01.01.2004 | Finanzierung

Finanzierungskosten steuerlich optimal verteilen

von Dipl.-Finw. Robert Kracht, Bonn

Den wichtigsten Posten im Bereich der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung stellen beim Hausbau bzw. -kauf anfallende Schuldzinsen dar. Für die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen bei gemischt genutzten Grundstücken haben sich in letzter Zeit viele positive Veränderungen ergeben. Der Beitrag erläutert, welche Kriterien für einen höchstmöglichen Werbungskostenabzug maßgeblich sind. Darüber hinaus wird auf Einschränkungen beim Ansatz eines Disagios eingegangen. 

1. Herstellung eines Gebäudes

Schuldzinsen und andere Geldbeschaffungskosten sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung wirtschaftlich im Zusammenhang stehen. Sie können nur bei dem Objekt abgezogen werden, für das ein Darlehen verwendet wird. Diese Grundsätze sind laut den BFH-Urteilen vom 25.3.03 (BStBl II 04, 348) sowie vom 9.7.02 (BStBl II 03, 389) auch auf gemischt genutzte Immobilien übertragbar, wenn der Bauherr einen Kredit dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet. Dieser Meinung hat sich nunmehr auch das BMF (Schreiben vom 16.4.04, IV C 3 - S 2211 - 36/04) angeschlossen – und dies für alle offenen Fälle. Motto: Werden Herstellungskosten getrennt finanziert, steht einem vollen Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten für die vermieteten Teile nichts mehr im Wege. Eigenmittel können nunmehr gezielt der selbst genutzten Wohnung zugewiesen werden. 

Dabei ist die folgende Vorgehensweise zu wählen: 

• Im ersten Schritt sind die Herstellungskosten, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil – also den eigengenutzten oder den vermieteten Bereich – betreffen, gesondert auszuweisen. Am besten gelingt dies durch von vornherein vereinbarte separate Abrechnungen des Bauunternehmers.

• Stellt die Firma ihre Kosten für das Gesamtgebäude nur einheitlich in Rechnung, nehmen Immobilienbesitzer die erforderliche Aufteilung mittels getrennter eigener Aufstellung selber vor.

• Trifft der Bauherr keine Zuordnung, sind die Kosten im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen, was nicht immer die schlechtere Alternative zu sein braucht.

• Die das Gesamtgebäude betreffenden Kosten – etwa Dach oder Außenanstrich – sind im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen den beiden Gebäudearten zuzuschlagen.

• Im zweiten Schritt wird ein Bezug zwischen Herstellungsaufwand und Darlehen hergestellt. Hierzu werden zwei Baukonten eingerichtet.

• Die Bezahlung der zuvor ermittelten Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil erfolgt ausschließlich über das gesondert mit Darlehensmitteln ausgestattete Konto. Dann stellen die hierauf entfallenden Schuldzinsen in voller Höhe Werbungskosten dar.

Beispiel zur Verteilung von Finanzierungskosten

Bau eines Zweifamilienhauses. Eine Wohnung wird vermietet, die andere wird eigengenutzt.  

Der Anteil der Wohnflächen ist identisch. 

Herstellungskosten für das Gebäude insgesamt			400.000
Weitere Kosten, die direkt zuzuordnen sind:	Mietwohnung		50.000
	selbstgenutzte  Wohnung		10.000
Darlehen 250.000 EUR, Zinsen p.a.			12.000
Verteilung der Zinsen nach	Fläche	Kosten	Zwei Konten
		(250/460)*
Kreditanteil für Fremdnutzung	50 %	54,3 %	100 %
Abziehbare Schuldzinsen	6.000 EUR	6.516 EUR	12.000 EUR

 

*(Halbe Herstellungskosten + direkte Kosten) / (Summe aller Kosten) 

2. Anschaffung einer Wohnimmobilie