15.04.2025 · Fachbeitrag · Immobilien

Grunderwerbsteuer: Auch auf nachträgliche Sonderwünsche wird Steuer fällig

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie sind dann allerdings nachträglich in einem gesonderten Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen ‒ und nicht schon bei der Besteuerung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises ( BFH 30.10.24, II R 15/22, II R 18/22). |

Sachverhalt

Die Kläger in den genannten Verfahren kauften jeweils ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen bzw. eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollten. Der jeweilige Verkäufer verpflichtete sich als Bauträger, die Gebäude zu errichten. Erst nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Kläger Sonderwünsche, etwa hinsichtlich der Innentüren, des Einbaus von Motoren für Rollläden, der Materialien für Bodenbeläge sowie der Vergrößerung der Terrasse. In den Kaufverträgen war vorgesehen, dass die Käufer Mehrkosten für solche nachträglichen Sonderwünsche zu tragen hatten und dass nur der Verkäufer diese umsetzen durfte. Die FÄ hielten die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließen entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Klägern. Der BFH gab den FÄ überwiegend Recht.

Entscheidungsgründe

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie oder ‒ bei einem einheitlichen Vertragswerk ‒ für den Wert des Grund und Bodens samt Errichtungskosten für das Gebäude (§ 8 Abs. 1, 2 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG fließen auch solche Leistungen in die Bemessungsgrundlage ein, die der Erwerber dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Von daher unterliegen also auch Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer.