30.04.2024 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Kein Vorsteuerabzug für die Heizungsanlage bei einer Wohnraumvermietung

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Die Erneuerung einer Heizungsanlage ist extrem teuer. Da wäre es von Vorteil, wenn ein Vermieter den Vorsteuerabzug aus den Kosten geltend machen könnte. Aktuell hat der BFH aber entschieden, dass Vermieter von Wohnraum den Vorsteuerabzug für eine Heizungsanlage nicht erreichen können, denn Vorrang hat immer die Betriebskostenverordnung, die eine „Umlegung“ von einmaligem Instandhaltungsaufwand für eine Heizungsanlage im Rahmen der Betriebskosten nicht zulässt. Zwar kann die Miete gegebenenfalls im gewissen Rahmen erhöht werden, doch diese ist steuerfrei und kann den Vorsteuerabzug nicht ermöglichen (BFH 7.12.23, V R 15/21). |

Sachverhalt

Die Klägerin vermietete ein Haus mit zwei Wohnungen zu Wohnzwecken. Laut Mietvertrag setzte sich die Miete aus der Grundmiete, den „kalten“ Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser zusammen. In 2016 ließ die Klägerin eine neue Heizungsanlage für die vermieteten Wohnungen installieren. Die Mieter erhielten die Möglichkeit, die individuellen Heizungs- und Wassertemperaturen zu regulieren und bei Beschwerden den Hersteller direkt zu kontaktieren. Für jeden Mieter gab es Einzelzähler, welche die individuellen Wärmemengen erfassten. Im November 2016 verzichtete die Klägerin auf die Kleinunternehmerregelung und gab eine USt-Voranmeldung ab. Darin erklärte sie Umsätze zu 19 % aus den Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter und machte Vorsteuerbeträge geltend, die auf den Erwerb und die Installation der Heizungsanlage und auf die an die Mieter erbrachten Gaslieferungen entfielen. Das Finanzamt war der Auffassung, die Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter seien typische Nebenleistungen zur steuerfreien Wohnungsvermietung. Ein Vorsteuerabzug scheide aus, weil die Klägerin ausschließlich steuerfreie Vermietungsumsätze getätigt habe. Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg, doch der BFH hat den Vorsteuerabzug letztlich versagt.

Entscheidungsgründe

Das Recht zum Vorsteuerabzug hängt unter anderem davon ab, ob zwischen Eingangs- und Ausgangsleistung der hierfür erforderliche Zusammenhang besteht. Für das Recht auf Vorsteuerabzug müssen danach jedenfalls die Kosten der Eingangsleistungen Eingang in den Preis der Ausgangsumsätze finden, die der Steuerpflichtige im Rahmen seiner wirtschaftlichen Tätigkeit erbringt (EuGH 8.9.22, C-98/21). Allerdings ist der Vorsteuerabzug gemäß § 15 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 UStG für Leistungen ausgeschlossen, die der Unternehmer für steuerfreie Umsätze verwendet.