01.01.2007 | Immobilien

Inaktive Phase schließt gewerblichen Grundstückshandel nicht aus

von RiFG Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

Gewerblicher Grundstückshandel kann nach dem BFH-Urteil vom 20.4.06 (III R 1/05, Abruf-Nr. 063450) auch dann vorliegen, wenn auf die Veräußerung des ersten Objektes eine mehr als zweijährige inaktive Phase folgt, in der die späteren Grundstücksgeschäfte noch nicht konkret absehbar sind und während der keine Grundstücke im Umlaufvermögen gehalten werden.

Sachverhalt und Entscheidungsgründe

Der Kläger und der Architekt E waren zu jeweils 50 v.H. an der B-GmbH beteiligt. Zudem bestand zwischen diesen beiden eine Grundstücksgemeinschaft. Durch Kaufvertrag vom November 1991 erwarben der Kläger und E für 800.000 DM zu je 1/2 das Eigentum an einem ca. 1.000 qm großen Baugrundstück. Dieses veräußerten sie im Dezember 1993 für 1,6 Mio. DM an die ihnen gehörende B-GmbH. Von seiner Mutter erwarb der Kläger im Oktober 1994 im Wege vorweggenommener Erbfolge ein vermietetes Hausgrundstück sowie ein angrenzendes Ackerlandgrundstück. Letzteres teilte er in drei Bauplätze auf. Er verpflichtete sich der Gemeinde gegenüber, diese selbst zu erschließen. Danach veräußerte er die drei Bauplätze in den Jahren 1996 und 1997. FA und FG bejahten einen gewerblichen Grundstückshandel. Dem folgte der BFH.  

Die bloße Veräußerung von Grundstücken, die durch Erbschaft oder – wie hier – teilweise unentgeltlich erworben wurden, sei zwar mangels „Anschaffung“ kein gewerblicher Grundstückshandel, sofern nicht ein Missbrauchsfall nach § 42 AO vorliege (vgl. BFH 15.3.05, BStBl II 05, 817, unter B.II.2.b). Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke sei jedoch dann gewerblich, wenn über die Veräußerung hinaus erhebliche weitere Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet wurden. Hier zieht der BFH den Vergleich zu den Tätigkeiten eines Bauträgers oder eines Erschließungsunternehmers. Schädlich seien sowohl die umfangreiche Modernisierung bebauter Grundstücke als auch die Erschließung und Baureifmachung unbebauter Grundstücke. In diesen Fällen beginne die für einen gewerblichen Grundstückshandel einschlägige 5-Jahresfrist mit dem Zeitpunkt der werterhöhenden Maßnahmen.  

Der Kläger habe vier Objekte verwertet, bei denen zwischen Erwerb und Veräußerung bzw. zwischen Erschließung und Veräußerung nur jeweils ein oder zwei Jahre lagen, nämlich den 1991 angeschafften und 1993 veräußerten Miteigentumsanteil am Baugrundstück sowie die drei Parzellen des von ihm 1996 erschlossenen und 1996 und 1997 veräußerten Ackerlandes. Der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen der Verwertung der einzelnen Objekte sei ebenfalls gegeben, denn zwischen dem ersten Kaufvertrag im Dezember 1993 und dem letzten im Januar 1997 lagen nur wenig mehr als drei Jahre. Nicht entscheidend seien die Gründe für die Veräußerung wie z.B. eine Ehescheidung oder Finanzbedarf wegen Neubaus eines Einfamilienhauses. Ebenfalls irrelevant sei, wenn in einzelnen VZ keine Verwertungsmaßnahmen ergriffen werden wie hier von Dezember 1993 bis Mitte 1996. Maßgeblich sei allein die Überschreitung der 3-Objekt-Grenze in einem Zeitraum von 5 Jahren.