02.09.2010 | Immobilien

Besteuerung privater Grundstücksgeschäfte: Gestaltungsspielräume sollten genutzt werden

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Die Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks steht regelmäßig unter dem Besteuerungsvorbehalt des § 23 EStG. Bei Veräußerungen nach vorangegangener baulicher Veränderung, bei vorangegangener Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sowie bei Entnahme- und Einlagevorgängen sollte man die steuerlichen Folgen daher immer genau im Blick haben. Denn durch vorbeugende Maßnahmen lässt sich eine Steuerpflicht hier häufig vermeiden.  

1. Die Ausgangslage

Bei der Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks kann § 23 EStG - ungeachtet einer vorhergehenden einkunftsrelevanten oder nicht einkunftsrelevanten Nutzung - immer dann greifen, wenn sich „Bestandsveränderungen“ innerhalb des seit 1999 maßgebenden 10-Jahreszeitraums ergeben (§ 23 Abs. 1 S. 1 EStG). Betroffene Steuerpflichtige müssen sich zudem darauf einstellen, dass das Finanzamt aufgrund der ihm zugehenden Veräußerungsanzeigen über die meisten Grundstücksgeschäfte informiert sein wird. Wer also ein Grundstücksgeschäft tätigt und der Meinung ist, dies sei nicht besteuerungsrelevant, muss dennoch damit rechnen, dass das Finanzamt den Sachverhalt aufgreift und vielleicht eine gegenteilige Rechtsauffassung vertritt.  

2. Veräußerung nach vorangegangener baulicher Veränderung

Seit der ab 1999 geltenden Gesetzesfassung sind bei Ermittlung des Veräußerungsgewinns auch Gebäude und Außenanlagen einzubeziehen, soweit sie innerhalb des 10-Jahreszeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden. Entsprechendes gilt für Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume (§ 23 Abs. 1 S. 2 EStG). Ob die neue, den Kreis der steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäfte erweiternde gesetzliche Regelung auch für die Veräußerung eines Gebäudes gilt, das bereits in 1998 fertiggestellt war, aber erst im April 1999 nach Veröffentlichung der Gesetzesänderung verkauft worden ist, muss das BVerfG noch klären. Hier ist unter Az. 2 BvL 2/10 ein Verfahren anhängig.  

Die Erweiterung des Besteuerungsrahmens bedeutet für den Steuerpflichtigen, dass nicht nur der maßgebliche 10-Jahreszeitraum zu beachten ist. Wer innerhalb dieses Zeitraums ein Grundstück erwirbt und veräußert, muss bei Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns auch die zwischenzeitlich erfolgte Bebauung des Grundstücks mit in die Berechnung der anfallenden Steuerbelastung einbeziehen.