01.12.2006 | Umsatzsteuer

Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei Wohnungseigentumsgemeinschaften

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Wohnungseigentümer befinden sich zivilrechtlich in einer „Doppelstellung“: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) steht ihnen das Sondereigentum an dem unmittelbar auf sie entfallenden Wohn- oder Teileigentum zu. Zugleich sind sie Miteigentümer der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Substanz. Während sie mit ihrem Sondereigentum weitgehend nach Belieben verfahren können, obliegt die Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der „Wohnungseigentumsgemeinschaft“, die daher auch umsatzsteuerlich als selbstständiges Besteuerungssubjekt angesehen wird. Aus dieser Ausgangskonstellation ergeben sich zahlreiche umsatzsteuerliche Besonderheiten. Praxisprobleme bereitet insbesondere die Beurteilung der Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG, die ggf. nur partielle Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht oder auch die korrekte Rechnungslegung. Wie Sie das alles in den Griff bekommen, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

1. Rechtsstellung der Wohneigentumsgemeinschaft

Die mit ihrem Wohn- oder Teileigentum an der Immobilie Beteiligten bilden eine „Zwangsgemeinschaft“, der grundsätzlich die Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaftssubstanz des Objekts obliegen. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft (WET-Gem.) vergibt z.B. selbstständig – regelmäßig durch ihren Verwalter – Wartungs- und Reparaturaufträge und ist daher auch Leistungsempfängerin aller das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungsbezüge. Die empfangenen Leistungen werden an die Wohn- bzw. Teileigentümer „weitergeleitet“. Die Gemeinschaft vereinnahmt im Gegenzug Umlagen von den Miteigentümern und stellt diesen nach Jahresende entsprechende Abrechnungen aus. 

Fraglich ist, ob diese Konstellation bereits für die Annahme eines umsatzsteuerlichen Leistungsaustauschs zwischen der WET-Gem. und ihren Beteiligten ausreicht. Diese Vorfrage ist von weichenstellender Bedeutung: Bejaht man den Leistungsaustausch und damit die Unternehmereigenschaft der WET-Gem., so ist der Vorsteuerabzug bei der WET-Gem. unmittelbar zu prüfen und die Gemeinschaft muss ihren Mitgliedern – zumindest soweit diese für ihr Unternehmen beziehen – Rechnungen stellen. Andernfalls wären die Leistungsbezüge den hinter der WET-Gem. stehenden Beteiligten direkt „bruchteilhaft“ zuzurechnen und ein anteiliger Vorsteuerabzug für gemeinschaftlich bezogene Leistungen zu prüfen. 

Mit BMF-Schreiben vom 30.1.87 (BStBl I, 228) hatte die Finanzverwaltung unter Abkehr von ihrer bisherigen Verwaltungspraxis bekundet, die Tätigkeit der WET-Gem. gegenüber ihren Mitgliedern gegen Erhebung der kostenverteilenden Umlage sei als Leistungsaustausch zu werten. In seiner Entscheidung vom 28.11.02 (BStBl II 03, 443) hat der BFH jedoch dargelegt, dass zwischen einem – im Leistungsaustausch gegenüber seinen Mitgliedern tätigen – „Gemeinschaftsunternehmen“ und einer reinen „Kostentragungsgemeinschaft“ abzugrenzen ist.