01.02.2006 | Einkunftserzielungsabsicht

Aktuelle BFH-Rechtsprechung zur Vermietung

von RiFG Karl-Christian Callsen, Erftstadt

Das BMF hatte in einem Schreiben vom 8.10.04 (BStBl I, 933 ff.) die Auffassung der Finanzverwaltung zur Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter Beachtung der bis zu diesem Zeitpunkt ergangenen BFH-Rechtsprechung niedergelegt. Dieses Schreiben ist jedoch auf Grund geänderter BFH-Rechtsprechung in vielen Punkten bereits ergänzungsbedürftig. Der folgende Beitrag fasst alle relevanten Urteile zur Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung zusammen, die seit dem ergangen sind.  

1. Vermietete Ferienwohnungen

Fremd vermietete Ferienwohnungen, insbesondere solche Wohnungen, die nach der Wiedervereinigung mit Sonderabschreibungen erworben wurden, beschäftigen Finanzverwaltung und Rechtsprechung über alle Maßen. Das BMF-Schreiben führt hierzu aus, dass bei einer ausschließlich an Fremde vermieteten und an Leertagen hierfür bereitgehaltenen Wohnung ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen sei. Schädlich war also, wenn man sich bei Übertragung der Vermietung an Dritte Eigennutzungstage vorbehielt. Bei zeitweiser Eigennutzung konnten nur die auf die Vermietungstage entfallenden Werbungskosten (WK) anerkannt werden, und die WK für die Leerstandstage nur dann, wenn für diese eine Eigennutzung ausgeschlossen war.  

Diese Regelung ist auf Grund des BFH-Urteils vom 26.10.04 (IX R 57/02, BStBl II 05, 388) erheblich verschärft worden. Nunmehr ist auch bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – vermieteten Ferienwohnungen die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen, wenn ohne Vermietungshindernisse (z.B. Unbenutzbarkeit wegen Reparaturen) die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschritten wird (d.h. mind. zu 25 v.H.). Hiermit wird eine weitere Hürde für die Anerkennung der regelmäßig negativen Einkünfte bei insbesondere an wenigen Tagen ohne Selbstnutzung vermieteten Ferienwohnungen aufgebaut. 

2. Befristeter Mietvertrag

Wird ein Mietvertrag befristet abgeschlossen, führte dies bisher regelmäßig zur Verneinung der Einkunftserzielungsabsicht durch die Verwaltung. Der BFH hat in einem neueren Urteil vom 14.12.04 (IX R 1/04, BStBl II 05, 211) klargestellt, dass die Befristung in einem Mietvertrag, selbst wenn sie ausdrücklich mit einer anschließenden Selbstnutzungs- oder Verkaufsabsicht verbunden ist, allein noch nicht zur Verneinung der Einkunftserzielungsabsicht führt, wie die Vorinstanz entschieden hatte. Dies sei lediglich ein Indiz für die Verneinung einer dauerhaften Vermietung. Im Streitfall hatten die Eltern den auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag mit dem Sohn stillschweigend um ein Jahr verlängert und sodann fremd vermietet. Verhalte sich der Steuerpflichtige tatsächlich anders, indem er den befristeten Mietvertrag verlängere oder die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wiederum vermiete, so spreche dies für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Diese späteren Umstände konnten also die anfängliche Indizwirkung beseitigen.