· Fachbeitrag · Der praktische Fall
Das häusliche Arbeitszimmer wird bei der Veräußerung schnell zur Steuerfalle
| Wird in einem Beratungsgespräch das häusliche Arbeitszimmer thematisiert, sollte der Mandant auch auf etwaige Steuerfolgen bei einer Veräußerung hingewiesen werden. Der Praxisfall stellt die steuerlichen Auswirkungen bei einer Veräußerung vor. |
1. Sachverhalt
Der ledige Syndikusanwalt M ist (hauptberuflich) in einem mittelständischen Industrieunternehmen angestellt und (nebenberuflich) als Rechtsanwalt selbstständig tätig. M hat mit Wirkung zum 1.1.12 eine Eigentumswohnung (160 m2 Nutzfläche) für 150.000 EUR erworben. Einen Raum (16 m2) nutzt er als häusliches Arbeitszimmer (§ 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG) für seine nebenberufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt. Im Rahmen der EÜR hat er 1.250 EUR als Betriebsausgaben geltend gemacht.
Hinweis | Ein Syndikusanwalt kann für sein häusliches Arbeitszimmer grundsätzlich nur den begrenzten Betriebsausgabenabzug (max. 1.250 EUR) geltend machen (BFH 13.4.10, VIII R 27/08).
Mit Wirkung zum 31.12.13 wurde die Wohnung für 200.000 EUR verkauft. Die Veräußerungskosten (Makler etc.) haben 4.000 EUR betragen. Bei der Erstellung der Steuererklärung für 2013 stellt sich nun die Frage, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist.
2. Lösung
Der Veräußerungsgewinn ist nur steuerpflichtig, wenn die Eigentumswohnung entweder dem Betriebsvermögen (anteilig) zuzuordnen ist oder ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt.
2.1 Arbeitszimmer im Betriebsvermögen
Nach R 4.2 Abs. 7 S. 1 EStR gehört das Arbeitszimmer grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen der Anwaltskanzlei, da es ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke genutzt wird. Eine Ausnahme besteht indes bei Grundstücksteilen von untergeordnetem Wert. Nach § 8 EStDV müssen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR beträgt.
Das häusliche Arbeitszimmer umfasst vorliegend nur 10 % der gesamten Nutzfläche. Da darüber hinaus auch die nominelle Wertgrenze von 20.500 EUR unterschritten ist, ist das Arbeitszimmer im Ergebnis nicht (zwingend) als Betriebsvermögen zu behandeln.
PRAXISHINWEIS | Aufwendungen für einen eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteil sind auch dann als Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn der Grundstücksteil wegen seines untergeordneten Werts nicht als Betriebsvermögen behandelt wird (R 4.7 Abs. 2 EStR). |
2.2 Privates Veräußerungsgeschäft
Im zweiten Schritt ist zu prüfen, ob ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Veräußerung der Eigentumswohnung erfolgte innerhalb der gesetzlichen 10-Jahresfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG). Dies ist steuerlich allerdings insoweit unbeachtlich, als eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). In Bezug auf das Arbeitszimmer greift diese Regelung nicht, da hier eine betriebliche Nutzung und somit keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte. M muss demzufolge einen (anteiligen) Veräußerungsgewinn versteuern.
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PRAXISHINWEIS | Grundsätzlich sind die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um den auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Teil der AfA zu kürzen. Die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind jedoch nicht zu kürzen, wenn die Aufwendungen für das Arbeitszimmer nach § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG nicht oder nur begrenzt berücksichtigungsfähig waren (BMF 5.10.00, IV C 3 - S 2256 - 263/00, Rz. 39). |
Da die jährliche Freigrenze von 600 EUR (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG) überschritten wurde, muss M einen Veräußerungsgewinn von 4.600 EUR versteuern. Vergleicht man diesen Betrag mit den steuermindernden Aufwendungen für das Arbeitszimmer (1.250 EUR pro Jahr) wird die „unglückliche“ Gestaltung deutlich. Bei einem unterstellten durchschnittlichen Steuersatz von 35 % ergibt sich eine steuerliche Mehrbelastung von 735 EUR ((4.600 ./. 2.500 EUR) x 0,35).
FAZIT | Vorliegend ist der finanzielle Nachteil von rund 750 EUR relativ gering. Darüber hinaus ist eine detaillierte prospektive Vergleichsrechnung regelmäßig nicht möglich. Dennoch sollte der Mandant auch auf die ggf. erforderliche Versteuerung eines Veräußerungsgewinns hingewiesen werden. Eine spätere „Überraschung“, wie im obigen Fall, führt nämlich oftmals zu einem Image-Schaden für den Steuerberater, der den Verlust des Mandats zur Folge haben kann. |
