04.11.2009 | Bundesfinanzhof

Geschäftsveräußerung bei Verkauf von teils vermietetem und teils leerstehendem Gebäude

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Die Veräußerung eines Grundstücks kann neben einem umsatzsteuerfreien oder durch Option steuerpflichtigen Vorgang auch eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) darstellen. Während die Rechtsprechung eine solche GiG bei der Übertragung vermieteter Grundstücke grundsätzlich bejaht bzw. bei unvermieteten Objekten verneint, waren „Mischfälle“ bislang umstritten. Der BFH hat nun klargestellt, dass auch ein überwiegend leerstehendes Gebäude Gegenstand einer GiG sein kann, wenn nicht nur unwesentliche Flächenanteile vermietet sind und der Rest zur sofortigen Vermietung bereitsteht (BFH 30.4.09, V R 4/07, Abruf-Nr. 092812).

Sachverhalt

Die V hatte 1994 ein Bürogebäude errichtet und die Vorsteuer aus den Errichtungskosten vollumfänglich abgezogen. Sie vermietete die Büros möbliert und wie geplant nach Option umsatzsteuerpflichtig an verschiedene Mieter. Mitte 98 veräußerte sie zunächst das bislang mitvermietete Büromobiliar an Mieter und Dritte, wenig später übertrug sie das Grundstück an Erwerberin E. Zu diesem Zeitpunkt waren M und die A-GmbH noch die einzigen Mieter. Da M das Mietverhältnis bereits gekündigt hatte, trat E nur in das Mietverhältnis zur A-GmbH ein, die rund 36 % der Gesamtfläche angemietet hatte.  

Bereits im Herbst 98 fand E für die Leerstandsflächen Mieter, an die sie allerdings umsatzsteuerfrei vermietete. Im Anschluss an eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung ging das FA davon aus, die V habe die Vorsteuern aus den Errichtungskosten zeitanteilig gemäß § 15a UStG zurückzuzahlen, da sie eine gemäß § 4 Nr. 9a UStG steuerfreie Veräußerung an die E bewirkt habe. Die V wertete die Übertragung dagegen trotz des überwiegenden Leerstands zum Verkaufszeitpunkt als nicht umsatzsteuerbare GiG und erhielt vom BFH Recht.  

Anmerkungen

Das FA hatte argumentiert, im Streitfall liege keine Übertragung eines unverändert fortführbaren Unternehmensorganismus vor, da die E nur bezüglich eines Flächenanteils von 36 % in Mietverträge habe eintreten können und sich im Übrigen selbst um Mieter habe bemühen müssen. Die fehlende Unternehmensidentität auf Veräußerer- und Erwerberseite werde auch dadurch untermauert, dass das betriebsrelevante Büromobiliar ebenfalls nicht im Zuge des Immobilienverkaufs auf die E, sondern an Dritte übertragen worden sei. Aus Sicht der E könne schon deshalb keine GiG vorgelegen haben, da sie sich als Käuferin gar nicht der Übernahme eines vollständigen Unternehmens i.S. von § 1 Abs. 1a UStG habe bewusst sein können. All dies konnte den BFH jedoch nicht überzeugen.