13.10.2011 · Fachbeitrag · Gesetzesänderung

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Neue Grenzen - alte Tücken

von StBin Dipl.-Fwin (FH) Jutta Liess, Traunreut

| Die verbilligte Vermietung ist unter Angehörigen ein beliebtes legales Steuersparmodell: Sämtliche Aufwendungen und Abschreibungen lassen sich steuerlich geltend machen. Aufgrund der geringen Mieteinnahmen entstehen oftmals Verluste, die die Gesamtsteuerbelastung spürbar senken. Allerdings darf die Miete nicht zu niedrig sein. Das Steuervereinfachungsgesetz 2011 strafft zwar ab 2012 die bisher dreistufige Prüfung auf zwei Stufen - mindestens 66 % der ortsüblichen Miete oder weniger. Die Bestimmung der „passenden“ Miete erfordert aber nach wie vor Fingerspitzengefühl. |

1. Ausgangsfall - Vermietung an die Eltern

Einer der typischsten Fälle ist, dass eine als Kapitalanlage angeschaffte Eigentumswohnung verbilligt an die Eltern vermietet wird.

• Beispiel 1

Seit 2006 vermietet Unternehmer U aus München eine Dreizimmer-Wohnung an seine Eltern zu einer monatlichen Kaltmiete von 600 EUR zzgl. 200 EUR Nebenkosten. Die Wohnung mit einer Fläche von 75 m² ist in einem Mehrfamilienhaus, das im Jahr 2000 fertig gestellt wurde, sich in durchschnittlicher Wohnlage befindet und normal ausgestattet ist. U hatte den Kaufpreis der Wohnung von 260.000 EUR fremdfinanziert, die Darlehenszinsen belaufen sich in 2011 auf 10.000 EUR. Die Abschreibung auf den Gebäudeanteil beträgt jährlich 4.000 EUR, an sonstigen laufenden Betriebs- bzw. Werbungskosten sind 3.000 EUR angefallen. Nennenswerte Reparaturen oder Instandhaltungen waren in 2011 nicht zu verzeichnen. Somit wird der Verlust aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung 2011 des U 7.400 EUR betragen (Warmmiete 9.600 EUR abzgl. Werbungskosten von 17.000 EUR).