30.10.2020 · Fachbeitrag · Immobilieninvestitionen

Das Familiengenossenschaftsmodell ‒ echte Gestaltungsoption oder „Mogelpackung“?

von StB Jan Böttcher, LL.M., Nürnberg

| In bestimmten „Social-Media-Kanälen“ wird seit einiger Zeit die Genossenschaft als ideale Rechtsform für Immobilieninvestitionen angepriesen. Die Mieterträge sollen völlig legal steuerfrei erzielt werden können. Die Genossenschaft soll zudem Privatkosten übernehmen können, ohne dass bei den Genossen eine Steuerbelastung anfällt. Kein Wunder, dass sich die Anfragen von Mandanten häufen, ob die Errichtung einer sog. Familiengenossenschaft für solche Investitionen der „Königsweg“ ist. Ob dieses Modell tatsächlich die propagierten Steuervorteile zu vermitteln mag, wird nachfolgend genau analysiert. |

1. Vorab: Grundzüge der Genossenschaft

Die Genossenschaft unterscheidet sich von klassischen Kapitalgesellschaften dadurch, dass die wirtschaftliche Förderung ihrer Mitglieder im Vordergrund steht. Hierzu unterhält die Genossenschaft einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb, mit dem sie im Fördergeschäftsverkehr zu ihren Mitgliedern steht. In diesem Rahmen treten die Mitglieder der Genossenschaft zugleich als Kunden auf. Zur Gründung einer solchen Genossenschaft bedarf es im Wesentlichen einer Satzung, der Eintragung in das Genossenschaftsregister und es sind mindestens drei Personen als Gründungsmitglieder erforderlich (§ 4 GenG). Im Gegensatz zur klassischen GmbH bedarf die Satzung der Genossenschaft gemäß § 5 GenG zwar der Schriftform, nicht jedoch der notariellen Beurkundung.

Insbesondere für die Frage der Nachfolgegestaltung ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Mitgliedschaft in der Genossenschaft grundsätzlich nicht übertragbar ist. Eine besondere Verkörperung der Mitgliedschaft in einem Anteil, wie bei der GmbH der Geschäftsanteil, ist im GenG nicht vorgesehen. Hiervon ungeachtet hat sich in der Praxis der Begriff des „Genossenschaftsanteils“ etabliert (siehe auch § 17 Abs. 7 EStG).