01.01.2006 | Werbungskostenüberschuss

Fremdfinanzierung einer Immobilie unter Einsatz einer Lebensversicherung

von StB Dipl.-Bw. (FH) Jürgen Hegemann, Stuttgart

Die Finanzierung von Gebäuden unter Einsatz von Lebensversicherungen, die mit Ende der Darlehenslaufzeit die Tilgung abdecken, ist steuerrechtlich zulässig. Dagegen spricht auch nicht, dass der Zinsaufwand in den Finanzierungsjahren sehr viel höher ist als bei anderen Finanzierungsarten. Die Schuldzinsen sind vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Der Fall der Liebhaberei – fehlende Einkunftserzielungsabsicht – liegt nicht vor (BFH 19.4.05, IX R 15/04, Abruf-Nr. 052521).

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige S errichtet ein Einfamilienhaus. Im Anschluss daran wird das Haus vollständig mit einer Staffelmiete vermietet. Um die Herstellungskosten in Höhe von 275.000 EUR finanzieren zu können, schließt S ein endfälliges Tilgungsdarlehen ab. Das Darlehen wird durch die monatlich mit Beiträgen zu bezahlende Lebensversicherung getilgt. Gleichzeitig wurde durch die Lebensversicherung das Risiko auf den Erlebensfall abgesichert. Der abgeschlossene Vertrag war erst auf eine Laufzeit von fünf Jahren, danach mangels tatsächlich durchgeführter Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden. S erklärte Werbungskostenüberschüsse, die hauptsächlich auf Schuldzinsen zwischen 45.000 EUR und 70.000 EUR beruhten. 

VZ 01	VZ 02	VZ 03
Staffelmiete
800 EUR	900 EUR	1.000 EUR
Werbungskostenüberschüsse
./. 75.000 EUR	./. 72.500 EUR	./. 74.500 EUR
Schuldzinsen
./. 45.000 EUR	./. 65.500 EUR	./. 70.000 EUR

 

Die Ursache für die hohen Schuldzinsen lag an der besonderen Art der Finanzierung unter Einsatz von Lebensversicherungen. S finanzierte die Herstellungskosten und die laufenden Zinsen über Darlehen und löste diese mit der Lebensversicherung insgesamt ab. Im VZ 04 übertrug S das vermietete Gebäude im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter T. Das Finanzamt versagte die Einkunftserzielungsabsicht damit, dass zwischen den gezahlten Schuldzinsen und den Mieteinnahmen ein „krasses“ Missverhältnis besteht. Die dagegen eingereichte Klage vor dem Finanzgericht wurde abgewiesen. Die Revision wurde durch den Kläger beantragt. 

Ergebnis

Die Revision ist begründet. Der BFH hob das FG-Urteil (FG Münster 20.1.04, 6 K 5226/00 E, EFG, 1213) auf und wies das Verfahren zur weiteren Klärung zurück (§ 126 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 FGO). Die vom Steuerpflichtigen S gewählte Finanzierungsart ist kein Umstand, durch den die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose zu überprüfen ist.