Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Veräußerung einer voll vermieteten Immobilie und nur teilweiser Fortführung der Vermietung

| Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nur vor, wenn die vor und nach der Übertragung ausgeübten Tätigkeiten übereinstimmen. Dem steht allerdings nicht entgegen, wenn der Erwerber den von ihm erworbenen Geschäftsbetrieb in seinem Zustand ändert oder modernisiert (FG Hessen 12.11.14, 6 K 2574/11; Rev. BFH XI R 1/15). |

Die Beteiligten streiten über das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. Die Klägerin hatte ein zweigeschossiges Gebäude bis zu dessen Verkauf voll vermietet. Die Erwerberin führte die Mietverhältnisse nur für ein Geschoss weiter und nutzte das andere zu eigenbetrieblichen Zwecken. Die Klägerin ging beim Verkauf der Immobilie von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus. Das FA störte sich daran, dass das Vermietungsunternehmen vorher die gesamte Immobilie umfasste, wohingegen sich bei der Erwerberin durch die eigenbetriebliche Nutzung der vermietete Anteil erheblich reduzierte.

Das sah das FG auch so: Nach der gebotenen Gesamtwürdigung ähneln sich die vor und nach der Grundstücksveräußerung durch die Klägerin bzw. den Erwerber des Hauses ausgeübten Tätigkeiten nicht derart hinreichend, dass im Ergebnis noch von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgegangen werden kann. Während das Vermietungsunternehmen der Klägerin die gesamte Immobilie umfasste, reduzierte es sich, nachdem die Erwerberin das Erdgeschoss fortan zu eigenunternehmerischen Zwecken nutzte, um etwa die Hälfte seines Umfangs. Wie sich aus dem Urteil des BFH (30.4.09, V R 4/07) ergibt, ist es aber bei einem Vermietungsunternehmen grundsätzlich Voraussetzung, dass dieses im bisherigen Umfang vom Erwerber weitergeführt wird. Wenn es der BFH noch als ausreichend ansieht, dass zwar nicht sämtliche Mietverträge vom Veräußerer übernommen werden, die vorübergehend leer stehenden Flächen aber zumindest weiterhin zur Vermietung bestimmt sind und hierfür bereit stehen, erfüllt eine anderweitige Nutzung zuvor vermieteter Räume unter Aufgabe der Vermietungsabsicht die Mindestanforderungen an die Geschäftsveräußerung eines Vermietungsunternehmens gerade nicht mehr.

Der BFH (XI R 1/15) muss nun folgende Rechtsfragen klären:

• Liegt eine (partielle) Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn eine voll vermietete Immobilie veräußert wird und der Erwerber die Immobilie teilweise zu eigenen unternehmerischen Zwecken nutzt und im Übrigen die Vermietungstätigkeit fortführt?

• Können Teile einer Immobilie (z.B. ein Stockwerk) Gegenstand einer Geschäftsveräußerung im Ganzen sein?