08.01.2010

Finanzgericht Sachsen: Urteil vom 22.11.2004 – 5 K 1609/01

1. Ob ein Grundstück als unbebaut anzusehen ist, weil sich auf ihm kein benutzbares Gebäude mehr befindet, ist danach zu entscheiden, ob die dem Gebäude zugedachte Nutzung am Bewertungsstichtag baupolizeilich untersagt war oder hätte sein müssen.

2. Für die Frage, ob ein im Beitrittsgebiet gelegenes Grundstück zu mehr als 80 % unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient und demzufolge als Geschäftsgrundstück zu bewerten ist, ist auf das Verhältnis der Jahresrohmieten zum Stichtag 1.1.1935 abzustellen.

3. Ausführungen zur Schätzung der Jahresrohmiete auf den 1.1.1935 bei erst nach diesem Stichtag erstellten Geschäftsgebäuden, insbesondere bei Fehlen geeigneter Vergleichsobjekte und nicht hinreichend nach Lage und Ausstattung differenziertem Mietspiegel.

Im Namen des Volkes

URTEIL

In dem Finanzrechtsstreit

wegen Einheitswert zum 01.01. 1991 und 1998

hat der 5. Senat aufgrund mündliche Verhandlung in der Sitzung vom 18.11.2004 durch Richter … am Verwaltungsgericht T. gemäß §§ 5 Abs. 3 Satz 1, 6 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung als Einzelrichter … am 22.11.2004

für Recht erkannt:

Der Einheitswertbescheid über die Nachfeststellung auf den 01.01.1991 vom 03.12.1999 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.07.2001 wird dahingehend geändert, dass als Grundstückshauptgruppe „gemischtgenutztes Grundstück” festgestellt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Bewertung des Grundstücks F. 1 in C. in den Feststellungszeitpunkten 01.01.1991 und 1998 als unbebautes Grundstück, zumindest aber die Herabsetzung des Gebäudenormalherstellungswertes und die weitergehendere Berücksichtigung von Baumängeln in den genannten Feststellungszeitpunkten bzw. die Bewertung des Grundstücks als Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren.

Zum 25.11.1996 veräußerte die Klägerin eine Teilfläche von ca. 262 qm aus dem obengenannten Grundstück. Unter dem 23.11.1998 verlangte das Finanzamt von der Klägerin die Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.1991. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass die Angaben nach dem Zustand des Grundstücks im angegebenen Feststellungszeitpunkt zu machen seien. Ferner seien alle Veränderungen, die seit dem 01.01.1991 eingetreten seien, anzugeben. In der Erklärung vom 15.11.1998 bezeichnetet die Klägerin die Grundstücksfläche mit 2.151 qm. Das Gebäude sei mit einem 4.466,32 m³ großen dreigeschossigen Gebäude bebaut, in dessen Erdgeschoss sich eine Arztpraxis und Sozialräume und in dessen Obergeschossen sich Appartements befänden. Aufgrund der von der Klägerin angekreuzten Merkmale der baulichen Ausstattung ergab sich die Ausstattungsgüte „mittel”. Als wertbeeinflussende Umstände wurde eine verminderte Brandsicherheit in den oberen Etagen bezeichnet. Aufgrund einer Besichtigung des Grundstücks stellte der Bausachverständige des Beklagten am 19.03.1999 fest, dass das Gebäude relativ geringe behebbare Baumängel aufweise. Diese seien auf seit Mitte der 90iger Jahre vernachlässigte Instandhaltung und den Leerstand der beiden oberen Etagen zurückzuführen und dürften daher zum Feststellungszeitpunkt 01.01.1991 noch nicht vorhanden gewesen seien. Zum Stichtag 01.01.1998 sei von einem Wertabschlag in Höhe von 14 v.H. auszugehen.

Mit Einheitswertbescheid vom 03.12.1999 über die Nachfeststellung auf den 01.01.1991 stellte der Beklagte den Einheitswert des Grundstücks F. 1 in C. mit 98.000 DM fest. Als Grundstücksart wurde „Geschäftsgrundstück – Das Grundstück ist Betriebsgrundstück” festgestellt. Das Grundstück wurde der Klägerin allein zugerechnet. Der im Sachwertverfahren ermittelte Einheitswert geht von einer Grundstücksgröße von 2.151 qm und einem Bodenwert von 2 DM/qm aus. Bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswertes wurden 4.466 m³ zu je 21 DM zugrunde gelegt. Mit Einheitswertbescheid vom gleichen Tag über die Wertfortschreibung auf den 01.01.1998 wurde der Einheitswert mit 84.900 DM festgestellt. Dabei wurde gegenüber der Nachfeststellung auf den 1.1.1991 der Gebäudenormalherstellungswert wegen behebbarer Baumängel um 14 v.H. gekürzt.

Unter dem 13.12.1999 legte die Klägerin gegen die Einheitswertbescheide Einspruch ein. Der Rechtsbehelf richte sich gegen den Gebäudenormalherstellungswert. Das Gebäude sei nicht mehr nutzbar, weil es den heutigen Brandschutzanforderungen nicht genüge. 1998 habe die Feuerwehr festgestellt, dass das Gebäude zum Wohnen von Menschen nicht geeignet sei.

Im Einspruchsverfahren gab der Bausachverständige des Beklagten unter dem 29.05.2000 erneut eine baufachliche Stellungnahme ab. Zum Besichtigungszeitpunkt sei das Erdgeschoss des Gebäudes noch als Arztpraxis genutzt worden. Die in diesem Zeitpunkt leer stehenden Obergeschosse seien noch Anfang der 90iger Jahre als Wohnheim und Büro genutzt worden. Bei dem etwa 1980 errichteten Gebäude handele es sich um ein mehrgeschossiges Typengebäude in Stahlleichtbauweise des ehemaligen Metalleichtbaukombinats. Dieser Gebäudetyp sei auf dem Gebiet der ehemaligen DDR häufig errichtet worden. Er sei überwiegend als Bürogebäude, aber auch als Wohnheim, Laborgebäude, oder – wie im Fall des streitbefangenen Gebäudes – als Poliklinik (Arztpraxen) genutzt worden. Weil das Gebäude in einer für seine Bauzeit typischen Bauweise errichtet worden sein, könne nicht von einer mangelnden Bauausführung gesprochen werden. Die einfache Bauweise komme durch den relativ niedrigen Raummeterpreis zum Ausdruck. Die vernachlässigte Instandhaltung sei durch den Abschlag zum 01.01.1998 angemessen berücksichtigt. Mit Einspruchsentscheidungen jeweils vom 26.07.2001 wies der Beklagte die Einsprüche der Klägerin als unbegründet zurück.

Am 27.08.2001 hat die Klägerin Klage erhoben.

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Ärztepraxis M /S. und der Arbeiterwohlfahrt im Jahre 1999 habe das Gebäude als Wohnheim für Asylbewerber genutzt werden sollen. Nach einer Besichtigung durch den Kreisbrandobmann seien durch die Feuerwehr allerdings derart umfangreiche und kostenträchtige Auflagen gemacht worden, so dass die Klägerin ihre Vermietungsabsicht habe aufgeben müssen. Da das Gebäude nicht den geltenden Brandschutzvorschriften entspreche, könne es keiner Nutzung zugeführt werden. Aufgrund der Bauart und des Zustandes des Gebäudes würde eine Nutzung die sofortigen Räumung nach sich ziehen.

Am 26.10.2001 hat der Senat beschlossen, durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens Beweis über die Frage zu erheben, ob und inwieweit das auf dem Grundstück F. 1 in C. aufstehende Gebäude am 01.01.1991 und am 01.01.1998 den jeweils geltenden Brandschutzbestimmungen entsprach. Zum Gutachter ist Dipl.-Ing. K – J. R., öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für baulichen Brandschutz, bestellt worden. Der Sachverständige hat mit Gutachten vom 15.02.2002 festgestellt, dass das Gebäude nicht den Normen und Regeln der Technik, wie sie am 01.01.1991 und am 01.01.1998 für einen Neubau zu erfüllen gewesen seien, entspreche. Bei der bestandsgeschützten baulichen Anlage könne die Anpassung an diese Normen und Regeln allerdings nur im Falle einer konkreten Gefahr verlangt werden. Das Gebäude sei als Büro- und/oder Wohnheim genehmigt worden. Im Falle einer Büronutzung bestehe bei einer Evakuiierungszeit von max. 30 Minuten keine konkret Gefahr. Bei einer Nutzung als Wohnheim würde eine konkrete Gefahr bestehen, da u.a. keine automatische Brandmeldeanlage im Gebäude installiert sei und Bewohner in der Nacht evtl. nicht rechtzeitig alarmiert werden könnten. Die Nutzung als Arztpraxis sei ohne baurechtliche Genehmigung erfolgt. Sie sei auch nicht genehmigungsfähig, da bei medizinisch genutzten Einrichtungen erhöhte Forderungen an dem baulichen Brandschutz zu stellen seien. Solche Forderungen, die auch mit dem vorbeugenden baulichen Brandschutz begründet seien, könne das bestehende Gebäude nicht erfüllen. Wegen der Feststellungen im Einzelnen wird auf das Gutachten vom 15.02.2000 verwiesen.

Zum eingeholten Sachverständigengutachten trägt die Klägerin weiterhin vor, die Nutzung des Gebäudes sei im jetzigen Zustand nur als Bürogebäude zulässig. Bei einer Nutzung als Wohnheim würden brandschutztechnische Defizite bestehen. Das Gebäude sei jedoch nicht für eine ausschließliche Nutzung als Bürogebäude ausgelegt. Die beiden Obergeschosse würden aus Räumen mit Duschen und Bädern bestehen. Diese Gestaltung schließe eine ausschließliche Nutzung als Bürogebäude aus.

Nach entsprechender Anhörung der Beteiligten hat der Senat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 23.07.2002 auf den EinzelR. zur Entscheidung übertragen. Am 16.10.2002 hat mündliche Verhandlung stattgefunden. Aufgrund dieser mündlichen Verhandlung ist am 25.10.2002 der Beschluss ergangen, dass die mündliche Verhandlug wieder eröffnet wird, weil im Rahmen der Entscheidungsfindung weiterer Aufklärungsbedarf hinsichtlich der Grundstücksgröße und -art festgestellt worden ist.

Daraufhin trägt die Klägerin vor, eine Teilfläche des streitbefangenen Grundstücks sei mit notariellem Vertrag vom 25.11.1996 zum Bau bzw. zur Erweiterung einer Bundesstraße an die Bundesrepublik Deutschland veräußert worden. Sie legt einen Veränderungsnachweis vor, aus dem sich ergibt, dass das Restgrundstück nach Vollzug dieses Vertrages noch eine Fläche von 1849 m² hat. Zur Grundstücksart führt die Klägerin aus, es handele sich um ein Mietwohngrundstück. In der DDR sei das aufstehende Gebäude als Arbeiterwohnheim für Vertragsarbeiter aus V.und K.genutzt worden. Die Vermietung an Arztpraxen und eine Fahrschule nach der Wiederherstellung der Einheit Deutschlands sei nur vorübergehend gewesen und könne nicht die Einstufung des Grundstücks als Geschäftsgrundstück rechtfertigen. Die Baugenehmigung laute auch auf Wohnheim. Aus einer von der Klägerin vorgelegten Mietübersicht ergibt sich, dass aus den nach dem 01.01.1991 zeitweise vermieteten Flächen „ohne L” zum 01.01.1991 55,71 v.H. der Mieteinnahmen aus einer Vermietung zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken und 44,29 v.H. aus einer Vermietung zu Wohnzwecken erzielt wurden; zum 01.01.1998 wurden 67,73 v.H. der Mieteinnahmen aus gewerblicher oder freiberuflicher Vermietung und 32,27 v.H. aus Wohnungsvermietung erwirtschaftet. Bei dieser Aufstellung seien für zu den Stichtagen leerstehende Räume die zuletzt erzielten Mieten angesetzt worden. Die Aufstellung weist eine Nettogeschossfläche von 1.300 m² und eine Bruttogeschossfläche von 1.490 m² aus. Insgesamt waren „ohne L” nach dem 01.01.1991 Flächen von 682,60 m² jedenfalls zeitweise vermietet, davon 452,1 m² gewerblich/freiberuflich und 230,5 m² zu Wohnzwecken.

Der Beklagte ist nunmehr der Ansicht, der Bodenwert sei um 604 DM zu vermindern. Die Artfeststellung „Geschäftsgrundstück” sei indessen nicht zu beanstanden. Die gewerblich genutzen Flächen würden mehr als 80 v.H. betragen. Dabei sei von den Wertverhältnissen der Jahresrohmieten zum 01.01.1935 und nicht der tatsächlich erwirtschafteten Mieten auszugehen. Nach einem von der Finanzverwaltung aus den Mietpreisfestsetzungen der Räte der Kreise – Abteilung Mietrecht – bzw. des Rates des Bezirkes L.-Abteilung Preise – entwickelten Mietpreissammlung für Handwerk, PHG und privates Gewerbe außer Gaststätten für Produnktionsräume mindestens 15,60 M/m² und für Büro- und Aufenthaltsräume 22,60 M/m² jährlich betragen. Nach einem in der gleichen Weise erstellten Mietpreisspiegel für Wohnräume in C. lägen die Wohnungsmieten bei maximal 0,90 M/m² monatlich. Danach errechne sich ein Verhältnis von 81,09 v.H. gewerbliche Vermietung und 18,89 v.H. Wohnungsvermietung. Laut dem vorliegenden Sachverständigengutachten sei das auf dem streitbefangenen Grundstück aufstehende Geäude auch als „Büro- und/oder Wohnheim” genehmigt worden. Würde man trotz dem dargestellten Verhältnis der Jahresrohmieten gleichwohl von einem gemischtgenutzten Grundstück ausgehen und deshalb nicht den Sachsondern den Ertragswert zugrunde legen, käme man bei Zugrundelegung des Vervielfältigers von 10 für C. auf einen Einheitswert von 112.800 DM.

Die Klägerin hält die Mietpreisspiegel der Finanzverwaltung für zu allgemein. C. sei eine schlecht erschlossene Kleinstadt, so dass nicht die durchschnittlichen Gewerbemieten der Kreise G., O. und W. anzusetzen seien. Die Klägerin gehe von 682,60 m² Wohnfläche und einem Mietwert von jährlich 1,80 M/m² aus.

Nach R. lichem Hinweis, dass der Mietpreisspiegel für Gewerberäume keine hinreichende Differenzierung hinsichtlich der Lage und Ausstattung aufweise, hat der Beklagte aus ihm vorliegenden Einheitswertakten Vergleichsfälle ermittelt. Dabei sei aufgefallen, dass zur Hauptfeststellung auf den 01.01.1935 Gewerberäume bzw. freiberuflich genutzte Räume meist zusammen mit Wohnräumen genutzt und vermietet worden seien. Je nach Nutzung seien für diese Räume zwischen 50 v.H. und 100 v.H. höhere Jahresmieten erzielt worden, als für ausschließlich zu Wohnzwecken vermietete Räume. Daraus ergebe sich ein angemessenes Verhältnis der sich aus der Mietpreissammlung des Finanzamts für Handwerk, PHG und privates Gewerbe außer Gaststätten zu entnehmenden Mietpreise und dem aus dem Mietpreisspiegel für Wohnräume folgenden Mietpreis i.H.v. höchstens 0,90 DM/m² monatlich bzw. 10,80 DM/m² jährlich. Hinsichtlich der vom Finanzamt herausgesuchten Vergleichsfälle, wobei es sich ausschließlich um in G. belegene Grundstücke handelt, wird auf Blatt 169 der Gerichtsakte verwiesen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass zwischen G. und C. zum 01.01.1935 ein Mietgefälle von 50 v.H. bestanden habe. Ferner handele es sich bei den genannten Vergleichsgrundstücken überwiegend um gute Innenstadtlagen.

Am 19.01.2004 hat der EinzelR. beschlossen, Beweis zu erheben über die Höhe der üblichen Miete für die Geschäftsräume in dem streitbefangenen Gebäude nach den Wertverhältnissen am 1. Januar 1935, die in Anlehnung an die Jahresrohmieten, die zum damaligen Zeitpunkt für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage vereinbart waren, zu schätzen sind (§ 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 und Satz 2 RBewDV), durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Der zum Sachverständigen bestellte Immobilienwirt (VWA) J. B., öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten und Pachten bei der IHK D., hat am 04.08.2004 mitgeteilt, dass trotz intensiver Recherchen in C. geeignete Vergleichsmieten nicht ausfindig zu machen sind.

Auch die Klägerin ist der Ansicht, es gäbe für Gebäude zur vorübergehenden Unterbringung von Gastarbeitern zum 01.01.1935 keine Vergleichsfälle. Das Gebäude sei zwar nach der „Wende” vorübergehend als Büro verwendet worden; seiner Strukur nach handele es sich aber um ein Wohnheim. Das Gebäude sei 1979 nur für zehn Jahre genehmigt worden. Im Erdgeschoss wären ein Arzt und ein Zahnarzt für die ehemals rund 1.500 Mitarbeiter des VEB P. C. tätig gewesen. Das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. R. treffe die Feststellung, dass die Konstruktion des Gebäudes den brandschutztechnischen Forderungen nach den Regeln der DDR nicht widerspreche. Hierauf könne im Jahr 2002 nicht abgestellt werden. Es sei daher ein Obergutachten einzuholen.

Die Klägerin beantragt,

die Einheitswertbescheide vom 03.12.1999 betreffend den Einheitswert zum 01.01.1991 und zum 01.01.1998, jeweils in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.07.2001, aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Eine telefonische Nachfrage beim Bauamt der Stadt C. hat ergeben, dass für das auf dem streitbefangenen Grundstück aufstehende Gebäude keine Bauakte vorliegt, weil es sich um ein Typenprojekt handelt. Die allgemeine Zulassung habe der staatlichen Bauaufsicht obliegen. Das Stadtbauamt habe lediglich einen Prüfbescheid vom 25.03.1980 erhalten, der sich auf ein Arbeiterwohnheim beziehe. Eine Befristung der Zulassung sei nicht bekannt. Die Feststellungen des Brandschutzsachverständigen zur zulässigen Nutzung des Gebäudes als Büro- und/oder Wohnheim beruhen – wie auf telefonische Nachfrage mitgeteilt worden ist – auf der von der Klägerin vorgelegten und am 15.02.2002 zurückgereichten Bauakte. Die Klägerin hat mitgeteilt, dass ihr diese Unterlagen während des Hochwassers 2002 abhanden gekommen sind.

Aus in der letzten mündlichen Verhandlung am 18.11.2004 vorgelegten Übersichtsgrundrissen im Maßstab 1:200 ergibt sich abzüglich des Eingangsbereiches, des Treppenhauses, der Gänge und Teeküchen, der Gemeinschaftstoiletten und -Bäder und der sonsigen Gemeinschaftsräume (Hauswirtschaftsraum, Leseraum) eine vermietbare Wohn-/Nutzfläche von ca. 888 m².

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten (ein Band) Bezug genommen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Gründe

Die zulässige Klage hat im tenorrierten Umfang Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet.

Der Bescheid über die Nachfeststellung der Grundstückshauptgruppe und des Einheitswertes zum 01.01.1991 vom 03.12.1999 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.07.2001 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –), soweit als Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück” festgestellt worden ist. Im Übrigen verletzen die streitgegenständlichen Bescheide die Klägerin nicht ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO).

1. Zunächst ist festzustellen, dass sowohl die Nachfeststellung auf den 01.01.1991 als auch die Wertfortschreibung auf den 01.01.1998 erfolgen durfte.

Die Zulässigkeit der Nachfeststellung auf den Zeitpunkt 1.1.1991 ergibt sich aus § 23 Abs. 1 i.V.m. § 132 Abs. 1 BewG. Danach wird für wirtschaftliche Einheiten, für die ein Einheitswert festzustellen ist, der Einheitswert nachträglich festgestellt (Nachfeststellung), wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erstens die wirtschaftliche Einheit neu entsteht, oder zweitens eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals zu einer Steuer herangezogen werden soll. Für Vermögen im Beitrittsgebiet werden Fortschreibungen oder Nachfeststellungen erstmals auf den 01.01.1991 vorgenommen. Weil für das streitbefangene Grundstück zuvor kein Einheitswert festgestellt war, musste die Nachfeststellung mithin zu diesem Feststellungszeitpunkt erfolgen.

Die Zulässigkeit der Wertfortschreibung zum 01.01.1998 folgt aus § 22 Abs. 1 und 4 Satz 3 BewG. Danach ist der Einheitswert neu festzustellen (Wertfortschreibung), wenn der Einheitswert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunktes nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5.000 Deutsche Mark oder um mehr als 100.000 Deutsche Mark, nach unten um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 500 Deutsche Mark, oder um mehr als 5.000 Deutsche Mark abweicht. Fortschreibungszeitpunkt ist bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt. Der Beklagte ist offensichtlich davon ausgegangen, dass die vom Bausachverständigen Mitte der 90iger Jahre entstandenen behebbaren Baumängel und Schäden einen Abschlag in Höhe von mehr als 5.000 DM vom auf den 01.01.1991 festgestellten Einheitswert im Laufe des Jahres 1997 erreicht haben. Das erscheint plausibel, weil der Sachverständige des Beklagten den Beginn des leerstandsbedingten Verfalls Mitte der 90iger Jahre festgestellt hat. Auch die Klägerin hat gegen den Fortschreibungszeitpunkt keine Einwände vorgebracht.

2. Zutreffend geht die Klägerin indessen davon aus, dass die festgestellte Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück” zum 1.1.1991 unrichtig ist.

a. Prüfungsgegenstand ist vorliegend neben der Wertfeststellung auf den 1.1.1991 und 1998 auch die Artfeststellung zum 1.1.1991. Wie sich aus § 19 Abs. 3 BewG ergibt, enthält der Einheitswertbescheid neben der Wertfeststellung zwei weitere selbständige Regelungen: Die Art- und die Zurechnungsfeststellung. Die Artfeststellung besteht aus der Vermögensart (Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, Grundstück oder Betriebsgrunddstück) und bei Grundstücken oder Betriebsgrundstücken im Beitrittsgebiet der Grundstückshauptgruppe (vgl. § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 Abs. 1 Nr. 2 Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz -RBewDV-). Alle Regelungen können selbständig angefochten werden und erwachsen unabhängig voneinander in Bestandskraft (vgl. Groß in: Horschitz/Groß/Schnur, Bewertungsrecht, Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, 15. Aufl. 2001, Rz. 355, 373). Die Klägerin hat sich bereits im Einspruchsverfahren nicht nur gegen den Gebäudenormalherstellungswert und damit gegen die Wertfeststellung zum 1.1.1991 und 1998 gewandt; sie hat darüberhinaus vorgebracht, dass sich auf dem Grundstück kein benutzbares Gebäude befinde und damit die von einem bebauten Grundstück ausgehende Feststellung der Grundstückshauptgruppe zum 1.1.1991 angegriffen, die bei der Wertfortschreibung zum 1.1.1998 lediglich wiederholend übernommen wurde. Im Klageverfahren verfolgt sie diese Begehren weiter und wendet sich zuletzt auch konkret gegen die festgestellte Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück”.

b. Der Beklagte ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass das streitbefangene Grundstück als bebautes Grundstück zu bewerten ist.

Nach § 129 Abs. 2 Nr. 1 BewG i.V.m. §§ 52 und 53 Bewertungsgesetz der Deutschen Demokratischen Republik – BewG-DDR – ist zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Die von der Klägerin begehrte Nichtberücksichtigung des aufstehenden Gebäudes wegen seines Zustandes ist im anzuwendenden Bewertungsgesetz der Deutschen Demokratische Republik nicht vorgesehen. Auch die über § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG ergänzend einschlägige Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz sieht lediglich in § 45 die Bewertung eines Grundstücks mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung als unbebautes Grundstück vor. Selbst wenn man aber den Rechtsgedanken des im Beitrittsgebiet nicht anwendbaren § 72 Abs. 3 BewG aufgreift und ein Grundstück als unbebaut ansieht, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls des Gebäudes auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist, ergibt sich nichts anderes. Ob ein Grundstück unbebaut in diesem Sinne ist, weil sich auf ihm kein benutzbares Gebäude befindet, hängt nicht davon ab, ob ein aufstehendes Gebäude tatsächlich genutzt wird, wenngleich die tatsächliche Nutzung eine gewisse Indizwirkung hat (vgl. BFH-Urteil v. 23. April 1992 II R 19/89, BFH/NV 1993, 84). Entscheidend ist, ob die Nutzung baupolizeilich untersagt wurde oder hätte werden müssen (vgl. BFH-Urteil v. 28. Mai 1986 II R 1999/83, BFH/NV 1987/566). Im Streitfall ist weder eine Nutzungsuntersagung erfolgt noch hätte sie erfolgen müssen.

Sowohl zum 01.01.1991 wie auch zum 01.01.1998 war das Gebäude unbefristet als Büro- und/oder Wohngebäude genehmigt.

Die genehmigte Nutzung als Bürorraum war zu beiden Bewertungsstichtagen auch aus Brandschutzgesichtspunkten uneingeschränkt möglich. Das hat das schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. R. vom 15.02.2002 ergeben. Sofern die Klägerin erstmals 2004 die von dem Sachverständigen nach Einsicht in die Bauakte getroffenen Feststellungen in Frage stellt und behauptet, es liege nur eine auf zehn Jahre befristete Genehmigung als Wohnheim vor, folgt dem das Gericht nicht. Aufgrund des angekündigten aber letztlich in der mündlichen Verhandlung am 18.11.2004 nicht angetretenen Zeugenbeweis in Form der Vernehmung des Bauamtsleiters der Stadt C. hat das Gericht von Amts wegen beim Bauamt ermittelt. Eine Zulassungsbefristung hat sich nicht ergeben. Soweit das Vorhaben in dem dem Bauamt allein vorliegenden Prüfbescheid als Wohnheim bezeichnet ist, wird insoweit sicherlich der primäre Nutzungszweck des damaligen Bauvorhabens wiedergegeben. Das widerspricht indessen nicht der aufgrund der gesamten Bauakte, die mittlerweile flutbedingt untergegangen ist, von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. R. festgestellten zulässigen Nutzungsmöglichkeit als Bürogebäude. Im Gegenteil: An die Nutzung als Bürogebäude sind bauordnungsrechtlich, namentlich brandschutzrechtlich, geringere Anforderungen zu stellen, als an Wohnräume, die von Menschen zu Schlafzwecken genutzt werden. Eine bauplanungsrechtliche Beschrängung auf reine Wohnnutzung in dem Gebiet, das von Gewerbebauten des ehemaligen P. kombinats … geprägt wird, ist auszuschließen.

Ungeachtet dessen hätte auch die unstreitig zulässige Nutzung als Wohngebäude aus Brandschutzgründen nicht untersagt werden müssen. Nach § 77 Satz 2 Sächsische Bauordnung in der bis zum 30.09.2004 geltenden Fassung – SächsBO a.F. – kann die Benutzung baulicher Anlagen untersagt werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden. Das nach dieser Vorschrift eingeräumte Ermessen gebietet nur in den Fällen die Nutzungsuntersagung, in denen der ausgeübten Nutzung nicht behebbare rechtliche Hindernisse entgegen stehen. Im Falle behebbarer Widersprüche zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist es ermessensgerecht, zunächst deren Behebung zu verlangen und nur wenn diese nicht erfolgt, die Nutzung zu untersagen. Der Wohnnutzung des streitbefangenen Gebäudes standen am 01.01.1991 und am 01.01.1998 laut dem eingeholten Sachverständigengutachten lediglich behebbare Hindernisse, wie der Nichteinbau einer Rauchmeldeanlage, entgegen. Auch die Klägerin geht in ihrer Klagebegründung nur davon aus, dass die für eine Unterbringung von Menschen geforderten Brandschutzmaßnahmen zwar unwirtschaftlich, aber nicht technisch unmöglich sind. Allein die ohnehin nicht genehmigte und daher unzulässige Nutzung als Arztpraxis hätte dem eingeholten schriftlichen Sachverständugengutachten zufolge Forderungen an den vorbeugenden baulichen Brandschutz begründet, die die vorhandenen Baulichkeiten nicht erfüllen können.

Das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. R. leidet entgegen der Begründung des von der Klägerin angekündigten aber nicht gestellten Antrags auf Einholung eines Obergutachtens nicht an dem Fehler, dass es von Brandschutzanforderungen der DDR ausgeht. Vielmehr beschreibt es die Forderungen des Brandschutzes zu den maßgeblichen Bewertungsstichtagen unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und der zu den Bewertungsstichtagen geltenden Regelungen unter Berücksichtigung von Bestandsschutzgesichtspunkten. Von daher sieht das erkennende Gericht keine Veranlassung, dem Gutachten hinsichtlich der brandschutztechnischen Fragen nicht zu folgen.

c. Allerdings ist im Rahmen der Artfeststellung entgegen der Auffassung des Beklagte nicht von der Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück” sondern von einem „gemischtgenutzten Grundstück auszugehen.

Nach § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 3 RBewDV gelten als Geschäftsgrundstück solche bebauten Grundstücke, die zu mehr als 80 v.H. unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen; als Mietwohngrundstücke gelten solche Grundstücke, die zu mehr als 80 vom Hundert Wohnzwecken dienen und nicht Einfamilienhäuser sind; als gemischtgenutzte Grundstücke sind Grundstücke anzusehen, die teilweise Wohnzwecken und teilweise unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke sind. Hierbei stehen freiberufliche Zwecke den gewerblichen Zwecken gleich, sofern es sich nicht um künstlerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten handelt (vgl. Gürsching/Stenger, BewG Stand: Oktober 2001 § 75 Rz. 18 m.w.N.). Bei der Abgrenzung kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse im Bewertungsstichtag an (vgl. BFH-Urteil vom 28 Juni 1974 III R 62/73, BStBl II 1974, 670). Maßgeblich ist das Verhältnis der Jahresrohmieten i.S.v. § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 1 bis 3 RBewDV nach den Wertverhältnissen am 01.01.1935 (§ 129 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 32 Abs. 2 RBewDV). Statt der Jahresrohmiete i.S.v. § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 1 bis 3 RBewDV gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke, die ungenutzt sind; die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmieten zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage regelmäßig vereinbart sind (§ 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 und Satz 2 RBewDV).

Die Jahresrohmieten zum 01.01.1935 lassen sich für die zu Wohnzwecken genutzen Räume insofern verhältnismäßig einfach schätzen, weil zunächst für die Zeit nach dem 31.12.1934 ein Mietpreisstopp und anschließend bis zum 30.06.1990 das Mietpreisrecht der DDR bewirkte, dass keine Mieterhöhungen eintraten (vgl. Schnur in: Horschitz/Groß/Schnur, Bewertungsrecht, Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, 15. Aufl. 2001, Rz. 1592 ff.). Davon ist auch der Gesetzgeber ausgegangen, wenn er in § 130 Abs. 2 Satz 1 BewG für Wohnraum in Nachkriegsbauten das Ansetzen der preisrechtlich zulässigen Mieten anordnet. Die Schätzung ist in erster Linie in Anlehnung an die Jahresrohmieten vorzunehmen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage am 1. Januar 1935 regelmäßig vereinbar sind (§ 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV)). Scheitert eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach den gemäß § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr, Ausstattung und Lage) den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen (BFH-Urteile vom 23. November 1988 II R 2/86, BFH/NV 1989, 626, und vom 10. August 1984 III R 41/75, BStBl II 1985, 36 m.w.N.). Diese Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart oder auch desselben Alters Spiegelmieten für bestimmte Grundstücksgruppen aus den Spiegelmieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs abgeleitet wurden (BFH-Urteil vom 10. August 1985, a.a.O., sowie BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 18/76, BStBl II 1985, 200). Der vom Beklagten für die Wohnraummieten vorgelegte Mietpreisspiegel genügt den vom Gesetz gestellten Anforderungen an die Schätzung der üblichen Miete für freifinanzierten Wohnraum. Er enthält eine ausreichende Differenzierung nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage. Danach ergeben sich für C. Wohnraummieten zum 01.01.1935 von 10,80 DM/m² jährlich.

Auf Schwierigkeiten stößt die Schätzung der Jahresrohmiete zum 01.01.1935 hingegen für die Geschäftsräume. Auch insoweit ist die Schätzung nach § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV in Anlehnung an die Jahresrohmieten vorzunehmen, die für Räume gleicher Art und Lage regelmäßig vereinbart waren. Weil für Geschäftsräume aber nicht im gleichen Umfang wie für Wohnraum Mietpreisbestimmungen bestanden, muss wegen der Jahresrohmieten zum 01.01.1935 auf Vergleichsmieten abgestellt werden, die wesenlich weiter zurück in der Vergangenheit liegen. Erforderlich ist ferner neben vergleichbarer Lage und Ausstattung eine vergleichbare geschäftliche Nutzung (vgl. BFH-Urteil vom 23. September 1977 III R 121/74, BStBl II 1978, 87). Soweit die Finanzverwaltung auch für gewerbliche Räume Mietspiegel aufgestellt hat, sind diese der Bewertung zugrunde zu legen (vgl. Gürsching/Stenger, a.a.O., § 79 Rz. 99). Das gilt aber nur insoweit, als die aufgestellten Mietspiegel in ihren Aufgliederungen nach den gemäß § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr, Ausstattung und Lage) sowie der Nutzungsart hinreichend differenzieren (vgl. BFH-Urteil vom 17. Februar 1999 II R 48/97, BFH/NV 1999, 1452). Das ist hinsichtlich des durch den Beklagten für „Gewerbemieten für die Kreise G., O., W.- Handwerk, PGH, privates Gewerbe außer Gaststätten” nicht der Fall. Zwar sind die verschiedenen Nutzungsarten in gewisser Weise unterteilt. Die vom Beklagten angewandte Spalte für Neubauten sieht aber jedenfalls – wie die Klägerin zu Recht anmerkt – keine Unterscheidung hinsichtlich der Lage vor. Auch eine Aufgliederung hinsichtlich der Ausstattung ist nur bezüglich der Lagerplätze zu erkennen. Von daher besteht Veranlassung, über den von dem Beklagten vorgelegten Mietspiegel hinaus auf die einzelnen Vergleichsobjekte zurückzugreifen (vgl. BFH-Urteile vom 24. September 1976 III B 12/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196 und vom 17. Februar 1999, a.a.O.). Aufgrund der vom Beklagten nur noch für G. zu ermittelden Vergleichsmieten und der Tatsache, dass auch der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Mieten und Pachten bei der IHK D. Immobilienwirt (VWA) J. B. keine Vergleichsmieten für C. ermitteln konnte, schätzt das erkennende Gericht (§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO i.V.m. § 162 Abgabenordnung – AO –) die Gewerbemieten am 1.1.1935 in C. einheitlich auf 15 M/Jahr. Dabei wurden die Fälle K. 14 und B. 23 außen vorgelassen. In der K. 14 war keine Zentralheizung vorhanden, für die B. 23 fehlen Flächenangaben. Aus dem Durchschnitt der vier verbleibenden vom Beklagte ermittelten Vergleichsmieten in G. ergibt sich eine Jahresmiete von 16,86 M/m². Aufgrund des von der Klägerseite vorgetragenen Lagenachteils der Stadt C. wird dieser Betrag um 11 v.H. vermindert.

Setzt man nun entsprechend der von der Klägerin angegebenen Verhältnisse der nach dem 01.01.1991 zumindest zeitweise vermieteten Flächen „ohne L” in den Bewertungsstichtagen die gewerblich/freiberuflich vermieteten Räume von insgesamt 452,1 m² bewertet mit 15 DM/m² und die zu Wohnzwecken vermieteten oder vermietbaren Räume von insgesamt 230,5 m² bewertet mit 10,80 DM/m² ins Verhältnis, ergibt sich ein Nutzungsverhältbnis von rund 73:27 und es liegt ein gemischtgenutztes Grundstück vor. Nimmt man die in dieser Aufstellung nicht vollständig berücksichtigte sich aus den in der mündlichen Verhandlung am 18.11.2004 vorgelegten Übersichtsgrundrisse ergebende vermietbare Fläche von rd. 888 m² und teilt die weiteren 205,4 m² (888 m² – 682,6 m²) im gleichen Verhältnis auf, ergibt sich selbstredend nichts anderes. Aber selbst wenn man die in der Aufstellung der Klägerin nicht dokumentierte vermietbare Fläche (unvermietet bzw. an „L” (?) vermietet) vollständig dem gewerblichen/freiberuflichen Bereich zuordnen würde, käme man auf ein Verhältnis von 79,85:20,15 un damit nicht zu der Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück”.

3. Die Bewertung des bebauten gemischtgenutzten Grundstücks erfolgt nach § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 Abs. 1 Nr. 3 und § 33 Abs. 1 RBewDV mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete (Ertragswertverfahren). Danach ergeben sich für beide streitigen Bewertungsstichtage höhere als die vom Beklagten festgestellten Einheitswerte, so dass die Klägerin durch die unzutreffend nach dem Sachwertverfahren erfolgten Wertfeststellungen zum 01.01.1991 und zum 01.01.1998 nicht in ihren Rechten verletzt ist.

§ 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 33 Abs. 3 RBewDV, wonach ein Mietwohngrundstück oder ein gemischrgenutztes Grundstück ausnahmsweise mit dem gemeinen Wert zu bewerten ist, wenn sich die Rohmiete nur schwer ermitteln oder schätzen lässt, greift nicht ein. Die Vorschrift soll aus Gründen der Verwaltungsökonomie im Masseverfahren der Bewertung unangemessenen Aufwand zur Ermittlung oder Schätzung von Jahresrohmieten verhindern. Ist aber – wie im Streitfall – die Jahresrohmiete schon zur Feststellung der Grundstückshauptgruppe nach § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 RBewDV zu bestimmen, ist der Wert auch nach § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 33 Abs. 1 RBewDV heranzuziehen.

Der Ertragswert umfasst den Grund und Boden, die Bestandteile, insbesondere Gebäude, die Außenanlagen und das Zubehör (vgl. Schnur a.a.O., Rz. 1585). Er bleibt von Veränderungen der Grunstücksgröße unberührt, sofern sich diese nicht auf die Jahresrohmiete auswirken.

Wie dargelegt, betrug die Jahresrohmiete i.S.v. § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 34 RBewDV in beiden streitigen Bewertungsstichtagen 10,80 DM für zu Wohnzwecken genutzte Flächen und 15 DM für gewerblich/freiberuflich vermietete Flächen. Selbst wenn man an dieser Stelle zugunsten der Klägerin annimmt, dass die in der vorliegenden Nutzungsaufstellung nicht dokomentierte Fläche von 205,4 m² (unvermietet bzw. an „L” (?) vermietet) vollständig dem zu Wohnzwecken vermietbaren Bereich zuzuordnen ist, käme man zu einer Jahresrohmiete von insgesamt 11.489,22 DM (435,9 m² × 10,80 DM + 452,1 m² × 15,00 DM). Darauf wäre nach § 130 Abs. 3 BewG ein Vervielfältiger von 9 anzuwenden.

So ergäbe sich ein Einheitswert zum 01.01.1991 von 103.402,98 DM, der nach § 30 BewG auf volle hundert Deutsche Mark, also auf 103.400 DM abzurunden wäre.

Für die Wertfortschreibung zum 01.01.1998 wäre vor der Abrundung der vom Beklagten anerkannte Abschlag wegen des schlechten Bauzustandes zu machen (§ 129 Abs. 2 Nr. 1 BewG i.V.m. § 37 Abs. 1, Abs. 3 und Abs. 4 RBewDV). Dieser würde nur den Wertanteil des Gebäudes betreffen, der nach Tz. 4.5.4 Gleichlautender Erlass vom 19.01.1993 (BStBl I 1993, 173) mit 90 v.H., also mit 93.062,68 DM anzusetzen wäre. Nach dem Abschlag von 14 v.H. verblieben 80.033,91 DM bzw. zusammen mit dem ungekürtzten Grund- und -Boden-Anteil von 10.340,30 DM insgesamt 90.374,21 DM. Abgerundet auf volle hundert Deutsche Mark (§ 30 BewG würden sich 90.300 DM ergeben.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht vorliegen.