24.05.2012 · Fachbeitrag · Immobilien

Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der Finanzverwaltung

von Dipl.-Finw. Dr. Volker Kreft, RiFG, Bielefeld

| Die Anschaffung einer Ferienwohnung zur Vermietung ist nach wie vor ein Brennpunkt in der steuerlichen Gestaltungsberatung. Sie verbindet die Elemente Kapitalanlage und steuerliche Verlustnutzung - insbesondere bei vollständiger Fremdfinanzierung und Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen. Gerade Letzteres ist häufig Auslöser von Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Um drohende Steuernachteile zu vermeiden, kann es sich im Einzelfall anbieten, die Selbstnutzung auszuschließen. |

1. Ausgangslage

Die besondere Brisanz bei der Vermietung von Ferienwohnungen besteht darin, dass die erklärten Verluste in der Regel zunächst ohne weitere Prüfung hinsichtlich Art und Höhe der Einkünfte vorläufig anerkannt werden. Erst nach Jahren erfolgt dann eine genaue Überprüfung der Überschuss- oder Gewinnerzielungsabsicht. Fragen wie die Zuordnung zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung, ob ein Totalgewinn erwirtschaftet werden kann oder welche Steuerfolgen eine Selbstnutzung hat, geraten erst dann in den Fokus. Sehr zum Nachteil der Betroffenen, denn werden die Verluste nachträglich nicht anerkannt, drohen Steuernachzahlungen und Nachzahlungszinsen.

2. Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung?

Bei der Ermittlung des steuerlichen Einkommens sind nur solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 EStG fallen. Kennzeichnend für diese Einkunftsarten ist, dass die ihnen zugrunde liegenden Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen der Erzielung positiver Einkünfte dienen (BFH 6.11.01, IX R 97/00, BFH/NV 02, 413). Bei Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist von den Besonderheiten der jeweiligen Einkunftsart auszugehen (BFH 5.3.07, X B 146/05, BFH/NV 07, 1125). Ob die Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung als gewerblich eingestuft werden oder dem Bereich Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind, hat erhebliche Auswirkungen auf die Beurteilung der erzielten Verluste, wie die Erörterungen zu den Punkten 3. und 4. zeigen.