01.05.2006 | Gemischt genutztes Gebäude - Teil I

So gestalten Sie die Eigentumsverhältnisse steuerlich optimal

von Diplom-Finanzwirt Bernhard Paus, Malterdingen

Wer ein Grundstück oder eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken erwirbt, will oft auch die Agenturräume für sich und seine Angestellten darin unterbringen. Wird die Immobilie mit Darlehen finanziert, stellt sich die Frage, in welchem Umfang die Schuldzinsen das zu versteuernde Einkommen mindern.

Die gesetzlichen Regelungen sind unübersichtlich und kompliziert. Im Einzelfall können Sie vieles bei der Gestaltung falsch machen. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie die Eigentumsverhältnisse steuerlich optimal gestalten. In der nächsten Ausgabe lesen Sie, wie Sie den Schuldzinsenabzug optimal gestalten können.

Gestaltung der Eigentumsverhältnisse

Überlegungen zur Gestaltung der Einkommensverhältnisse sollten Sie bereits in der Planungsphase anstellen, nicht erst bei Darlehensabschluss oder gar beim Erstellen der Steuer-Erklärung.

Alleineigentum am Gebäude und Grundstück beim Ehepartner

Eine Variante ist, dass Ihr Ehegatte die beruflich genutzten Räume kauft oder errichtet und an Sie vermietet. Dadurch vermeiden Sie spätere Veräußerungs- oder Entnahmegewinne. Mit dieser Gestaltung lässt sich auch das Abzugsverbot für das häusliche Arbeitszimmer teilweise umgehen (mehr dazu auf Seite 15).

Diese Wahl der Eigentumsverhältnisse ist aber oft mit einem erheblichen steuerlichen Nachteil verbunden, wenn Sie die Aufwendungen für die beruflich genutzten Räume steuerlich ohne Einschränkung geltend machen können. Gehört das Gebäude zum Privatvermögen, beträgt die Abschreibung nur zwei Prozent jährlich statt drei Prozent bei Betriebsvermögen, wenn der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31. März 1985 gestellt wurde (§  7 Absatz 4 Nummer 1 Einkommensteuergesetz [EStG]). Bei Erwerb eines Gebäudes mit Bauantrag vor dem 1. April 1985 spielt die Abschreibung keine Rolle, so dass diese Gestaltung (Eigentum des Ehegatten) vorteilhaft ist.

Trennung des Eigentums am Gebäude und am Boden

Bei Gebäuden mit Bauantrag nach dem 31. März 1985 kann es sich empfehlen, dass