Grundstücksgeschäfte im betrieblichen Bereich
Vermeiden Sie die Spekulationssteuer!
Im Jahr 1999 ist die Besteuerung von Grundstücksgeschäften durch die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre erheblich verschärft worden. Der zu Grunde liegende § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) betrifft zwar nur private Grundstücksgeschäfte. Aber auch Grundstücke, die sich im Betriebsvermögen Ihres Autohauses befinden, können betroffen sein.
Detailfragen hat vor kurzem das Bundesfinanzministerium geklärt (Schreiben vom 5.10.2000, Az: IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I, 1383; Abruf-Nr. 001381). Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wann die Spekulationssteuer des § 23 EStG bei betrieblichen Grundstücksgeschäften droht und wie Sie sie vermeiden.
Die Grundsätze der Zuordnung von Grundstücken
Das Gesetz kennt drei Arten von Grundstücksgeschäften, die die betriebliche Sphäre des Unternehmens tangieren:
- Ein Grundstück kann vom Betriebs- in das Privatvermögen des Unternehmers wechseln. Hier spricht man von einer Entnahme.
- Auch der umgekehrte Fall ist denkbar: Privat- wird zu Betriebsvermögen. Hier handelt es sich um eine Einlage.
- Die dritte Möglichkeit ist, dass ein Grundstück von einem Betriebsvermögen in ein anderes Betriebsvermögen transferiert wird. Das kann durch Einbringung oder Umwandlung geschehen.
Das folgende Schaubild verdeutlicht die Zusammenhänge:
Beachten Sie: Während bei Grundstücksgeschäften im privaten Bereich nur dann eine Besteuerung erfolgt, wenn der Zehn-Jahres-Zeitraum unterschritten wird, handelt es sich immer um ein steuerpflichtiges Geschäft, wenn sich das Grundstück im Betriebsvermögen befindet. Neben der Einkommensteuer droht hier für Gewerbetreibende zusätzlich die Gewerbesteuer, wenn es sich nicht gerade um eine Betriebsveräußerung oder -aufgabe handelt.
Wie aus privaten gewerbliche Grundstücke werden
Grundstücksgeschäfte können ungewollt oder gewollt vom privaten in den gewerblichen Bereich geraten. Folgende Konstellationen sind möglich:
1. Gewerblicher Grundstückshandel
Das Stichwort lautet „Drei-Objekt-Grenze“: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern, geht der Fiskus davon aus, dass Sie einen Gewerbebetrieb und keine private Vermögensverwaltung mehr betreiben. Konsequenz: Sie müssen auf Ihre Veräußerungsgewinne Einkommen- und Gewerbesteuer zahlen.
2. Betriebsaufspaltung
Privat erscheinende Grundstücke können auch im Rahmen einer Betriebaufspaltung in ein Betriebsvermögen fallen. Eine Betriebsaufspaltung ist gegeben, wenn ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft verpachtet wird und dort eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellt. Ferner ist erforderlich, dass der Eigentümer des Grundstücks in der Kapitalgesellschaft eine beherrschende Stellung innehat.
Beachten Sie: In diesem Fall ist nicht nur die Veräußerung oder Schenkung des Grundstücks ein steuerpflichtiger Geschäftsvorfall im gewerblichen Bereich. Auch die Beendigung der Betriebsaufspaltung ist steuerlich relevant. Beendet wird die Betriebsaufspaltung zum Beispiel, wenn der Pachtvertrag ausläuft oder die GmbH-Anteile an Dritte verkauft werden. Der Grund für die Steuerpflicht: Das Grundstück gilt bei der Beendigung als entnommen. Folge: Die Differenz zwischen Verkehrs- und Buchwert – die so genannten stillen Reserven – müssen versteuert werden.
Unser Tipp: Die Steuerpflicht für die stillen Reserven können Sie vermeiden, wenn Sie das Grundstück frühzeitig unentgeltlich in ein anderes, eigenes Betriebsvermögen übertragen. Vorsicht: Der übernehmende Betrieb darf nicht die auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten übernehmen. Es handelt sich sonst um ein entgeltliches Geschäft.
3. Bewusste Einlage ins Betriebsvermögen
Ein ursprünglich dem Privatvermögen zugeordnetes Grundstück kann nicht nur ungewollt (wie in den beiden vorstehend genannten Fällen), sondern auch bewusst zu Betriebsvermögen werden. Das geschieht, indem Sie das Grundstück ins Betriebsvermögen „einlegen“.
Das kann sinnvoll sein, wenn Sie aus einem längerfristig geplanten Verkauf eines privaten Grundstücks einen Verlust erwarten. Wenn Sie dieses Grundstück ins Betriebsvermögen einlegen, können Sie den Verlust aus der Transaktion nämlich mit Ihren betrieblichen Gewinnen oder anderen positiven Einkünften verrechnen. Damit das Finanzamt keinen Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten annimmt, sollten zwischen Einlage und Verkauf mehrere Jahre liegen.
Wichtig: Die Einlage muss in der Buchführung deutlich dokumentiert werden. Die Bewertung erfolgt mit dem Teilwert, wenn die Anschaffung des Grundstücks länger als drei Jahre zurückliegt. Ist der Zeitraum kürzer, werden die Anschaffungskosten zu Grunde gelegt. Das Grundstück muss ferner eindeutige Merkmale von Anlage- oder Umlaufvermögen tragen. Anlagevermögen ist es, wenn es zum einen im Anlageverzeichnis aufgeführt wird und zum anderen dem Betrieb „langfristig“ dient. Umlaufvermögen kann das Grundstück nur werden, wenn Grundstücksgeschäfte auch zum Betriebszweck gehören.
4. Zwei Steuerfallen beachten
Zu einer Aufdeckung der stillen Reserven kommt es, wenn Sie das eingelegte Grundstück aus dem Betriebsvermögen heraus innerhalb von zehn Jahren seit dessen Anschaffung (!) veräußern. Und zwar unabhängig davon, ob als einzelnes Wirtschaftsgut oder im Rahmen einer Betriebsveräußerung. Im Jahr des Verkaufs müssen Sie die Differenz des angesetzten Einlagewertes zum fiktiven „Buchwert“, also den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten minus zwischenzeitlich vorgenommener Abschreibungen versteuern.
Neben dem Spekulationsgewinn auf Grund der Einlage ins Betriebsvermögen in Höhe von 136.000 DM muss noch ein normaler betrieblicher Veräußerungsgewinn von 256.400 DM versteuert werden.
Beachten Sie: Eine zweite Steuerfalle droht Gesellschaftern einer GmbH – die verdeckte Einlage eines Grundstücks. Ein Grundstück gilt als verdeckt eingelegt, wenn es „zu billig“ auf die GmbH übertragen wurde. Dann gilt die „Einlage“ als Veräußerung. Die Folge: Der Gesellschafter muss im Jahr der Einlage die Differenz zwischen Verkehrswert und Einlagewert versteuern. Auf der Ebene der GmbH wird die Einlage mit dem Verkehrswert nachgebucht.
Wie aus gewerblichen private Grundstücke werden
Gewerbliche Grundstücke können durch Entnahme dem Privatvermögen zugeordnet werden. Eine Entnahme bietet sich an, wenn Sie längerfristig den Verkauf eines Grundstücks planen, der voraussichtlich einen Gewinn abwerfen wird. Die Belastung mit Einkommensteuer bleibt zwar, Sie sparen sich aber die Gewerbesteuer.
Wichtig: Egal zu welchem Wert eine Entnahme erfolgt, die Entnahme ist immer als Anschaffung im Sinne von § 23 EStG zu sehen. Das heißt, dass ab dem Zeitpunkt der Entnahme die Zehn-Jahres-Frist für private Grundstücksveräußerungen zu laufen beginnt. Verkäufe innerhalb der Zehn-Jahres-Frist fallen unter die Spekulationsbesteuerung des § 23 EStG.
Quelle: Auto - Steuern - Recht - Ausgabe 08/2001, Seite 13
