26.06.2015 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Vermeidung der Gewinnbesteuerung nach § 23 EStG durch Vorbehaltsnießbrauch

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, muss einen eventuellen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG versteuern. Eine Veräußerung sollte daher möglichst erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist erfolgen. Es wird jedoch immer wieder Fälle geben, in denen sich eine Veräußerung nicht hinauszögern lässt. Im Schrifttum wird nun auf eine interessante Gestaltung hingewiesen, mit der sich eine Besteuerung nach § 23 EStG ganz vermeiden oder zumindest erheblich vermindern lässt (vgl. Kessler/Mirbach, DStR 15, 926). |

1. Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Wird ein Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs veräußert, erhält der Erwerber ein mit einem Recht belastetes Grundstück, das insoweit in seinem Wert gemindert ist. Denn der Veräußerer behält sich die Nutzungsmöglichkeiten zurück, die er bislang aufgrund seines Eigentumsrechts innehatte (BFH 5.11.03, X R 55/99, BStBl II 04, 706). Wird das Nießbrauchsrecht später in einem zweiten Schritt entgeltlich abgelöst, damit der Erwerber nun auch über die Nutzung des Grundstücks verfügen kann, liegt eine nicht steuerbare und auch von § 23 EStG nicht erfasste Vermögensumschichtung vor. Beim Grundstückseigentümer erhöht sich hingegen die AfA-Bemessungsgrundlage, da die Ablösungszahlung zu nachträglichen Anschaffungskosten führt (BMF 30.9.13, IV C 1 - S 2253/07/10004, BStBl I 13, 1184, Tz. 57, 60).

2. Der praktische Fall

Diese rechtlichen Rahmenbedingungen kann man sich zunutze machen, um die Gewinnbesteuerung nach § 23 EStG zu vermeiden oder sie zumindest zu mindern.