· Nachricht · Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes an Angehörige
| Die verbilligte Vermietung eines Objektes weicht zwar vom üblichen Verhalten der Marktteilnehmer ab, ist aber nach der gesetzlichen Wertung in § 20 Abs. 2 S. 2 EStG unschädlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Eine Kürzung der Werbungskosten unterbleibt und eine Einkunftserzielungsabsicht bei Dauermietung wird unterstellt. Das FG Baden-Württemberg (22.1.21, 5 K 1938/19; Rev. BFH IX R 17/21, Einspruchsmuster ) hat aktuell aber in diesem Zusammenhang entschieden, dass trotz Erfüllung des Tatbestands einer entgeltlichen Vermietung i. S. v. § 21 Abs. 2 S. 2 EStG mit mindestens 66 % der ortsüblichen Miete in Fällen der Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes durch eine Totalüberschussprognose die Überschusserzielungsabsicht dargelegt werden muss. |
Im Streitfall ging es um die Vermietung von drei vollfinanzierten Einfamilienhäusern an jeweils eines der drei Kinder und deren Ehepartner mit einer jeweiligen Wohnfläche von weit über 250 qm.
PRAXISTIPP | Bei besonders aufwendig gestalteten Objekten fordert die Rechtsprechung eine Überschussprognose, wenn die Marktmiete den Wohnwert eines solchen Objekts offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt (BFH 6.10.04, IX R 30/03, BStBl. II 05, 386). Denn derartige Objekte werden üblicherweise nicht fremdvermietet. Ob ein solches Objekt gegeben ist, richtet sich nach den Kriterien, die für die Kostenmiete im Rahmen der früheren Nutzungswertbesteuerung selbstgenutzter Wohnungen entwickelt worden sind. Zum Beispiel könnte dies bei einer Wohnfläche über 250 qm, dem Vorhandensein eines Schwimmbades oder bei aufwendig gestalteten Außenanlagen der Fall sein (vgl. Kulosa in: Schmidt, EStG, § 21 Rz. 47). Man darf gespannt sein, wie sich der BFH hierzu im anhängigen Revisionsverfahren positioniert. Bei vergleichbaren Luxusobjekten sollte der steuerliche Berater ‒ insbesondere in Fällen der Vermietung an Angehörige ‒ möglichst die Vereinbarung einer marktgerechten Miete anraten. In bereits eingetretenen Konfliktfällen bleiben nur der Einspruch und das Hoffen auf eine positive Entscheidung des BFH. |
