27.10.2021 · Fachbeitrag · Immobilienunternehmen

Update „Immobilien-GmbH & Holdingmodell“: Erweiterte Grundstückskürzung als wahrer Segen!

von StB Jan Böttcher, LL. M., Nürnberg

| Für Immobilienunternehmen ist die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ein schönes Steuersparmodell. Anstelle der „einfachen Kürzung“ von 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes (§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG) können Grundstücksunternehmen so auf Antrag eine faktische Gewerbesteuerbefreiung erreichen. Insbesondere die Immobilien-GmbH verspricht hier deutliche Steuervorteile: Die Gesamtsteuerbelastung kann im Vollausschüttungsfall unter Anwendung des Abgeltungsteuertarifs auf ca. 38 % und im Thesaurierungsfall sogar auf unter 16 % gesenkt werden. Der Einsatz einer kapitalistischen Holdingstruktur verspricht darüber hinaus weitergehende Vorteile in diversen Veräußerungsszenarien. |

1. Die Grundsätze im Überblick

Die erweiterte Grundstückskürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG setzt voraus, dass das Unternehmen ausschließlich „eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt“ und daneben keine oder ausschließlich erlaubte Nebentätigkeiten ausübt. Hier lauern eine Reihe von Fallstricken für die Gestaltungsberatung. Auch wenn die Voraussetzungen überraschender Weise durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG ‒ BGBl I 21, 1498) gelockert wurden, können „Fehlgriffe“ weiterhin schnell zur vollständigen Versagung der Begünstigung führen. Der o. g. Ausschließlichkeitsgrundsatz entfaltet eine dreidimensionale Wirkung:

• Tätigkeitsbezogene Ausschließlichkeit: Nur die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ist begünstigt, d. h. unterfällt der Anwendung der GewSt-Kürzung. Das Gesetz sieht einen abschließenden Katalog daneben unschädlicher, aber GewSt-pflichtiger Tätigkeiten vor. Jegliche darüber hinausgehende, nicht erlaubte (Neben-)Tätigkeit ist für die Anwendung der erweiterten Kürzung schädlich.