03.02.2010 | Anschaffungskosten/Herstellungskosten

Aufwendungen nach Grundstückserwerb: Die Falle des „anschaffungsnahen Aufwands“

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Steuerpflichtige, die eine gebrauchte Immobilie erwerben und dann z.B. vermieten oder eigenbetrieblich nutzen, müssen hinsichtlich ihrer nach dem Erwerb getätigten Investitionen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beachten. Denn dort hat der Gesetzgeber den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten festgeschrieben. Konkret bedeutet dies: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes vornimmt, führen zu Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Nicht betroffen sind Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Der BFH hat gerade frisch zu einem weiteren Problembereich des anschaffungsnahen Aufwands Stellung genommen (BFH 25.8.09, IX R 20/08; siehe 5.). Wir nehmen dies zum Anlass, die Problematik nochmals insgesamt zu thematisieren, um potenzielle Erwerber bereits im Vorfeld zu sensibilisieren und zu steueroptimalen Lösungen zu gelangen.  

1. Typisierende Regelung

Das Positive vorweg: Mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG typisiert der Gesetzgeber Aufwendungen, die in einem bestimmten zeitlichen Rahmen in einer bestimmten Größenordnung anfallen, ungeachtet ihres Charakters zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Erwerber eines Objekts sich ziemlich genau auf diese gesetzliche Rechtsfolge einstellen kann. Er kann den Sofortabzug seiner Instandhaltungsaufwendungen erreichen, wenn er darauf achtet, dass seine Aufwendungen die 15 %-Grenze nicht überschreiten bzw. wenn er seine Investitionen außerhalb des Dreijahreszeitraums verlegt. Denn es gilt strikt der Dreijahreszeitraum, d.h., der Finanzverwaltung ist es verwehrt, nach Ablauf des Dreijahreszeitraums angefallene Kosten noch mit in die Berechnung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen.  

Gleichwohl ist Vorsicht geboten: Führt eine sich über mehrere Jahre erstreckende Sanierungsmaßnahme zu einer wesentlichen Verbesserung im Sinne von § 255 Abs. 2 S. 1 HGB, kann eine Sanierung in Raten vorliegen, die ungeachtet des Überschreitens des Dreijahreszeitraums zu Herstellungskosten führt (BMF 18.7.03, BStBl I 03, 386, Rz. 31).  

2. Dreijahreszeitraum

Betroffen sind Aufwendungen für Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Gemeint ist die Anschaffung im steuerlichen Sinne, d.h. der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums als maßgeblicher Fristbeginn (Schmidt/Glanegger, § 6 Anm. 112).