01.03.2007 | Kapitalanlage

Immobilieninvestments: Alte und neue Gestaltungsmöglichkeiten mit REITs

von Dipl.-Finw. Robert Kracht, Bonn

Real Estade Investment Trusts (kurz: REITs) stellen als Kapitalanlage eine attraktive Alternative zu offenen Immobilienfonds dar. Sie sind börsennotiert, somit jederzeit handelbar und weisen meist üppige Dividenden aus. Die Renditen bei einigen offenen Immobilienfonds sind hingegen in letzter Zeit eher mager ausgefallen. Allerdings notieren an den heimischen Börsen derzeit nur ausländische REITs, die steuerlich wie Aktien behandelt werden. Der Gesetzgeber wird hier aber in Kürze Abhilfe schaffen und auch deutsche REITs zulassen. Der Gesetzesentwurf vom 2.11.06 wird zurzeit heiß diskutiert. Mit Schreiben vom 16.1.07 hat die Bundesregierung zu den jüngsten Einwürfen des Bundesrates Stellung genommen (BT-Drs. 16/4036). Das Gesetz soll rückwirkend zum Jahresbeginn in Kraft treten, was auch Auswirkungen auf ausländische REITs haben wird. Welche Gestaltungsmöglichkeiten sich für Privatanleger und für Unternehmen ergeben, wird nachfolgend vorgestellt. 

1. Die Ausgangslage

REITs wurden 1960 erstmals in den USA zugelassen und erreichen dort derzeit eine Marktkapitalisierung von über 300 Mrd. USD. Als Anlageklasse für Immobilien setzten REITs anschließend ihren Siegeszug in Staaten wie Frankreich, Belgien, den Niederlanden und Großbritannien fort. Deutschland hinkte bislang hinterher. Doch mit dem Startschuss an den heimischen Börsen eröffnen sich nicht nur für Privatanleger völlig neue Investmentchancen. Betrieben wird es dann möglich sein, nicht zwingend benötigten Grundbesitz steuergünstig abzustoßen – Voraussetzungen, die bereits in über 20 Ländern geschaffen wurden.  

REITs zeichnen sich dadurch aus, dass nicht die Gewinne auf Gesellschafts­ebene besteuert werden, sondern erst die Gewinnausschüttungen beim Anteilseigner im Folgejahr. Dieses Privileg ist in den einzelnen Staaten unterschiedlich ausgestaltet und wird bei inländischen Gebilden über ein eigenständiges REIT-G nur unter folgenden hohen Anforderungen gewährt: 

• Mindestens 90 v.H. der Erträge müssen ausgeschüttet werden.

• Mindestens 75 v.H. der Einkünfte werden aus Immobilien mit Schwerpunkt auf passiver Bewirtschaftung erzielt.

• Mindestens 75 v.H. des Vermögens werden in Grundbesitz angelegt.

• Innerhalb von fünf Jahren darf maximal die Hälfte des Bestandes veräußert werden (reiner Immobilienhandel soll ausgeschlossen werden).

• Die Gesellschaft (AG mit Sitz im Inland) muss den Unternehmensgegenstand auf den Erwerb und das Halten von in- und ausländischem Grundbesitz beschränken (keine Bestandsmietwohnimmobilien!).

• Das Vermögen darf nur aus Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften, zur Bewirtschaftung erforderlichen Gegenständen bestehen sowie aus Geldmarktinstrumenten, Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus der Nutzung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens resultieren.