01.11.2004 · Fachbeitrag · Gewerblicher Grundstückshandel

Vorsicht beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern, die in ETW aufgeteilt sind

| Wer ein Mehrfamilienhaus erwirbt, das bereits in Eigentumswohnungen (ETW) aufgeteilt ist und dieses innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss damit rechnen, dass der Vorgang als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird. Das gilt auch dann, wenn alle ETW zusammen an einen einzigen Erwerber veräußert werden. In einem aktuell vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger zwei Anwesen erworben, die jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaut waren. Die Häuser enthielten 12 bzw. 10 ETW. Wegen Finanzierungsschwierigkeiten veräußerte der Kläger die beiden Häuser wieder - und zwar innerhalb von fünf Jahren jeweils an einen Erwerber en bloc. Der BFH sah in dem Vorgang einen gewerblichen Grundstückshandel, da die bedingte Veräußerungsabsicht bereits bei Anschaffung bestanden habe. Dafür spreche die Zahl der veräußerten ETW und der kurze zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und Veräußerung. Die ETW gelten jeweils als eigenständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze! Zwar könne der Steuerpflichtige die Vermutung der Wiederverkaufsabsicht widerlegen. Die bloße Behauptung, er habe sich erst später zu einem Verkauf der Objekte entschlossen, reiche dafür aber nicht aus. Auch der Hinweis auf die Finanzierungsschwierigkeiten genüge nicht. Vielmehr müssten eindeutige Anhaltspunkte hinzukommen, die auf eine - geplante - langfristige Nutzung der Objekte schließen lassen, zum Beispiel der Abschluss von langfristigen Mietverträgen (länger als fünf Jahre). Der BFH hält es im Übrigen für gleichheitsrechtlich unbedenklich, dass zwei ungeteilte Mehrfamilienhäuser nur als zwei Objekte angesehen werden, geteilte Mehrfamilienhäuser dagegen so viele Objekte darstellen, wie Wohneigentumsrechte bestellt wurden (BFH 15.7.04, III R 37/02, Abruf-Nr. 042464). (CH) |