Eigenheimzulage löst Förderung nach § 10e EStG ab

Wohneigentumsförderung

Der Bundestag hat am 27.10.95 die Neuregelung der Wohneigentumsförderung beschlossen. Kernpunkt der Reform ist die Einführung einer progressionsunabhängigen Eigenheimzulage. Nachfolgend informieren wir Sie über die wichtigsten Änderungen.

1. Begünstigte Personen

Die Eigenheimzulage kann grundsätzlich jede Person mit Wohnsitz in der Bundesrepublik in Anspruch nehmen. Es ist gleichgültig, ob der Bauherr oder Käufer einer Immobilie über eigenes Einkommen verfügt. So könnte beispielsweise einem Kind ein Geldbetrag (ohne Auflagen) geschenkt werden. Kauft das Kind am Studienort mit diesem Geld eine selbstgenutzte Eigentumswohnung, so steht ihm die Zulage zu.

Von der Förderung ausgenommen sind Steuerpflichtige, deren Gesamtbetrag der Einkünfte des Antragsjahres und des vorangegangenen Kalenderjahres zusammengerechnet 240.000 DM (Ledige) oder 480.000 DM (Verheiratete) übersteigen. Wird die Förderung im Erstjahr versagt und sinken die Einkünfte in einem späteren Veranlagungszeitraum unter die Grenze, so kann die Eigenheimzulage ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Förderzeitraums beantragt werden. Die ersten Jahre sind aber verloren.

Beispiel: Eheleute erwerben in 1996 ein Einfamilienhaus. Der G.d.E. 1995 beträgt 300.000 DM, der G.d.E. 1996 200.000 DM. Eine Bauzulage wird nicht gewährt, da die Summe 500.000 DM beträgt. Wird 1997 ein G.d.E. von ebenfalls 200.000 DM erzielt, so wird ab 1997 die Förderung gewährt, da die G.d.E. 1996 und 1997 zusammen nicht mehr als 480.000 DM betragen.

2. Begünstigte Objekte

Begünstigt sind die Herstellung/Anschaffung eines Einfamilienhauses, einer Eigentumswohnung sowie einer Wohnung im eigenen Zwei- oder Mehrfamilienhaus. Für Ausbauten und Erweiterungen wird ebenfalls die Zulage gewährt. Voraussetzung ist, daß die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Nicht begünstigt sind Ferien- und Wochenendwohnungen. Daneben wird für zwei Sonderfälle die Förderung versagt:

Objekte, für die Werbungskosten oder Betriebsausgaben im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung geltend gemacht werden können.
Objekte, die vom Ehegatten erworben wurden. Trennen sich die Ehegatten und erwirbt ein Ehegatte den Miteigentumsanteil vom anderen Ehepartner hinzu, gibt es aber Sonderregelungen.

3. Objektverbrauch

Die Bauzulage wird nur für ein Objekt gewährt. Wer bereits die Förderung nach § 10e oder § 7b EStG ausgeschöpft hat, kann die Zulage nicht beanspruchen. Nur Ehegatten haben die Möglichkeit, Eigenheimförderungen insgesamt zweimal in Anspruch zu nehmen. Wer vor Ablauf des Förderzeitraums eine zweite eigengenutzte Immobilie kauft oder baut, kann nun für dieses Objekt die Eigenheimförderung beantragen (Folgeobjekt). Der Förderzeitraum beider Objekte darf insgesamt acht Jahre nicht überschreiten.

4. Höhe der Eigenheimzulage

Die neue Eigenheimzulage setzt sich aus drei Komponenten zusammen: dem Fördergrundbetrag, der Kinderzulage und einer "Ökozulage". Höchstens abzugsfähig sind die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

Fördergrundbetrag:

Für den Bau eines Eigenheims sowie für Erweiterungen und Ausbauten wird acht Jahre lang eine Zulage von jährlich 5 Prozent der Herstellungskosten gezahlt, maximal 5.000 DM pro Jahr. Gleiches gilt für den Erwerb eines begünstigten Objekts bis zum Ende des zweiten Kalenderjahres nach Fertigstellung. Bemessungsgrundlage sind dann die Anschaffungskosten. Wird eine Immobilie erst später erworben, beträgt die Förderung nur 2,5 Prozent der Anschaffungskosten, maximal 2.500 DM pro Jahr. In die Bemessungsgrundlage sind der Kaufpreis für das Grundstück sowie hierauf entfallende Nebenkosten (Notarkosten etc.) einzubeziehen.

Kinderzulage:

Für jedes haushaltszugehörige Kind des Steuerzahlers, für das ein Kinderfreibetrag gewährt wird, wird eine Kinderzulage von 1.500 DM gezahlt.

Beispiel: Eheleute wohnen mit drei minderjährigen Kindern in einer Mietwohnung in Köln. Das vierte Kind studiert in Bonn. Die Eltern erwerben in Bonn eine Eigentumswohnung und überlassen sie ihrem Kind unentgeltlich. Den Eltern steht für drei Kinder die Kinderzulage zu.

Nichtverheiratete Eltern, die Miteigentümer einer Wohnung sind, können die Kinderzulage jeweils zur Hälfte in Anspruch nehmen, so daß sie insgesamt verheirateten Eltern gleichgestellt sind.

Ökozulage:

Für den Einbau von Solaranlagen, Wärmepumpen und Anlagen zur Wärmerückgewinnung erhöht sich die Bauzulage um 2 Prozent der Bemessungsgrundlage, maximal 500 DM jährlich für die Dauer von acht Jahren. Für den Neubau eines Niedrigenergiehauses im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1994 erhöht sich die Zulage um 400 DM jährlich. Die Maßnahmen müssen vor Beginn der Eigennutzung und bis zum 31.12.98 abgeschlossen sein. Die Ökozulage wird nicht bei Ausbauten und Erweiterungen gewährt.

Höchstgrenze:

Die Förderung erfolgt maximal bis zum Erreichen der Anschaffungs-/ Herstellungskosten.

Beispiel: Eltern von drei Kindern bauen ihr Einfamilienhaus aus. Die Herstellungskosten betragen 40.000 DM. Die jährliche Förderung beträgt (5 Prozent von 40.000 DM =) 2.000 DM zuzüglich der Kinderzulage von (3 x 1.500 DM =) 4.500 DM, insgesamt 6.500 DM. Es werden sechs Jahre lang 6.500 DM ausgezahlt (= 39.000 DM), im siebten Jahr werden noch 1.000 DM ausgezahlt.

5. Auszahlung der Zulage

Der Anspruch auf die Zulage entsteht mit Bezug der eigenen Wohnung. Sie ist per amtlichem Vordruck zu beantragen und wird innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des "Zulage-Bescheids" ausgezahlt. In den Folgejahren wird die Zulage jeweils am 15. März ausgezahlt. Sie wird für den gesamten Förderzeitraum festgesetzt. Daher genügt ein einmaliger Antrag im Einzugsjahr, um acht Jahre lang die Zulage zu erhalten. Änderungen der Verhältnisse sind dem Finanzamt anzuzeigen.

6. Vorkostenabzug ( § 10i EStG)

Der Vorkostenabzug erfolgt progressionsabhängig. Erhaltungsaufwendungen vor Bezug werden bis 22.500 DM berücksichtigt. Ein Übersteigen der Einkunftsgrenze oder ein Objektverbrauch sind unschädlich. Für Finanzierungskosten wird eine Pauschale von 3.500 DM gewährt. Hier sind das Übersteigen der Einkunftsgrenze oder der Objektverbrauch aber schädlich. Weitere Vorkosten (z.B. Grundsteuer) sind nicht abzugsfähig.

7. Förderung in den neuen Bundesländern

Bewohner der neuen Bundesländer erhalten neben der Bauzulage noch Zusatzhilfe durch staatliche Bürgschaften. Die Bürgschaften betragen 20 Prozent des gesamten Kostenaufwands (höchstens von 150.000 DM bei Altbauten und 330.000 DM bei Neubauten). Voraussetzung ist, daß die Finanzierung unter Berücksichtigung des Eigenkapitals gesichert ist.

8. Anwendungszeitraum

Wer nach dem 26.10.95 einen Bauantrag stellt oder einen notariellen Kaufvertrag abschließt, kann zwischen der neuen Förderung und § 10e EStG wählen. Ein Wahlrecht gibt es außerdem beim Erwerb von bestimmten Wohnungen nach dem Altschuldenhilfegesetz. Bei Bauantrag bzw. Abschluß des Notarvertrags nach dem 31.12.95 wird die Eigenheimzulage gezahlt, das Wahlrecht entfällt.

Beispiel: Der notarielle Kaufvertrag wird am 15.12.95 geschlossen, Übergang des wirtschaftlichen Eigentums und Einzug erfolgen in 1996. Es wird die neue Eigenheimzulage gewählt. Die Vorkosten können trotzdem nach § 10e EStG geltend gemacht werden. Insbesondere das Disagio kann voll abgezogen werden. Möglicherweise wird diese Gestaltung aber noch durch ein Bereinigungsgesetz verhindert.

9. Sonderausgabenabzug und Wohnungsbauprämie

Der Sonderausgabenabzug für Bausparbeiträge wird ab 1996 gestrichen. Damit entfällt das Wahlrecht zwischen Sonderausgabenabzug und Wohnungsbauprämie. Die Einkommensgrenzen, bis zu denen die Wohnungsbauprämie gewährt wird, werden ab 1996 erhöht. So können Bausparer eine Wohnungsbauprämie beantragen, deren Einkommen 50.000 DM (Ledige) bzw. 100.000 DM (Verheiratete) nicht übersteigt. Der prämienbegünstigte Höchstbetrag beträgt künftig maximal 1.000 DM für Ledige und 2.000 DM für Verheiratete.

10. Erwerb von Genossenschaftsanteilen

Eine Eigenheimzulage wird auch für den Erwerb von bestimmten Geschäftsanteilen einer eingetragenen Genossenschaft gewährt. Die Zulage beträgt 3 Prozent der Einlage, höchstens 2.400 DM pro Kalenderjahr. Als Kinderzulage wird zusätzlich ein jährlicher Betrag von 500 DM gewährt.

Sehr geehrte Frau.....,

sehr geehrter Herr,

wie Sie sicherlich wissen, tritt eine Neuregelung der Wohnungsbauförderung in Kraft. Die wichtigsten Änderungen habe ich Ihnen nachfolgend aufgeführt.

1.Bauzulage:

Statt der bisherigen Förderung nach Paragraph 10e des Einkommensteuergesetzes wird für den Kauf, Bau oder den Ausbau einer Immobilie eine Bauzulage gezahlt, deren Höhe unabhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz ist. Voraussetzung ist, daß die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder einer anderen Person unentgeltlich überlassen wird. Außerdem dürfen die Gesamtbeträge der Einkünfte im Investitionsjahr und im vorangegangenen Jahr zusammengerechnet 240.000 DM (Ledige) bzw. 480.000 DM (Verheiratete) nicht übersteigen.

Für den Bau eines Eigenheims sowie für Erweiterungen und Ausbauten wird acht Jahre lang eine Zulage von jährlich 5 Prozent der Herstellungskosten gezahlt, maximal 5.000 DM pro Jahr. In gleicher Höhe erhält derjenige eine Zulage, der ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bis zum Ende des zweiten Jahres nach der Fertigstellung kauft. Bemessungsgrundlage sind dann die Anschaffungskosten. Wird eine Immobilie erst später erworben, beträgt die Förderung nur 2,5 Prozent der Anschaffungskosten, maximal 2.500 DM pro Jahr.

2.Baukindergeld:

Das Baukindergeld wird für den achtjährigen Förderzeitraum von 1.000 DM auf 1.500 DM pro Jahr und Kind erhöht.

3. Ökozulage

Für den Einbau energiesparender Wärmeeinrichtungen wie Solaranlagen und Wärmepumpen wird eine zusätzliche Zulage von bis zu 500 DM jährlich gezahlt. Für den Bau von Niedrigenergiehäusern erhöht sich die Zulage um 400 DM jährlich.

4. Höchstgrenze

Die Förderung erfolgt maximal bis zum Erreichen der Anschaffungs-/ Herstellungskosten.

5. Vorkostenabzug:

Reparaturaufwendungen werden bis zum Einzug maximal mit 22.500 DM berücksichtigt. Für Kreditkosten (Disagio usw.) wird eine Pauschale von 3.500 DM gewährt. Die Förderung erfolgt allerdings nur in Höhe Ihres persönlichen Steuersatzes.

6. Sonderförderung für die neuen Länder:

Die Bewohner der neuen Bundesländer erhalten neben der Eigenheimzulage noch zusätzliche Hilfe durch staatliche Bürgschaften. Die Bürgschaften betragen 20 Prozent des gesamten Kostenaufwands (höchstens von 150.000 DM bei Altbauten und 330.000 DM bei Neubauten). Voraussetzung ist, daß die gesamte Finanzierung unter Berücksichtigung des Eigenkapitals gesichert ist.

7. Anwendung der neuen Regelung

Wer nach dem 26. 10.95 einen Bauantrag stellt oder einen notariellen Kaufvertrag abschließt, kann zwischen der Bauzulage und der "10e-Begünstigung" wählen. Bei Bauantrag bzw. Abschluß des Notarvertrages nach dem 31.12.95 wird die Bauzulage gewährt - das Wahlrecht entfällt.

8. Streichung des Sonderausgabenabzugs

Der Sonderausgabenabzug für Bausparbeiträge wird ab 1996 gestrichen. Damit entfällt künftig das Wahlrecht zwischen Sonderausgabenabzug und Beantragung der Wohnungsbauprämie.

9. Einkommensgrenzen und Wohnungsbauprämie angehoben

Die Einkommensgrenzen, bis zu denen die Wohnungsbauprämie gewährt wird, werden ab 1996 erhöht. So können diejenigen Bausparer eine Wohnungsbauprämie beantragen, deren Einkommen 50.000 DM (Ledige) bzw. 100.000 DM (Verheiratete) nicht übersteigt. Der prämienbegünstigte Höchstbetrag beträgt künftig maximal 1.000 DM für Ledige und 2.000 DM für Verheiratete.

Beispiel zur Ermittlung der neuen Wohnungsbauförderung

1. Neubau

Die Eheleute Müller planen den Neubau eines Einfamilienhauses im Jahre 1996. Die Baukosten sollen sich auf etwa 400.000 DM belaufen. Die Anschaffungskosten des Grundstücks betragen 100.000 DM. Die Eheleute sind Eltern von zwei Kindern (sechs und acht Jahre alt). Der Gesamtbetrag der Einkünfte der Steuerzahler wird 240.000 DM voraussichtlich nicht übersteigen und lag im vorangegangenen Kalenderjahr ebenfalls unter dieser Grenze. Die Finanzierungskosten betragen bis zum Einzug voraussichtlich 20.000 DM. Der persönliche Steuersatz beträgt 30 Prozent. Die Eheleute können mit folgender Förderung rechnen:

Baukosten:          400.000 DM
Grundstück:         100.000 DM
                    ----------
                    500.000 DM x 5 % Zulage = 25.000 DM
                    maximal werden berücksichtigt         5.000 DM
Baukindergeld:              1.500 DM x 2 Kinder =         3.000 DM
                                                       -----------
Summe pro Jahr                                            8.000 DM
Förderung Eigenheimzulage nach acht Jahren insgesamt     64.000 DM
Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten werden
nicht überschritten.

Vorkosten:
Finanzierungsaufwand       20.000 DM
Pauschale                   3.500 DM
Steuersatz 30 Prozent                                     1.050 DM
Förderung nach acht Jahren insgesamt                     65.050 DM

2. Altbau
Die Eheleute erwerben ein drei Jahre altes
Einfamilienhaus für 500.000 DM.
Die Eheleute können mit folgender Förderung rechnen:
Kaufpreis:       500.000 DM x 2,5 % Zulage = 12.500 DM
               maximal werden berücksichtigt            2.500 DM
Baukindergeld: 1.500 DM x 2 Kinder =                      3.000 DM
                                                         ---------
Summe pro Jahr                                           5.500 DM
Förderung nach acht Jahren insgesamt                     44.000 DM
Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten werden nicht
überschritten.

Vorkosten:
Finanzierungsaufwand            20.000 DM
Pauschale                        3.500 DM
Steuersatz 30 Prozent                                     1.050 DM
Förderung nach acht Jahren insgesamt                     45.050 DM

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, in welchen Fällen die Zulage im Vergleich zum 10e-Abzugsbetrag einschließlich Baukindergeld günstiger ist:

Bei der Berechnung der Grenzbeträge wurde unterstellt, daß die Voraussetzungen für die Vergünstigungen für den gesamten 8jährigen Förderzeitraum erfüllt sind, die Höchstbemessungsgrenzen von 330.000 DM bei Neubauten und 150.000 DM bei Altbauten erreicht werden, und daß das zu versteuernde Einkommen während des Förderzeitraum in etwa gleich bleibt. Die Angaben beziehen sich nur auf die Einkommensteuer; zusätzliche Einsparungen können sich bei der Kirchensteuer und beim Solidaritätszuschlag einstellen. Zugrunde gelegt wurde die neue Einkommensteuertabelle ab 1996.

Quelle: Gestaltende Steuerberatung - Ausgabe 11/1995, Seite 1

Quelle: Ausgabe 11 / 1995 | Seite 1 | ID 103055