01.07.2006 | Gemischt genutztes Gebäude - Teil II

So gestalten Sie den Schuldzinsenabzug steuerlich optimal

von Diplom-Finanzwirt Bernhard Paus, Malterdingen

Wer ein Grundstück oder eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken erwirbt, will oft auch die Maklerbüro-Räume für sich und seine Angestellten darin unterbringen. Wird die Immobilie mit Darlehen finanziert, stellt sich die Frage, in welchem Umfang die Schuldzinsen das zu versteuernde Einkommen mindern. In der letzen Ausgabe haben Sie bereits erfahren, wie Sie Ihre Eigentumsverhältnisse geschickt gestalten und das Abzugsverbot für das häusliche Arbeitszimmer umgehen. In dieser Ausgabe rückt die Finanzierung ins Zentrum.

Gestaltung mittels getrennter Finanzierung

Für folgende Fallgruppen eröffnet der Bundesfinanzhof (BFH) die Gestaltung über eine getrennte Finanzierung:

Die Maklerbüro-Räume gehören zum selben Gebäude wie die Wohnräume und die Aufwendungen für die Maklerbüro-Räume sind steuerlich uneingeschränkt abziehbar.

Das Maklerbüro ist anderweitig untergebracht und das Wohnhaus enthält neben der selbst genutzten eine vermietete Wohnung.

In diesen Fällen können Sie die Fremdmittel allein den Maklerbüro-Räumen bzw. der vermieteten Wohnung zuordnen und die Schuldzinsen Steuer mindernd geltend machen. Ihre Eigenmittel setzen Sie für die Finanzierung der selbst genutzten Räume ein. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat diese Gestaltung widerstrebend anerkannt (Schreiben vom 16.4.2004, Az: IV C 3 - S 2211 - 36/04; Abruf-Nr.  043229 ).

Auswirkungen einer optimalen Zuordnung

Bevor wir erläutern, wie sich die steuerlich optimale Zuordnung der Fremdmittel gegenüber dem Finanzamt durchsetzen lässt, soll ein Beispiel die steuerlichen Vorteile verdeutlichen.

Beispiel

Sie haben sich für den Erwerb eines Zweifamilienhauses mit zwei gleich großen, gleichwertigen Wohnungen entschieden, von denen Sie die untere als Maklerbüro nutzen wollen, als Eigentümer oder auf Grund eines Mietvertrags mit dem Ehegatten. Die Anschaffungskosten von 400.000 Euro können Sie zur Hälfte mit Eigenkapital finanzieren. Nur für die zweite Hälfte sind Sie auf ein Bankdarlehen angewiesen. Der Zinsaufwand beträgt 10.000 Euro jährlich.