03.03.2025 · Fachbeitrag · Immobilien

Höhe der Grunderwerbsteuer bei Verlängerung des Erbbaurechts

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur beim Kauf von Grund und Boden oder eines Gebäudes zu entrichten, sondern auch bei der Bestellung eines Erbbaurechts. Kompliziert wird es, wenn dem Erbbauberechtigten angeboten wird, das Grundstück nach einigen Jahren zu kaufen. Auch hier fällt Grunderwerbsteuer an. Für die Bemessungsgrundlage ist dann der Kaufpreis des Grundstücks um den Kapitalwert des verbliebenen Erbbauzinses zu kürzen. Statt eines Kaufs wird den Nutzern oftmals auch eine ‒ vorzeitige ‒ Verlängerung des Erbbaurechts angeboten. Und auch in diesem Fall geht der Fiskus nicht leer aus ‒ ganz im Gegenteil. Jüngst hat der BFH entschieden: Wird ein Erbbaurecht vor Ablauf der Laufzeit gegen Vereinbarung eines Erbbauzinses verlängert, ist Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum. Eine Abzinsung des Kapitalwerts auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts ist nicht vorzunehmen ( BFH 10.7.24, II R 3/22 ). |

Sachverhalt

Die Klägerin ist Berechtigte eines Erbbaurechts an einem Grundstück; es wurde im Jahre 1989 begründet. Das Erbbaurecht ist verbunden mit dem Sondereigentum an einem auf dem Grundstück errichteten Hotel. Da die Klägerin plante, das Hotel nach einer umfassenden Renovierung weiterzubetreiben, wurde der Erbbaurechtsvertrag im Jahre 2018 dahin geändert, dass die Laufzeit des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre verlängert und der bisherige Erbbauzins deutlich erhöht wurde. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest. Bemessungsgrundlage war der kapitalisierte Erbbauzins.

Im Urteilsfall betrug der vereinbarte jährliche Erbbauzins 3.369.563 EUR. Aufgrund der Laufzeitverlängerung von 44 Jahren ergab sich auf der Grundlage von § 13 Abs. 1 BewG i. V. m. der Anlage 9a zum BewG ein Vervielfältiger von 16,910. Bei Anwendung dieses Vervielfältigers beträgt der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum danach 56.979.310 EUR. Dieser Betrag unterlag der Grunderwerbsteuer (im Streitfall ging es um das Bundesland Hessen, sodass hierauf 6 % Grunderwerbsteuer anfielen). Hiergegen wandte sich die Erbbauberechtigte. Sie war der Auffassung, dass der Erbbauzins für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage deutlich abgezinst werden müsste. Doch mit ihrem Anliegen ist sie in letzter Instanz gescheitert.