01.04.2004 | Treuhandmodelle bei Immobilienfinanzierungen

Sind über einen Treuhänder geschlossene Darlehensverträge wirksam?

Sind Darlehensverträge auf Grund von Treuhandmodellen bei Immobilienfinanzierungen wirksam? Dazu gibt es aktuell zwei Entscheidungen des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe. Einmal hat das OLG die Wirksamkeit bejaht, einmal verneint. Wir stellen Ihnen die Entscheidungen vor. Und auch andere Gerichte haben zu diesem Komplex entschieden. Eine Übersicht über die wichtigsten Urteile finden Sie am Ende des Beitrags.

Die zu Grunde liegenden Fälle

Im ersten Fall wollten die Kunden einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beitreten. Im zweiten Fall wollten die Kunden eine Eigentumswohnung erwerben.

Die Bank gewährte den Kunden jeweils ein Darlehen, um den Erwerb der Anteile an dem Immobilienfonds zu finanzieren. Allerdings schlossen die Kunden den Darlehensvertrag nicht persönlich. Sie hatten jeweils einer Steuerberatungsgesellschaft eine umfassende Vollmacht erteilt. Diese Gesellschaft sollte Treuhänderin sein. Diese Treuhänderin war als Vertreterin der Kunden eingeschaltet.

Später machten die Kunden geltend, die der Treuhänderin erteilte Vollmacht verstoße gegen das Rechtsberatungsgesetz und sei daher unwirksam. Die Treuhänderin hätte daher nicht im Namen der Kunden wirksam einen Darlehensvertrag mit der Bank abschließen können. Der Darlehensvertrag sei unwirksam.

Die Entscheidung des Gerichts

Im ersten Fall hielt das OLG den Darlehensvertrag für wirksam, im zweiten für unwirksam. Warum das? "Knackpunkt" für das OLG war, ob die Treuhänderin bei Abschluss des Darlehensvertrags die Vollmacht im Original/in Kopie vorlegen konnte. Im Einzelnen:

1. Unwirksame Treuhandverträge

Das OLG hält zwar die Treuhandverträge zwischen den Kunden und der Steuerberatungs-GmbH und die Treuhandvollmachten für nichtig (§  134 Bürgerliches Gesetzbuch). Sie verstießen gegen Artikel 1 §  1 des Rechtsberatungsgesetzes, weil der Treuhänderin unzulässigerweise Vollmachten für alle Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Beitritt zu einem Immobilienfonds bzw. Erwerb der Eigentumswohnung eingeräumt wurden.

2. Grundsätze der Duldungsvollmacht