem Text der fast ein halbes Jahr später vorgenommenen Ergänzung vom 17.1.2012 ist erkennbar, dass diese ohne Fortsetzung des alten (siehe Seiler in Thomas/Putzo § 794 Rn. 36) erst nach Beendigung des Rechtsstreits vorgenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt war das Amtsgericht nicht mehr zur Feststellung i. S. v. § 278 Abs. 6 Satz 2 ZPO zuständig. Ein (zeitlich unbeschränkt zulässiger) Berichtigungsfall (vgl. § 278 Abs. 6 Satz 3 i. V. m. § 164 ZPO) liegt nach der maßgeblichen Urkundenlage nicht vor (siehe Zöller/Stöber § 164 Rn. 2, § 160 Rn. 5).

d) Inwieweit ein unwirksamer Prozessvergleich gleichwohl als außergerichtlicher Vergleich und materielles Rechtsgeschäft Bedeutung behält und sich daraus Verpflichtungen für die Beteiligten ergeben (siehe BGH NJW 1985, 1962 [BGH 24.10.1984 - IVb ZR 35/83]; Seiler in Thomas/Putzo § 794 Rn. 34), bedarf an dieser Stelle keiner Klärung.

3. Der Beschwerdewert ergibt sich aus § 131 Abs. 4 KostO i.V.m. § 30 Abs. 2 KostO sowie § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG. Maßgeblich ist das Beteiligteninteresse an der Grundbucheintragung einer Vielzahl von Regelungen mit unterschiedlicher Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Der Senat übernimmt den unbeanstandet gebliebenen Kostenansatz des Grundbuchamts, der sich seinerseits an der Bewertung im zugrunde liegenden Zivilverfahren ausrichtet.

Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Frage, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) nicht gegeben sind.

Lorbacher Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht

Hinterberger Richter am Oberlandesgericht

Kramer Richter am Oberlandesgericht

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 28.01.2014.