26.03.2015 · Fachbeitrag · Grundstücksübertragungen

Steueroptimale Übertragung abgeschriebener Immobilien als Gestaltungsmittel nutzen

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Da vermietete Immobilien in der Regel nach 50 bzw. bei degressiver AfA bereits nach 40 Jahren komplett abgeschrieben sind, nimmt die Zahl der Objekte, bei denen keine AfA mehr vorzunehmen ist, beständig zu. Häufig wird auch die Finanzierung abgeschlossen sein, sodass keine als Werbungskosten abziehbare Schuldzinsen mehr anfallen. Die Folge ist, dass sich die Steuerlast durch die „ungeschmälerten“ Mieteinkünfte deutlich erhöht. In solchen Fällen sollte man gegensteuern. Durch eine gezielte Übertragung des Grundstücks können Einkünfte sinnvoll verlagert und neues AfA-Potenzial begründet werden. |

1. Zur Problemstellung

Da die Eigentümer derartiger Immobilien in der Regel schon in fortgeschrittenem Alter sind, stellt sich die Frage nach steueroptimierenden Gestaltungen auch vor dem Hintergrund einer Vorwegnahme der Erbfolge. Ziel etwaiger Überlegungen sollte es sein, für den Übertragungsempfänger eine neue AfA-Bemessungsgrundlage zu gerieren und beim bisherigen Eigentümer bislang hoch versteuerte positive Einkünfte auf einen niedriger besteuerten Abkömmling zu verlagern.

MERKE | Allerdings sollten auch andere Aspekte wie z.B. die Zuordnung von Anschaffungskosten bei teilentgeltlicher Übertragung sowie die sich aus einer Darlehensgewährung ergebenden Rechtsfolgen nicht außer Acht gelassen werden. Außerdem sind bei der Planung etwaiger Investitionen in das Gebäude die möglichen Rechtsfolgen des sog. anschaffungsnahen Aufwands (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu bedenken (zu Letzterem vgl. Günther in GStB 15, 65 ff.).