08.01.2010
Finanzgericht Rheinland-Pfalz: Urteil vom 16.03.2001 – 3 K 2840/97
Überträgt eine KG ein Grundstück aus dem Gesamthandsvermögen auf einen Gesellschafter, so liegt eine Entnahme vor, die mit dem Teilwert zu bewerten ist. Der Teilwert richtet sich nach dem Verkehrswert, der im Wege der Schätzung unter Anwendung der Grundsätze nach der Wertermittlungsverordnung zu ermitteln ist.
Tatbestand
Streitig ist der Entnahmewert des Grundstrecke in E ... 4 a (jetzt: ... und ...).
Das oben genannte Grundstück befand sich nach den Angaben der Kläger ursprünglich im Gesamthandseigentum der Firma ... OHG. Bei Auflösung dieser Gesellschaft im Juli 1987 wurde dieses Grundstück auf die Klägerin zu 1., die neu gegründete ... GmbH & Co. KG, in deren Gesamthandseigentum übertragen. An der Klägerin zu 1. waren zu diesem Zeitpunkt der Kläger R... (im folgenden R. genannt) mit 40 v. H. und Herr K... (im folgenden K. genannt) mit 60 v. H. als Kommanditisten beteiligt. Komplementärin war die ... GmbH, ab 6. Juni 1988 die neu gegründete K. GmbH, die Klägerin zu 2.
Am 1. Dezember 1988 wurden - nach den Angaben der Kläger - im Rahmen eines außergerichtlichen Einigungsprozesses zwischen R. und K. die Beteiligungen an den Firmen B. M. GmbH, ... GmbH & Co. KG sowie der K. GmbH aufgeteilt. Im Rahmen dieser Auseinandersetzung übertrug R. mit notariellem Vertrag vom 26. November 1988 seine GmbH-Anteile in Höhe von 730.000,-- DM und 356.000,-- DM an der B. M. GmbH an K. Im Gegenzug übertrug K. seine Kommanditeinlage in Höhe von 90.000,-- DM an der KG und seinen Geschäftsanteil in Höhe von 30.000,-- DM an der K. GmbH an den Kläger R. R. war nunmehr alleiniger Kommanditist der Klägerin zu 1. und alleiniger Gesellschafter der K. GmbH. Unter Ziffer d) des notariellen Vertrages vom 26. November 1988 war ausgeführt, dass die vorstehenden Übertragungen im Wege des Tausches erfolgten. Zum Wertausgleich verpflichtete sich K., an R. einen Betrag in Höhe von 200.000,-- DM zu zahlen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde vom 26. November 1988 (Anlage geheftet) Bezug genommen.
Mit notarieller Urkunde vom 27. November 1990 hat R., handelnd in eigenem Namen und als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der K. GmbH, das Grundstück in E., Flur Nr. ..., ... ar groß, „mit aufstehendem Gebäude aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen entnommen”. Anschließend hat er den Grundbesitz im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Kinder übertragen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde vom 27. November 1990 Bezug genommen.
Am 8. Januar 1989 hatte die Klägerin zu 1. beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes für das oben genannte Grundstück in E. eingereicht. Der Erklärung war ein Gutachten vom 19. Juni 1987 beigefügt. Die Klägerin zu 1. hat in einem Schreiben an das Finanzamt ausgeführt, dass in 1988 Gebäudeteile abgerissen worden seien und dass der Gebäudekomplex seit sechs Jahren nicht mehr vermietet sei, Gas- und Stromzähler seien demontiert. Die Klägerin zu 1. beantragte, den Einheitswert aufgrund des zur Zeit nicht vermietbaren Zustandes des Gebäudes entsprechend zu reduzieren. Bei einer Ortsbesichtigung am 18. Januar 1989 hat der Bausachverständige des Finanzamts in einem Aktenvermerk folgendes festgehalten:
„Das ehemalige Büro-, Wohn- und Ausstellungsgebäude steht leer. Es ist in einem sehr schlechten Zustand. Hierfür ist ein Abschlag von 30 % vorzunehmen.
Eine Nutzung als Büro und Wohnraum ist im jetzigen Zustand nicht mehr möglich, da die Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen nicht mehr brauchbar sind. Das Dach ist undicht.
Es wäre theoretisch noch als Lagerraum nutzbar. Die Bewertung wird daher umgestellt.”
Mit Einheitswertbescheid vom 6. Juni 1989 erfolgte für das streitige Grundstück eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1989 auf 237.600,-- DM (bisheriger Einheitswert 641.100,-- DM). Dabei ging das Finanzamt von einer Grundstücksfläche von 1.904 qm aus, da nach einer Mitteilung der Kläger das bisherige Grundstück Flur Nr. ... neu vermessen und in zwei Parzellen aufgeteilt worden sei. Am 14. September 1989 teilte die Klägerin zu 1. im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1986 dem beklagten Finanzamt mit, dass der Bauwert nach dem Gutachten vom 7. Juli 1987 zu diesem Zeitpunkt für den noch bestehenden Gebäudeteil C 771.046,-- DM betragen habe; die Lagerhallen A und B seien 1988 abgerissen worden.
Am 3. Juli 1992 reichte die Klägerin zu 1. die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen ein. In der Bilanz zum 31. Dezember 1990 war das Grundstück und das Gebäude B. noch aktiviert.
Am 3. September 1992 erging ein Feststellungsbescheid für das Streitjahr 1990 entsprechend der Feststellungserklärung. Der Bescheid stand unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung - AO - . Außerdem erging am selben Tag ein Bescheid für 1990 über den Gewerbesteuermessbetrag und ein Bescheid über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 1990.
Auf einen Hinweis des beklagten Finanzamts, dass die Bilanzwerte für das Grundstück in E., in den Jahresabschlüssen 1990 und 1991 fortgeschrieben worden seien, ohne dass ein entsprechender Anlagenabgang ersichtlich wäre, teilte der damalige Bevollmächtigte der Klägerin zu 1 mit, dass die Entnahme des Grundstücks in der Handelsbilanz zum 31. Dezember 1992 rückwirkend berücksichtigt werde, sofern das Finanzamt damit einverstanden sei. Nachdem das Finanzamt mit dieser Sachbehandlung nicht einverstanden war (Schreiben vom 1. September 1993, reichte die Klägerin zu 1. am 22. Oktober 1993 geänderte Steuerbilanzen und Gewinnermittlungen für die Jahre 1990 und 1991 beim Finanzamt ein. In einem Schreiben vom 21. Oktober 1993 ist ausgeführt, dass die Entnahme des Grundstücks B. zum Buchwert erfolgt sei, da dieser zum Zeitpunkt der Entnahme dem gemeinen Wert entsprochen habe.
Der Buchwert betrug insgesamt 69.859,67 DM, der sich wie folgt zusammensetzte:
| Grund und Boden | 8.499,67 DM |
| Gebäude | 61.360,-- DM |
Der Bausachverständige des Finanzamts ermittelte am 20. Januar 1994 aufgrund der Ortsbesichtigung am 18. Januar 1989 den Verkehrswert des Grundstücks zum 27. November 1990 auf 776.000,-- DM, der sich wie folgt zusammensetzte:
| Bodenwert 1.904 qm X 120,-- DM = | 228.480,-- DM |
| Gebäudewert | 548.426,-- DM |
| insgesamt | 776.906,-- DM |
| gerundet | 776.000,-- DM |
Mit dem nach § 164 Abs. 2 AO geänderten Feststellungsbescheid vom 20. Juli 1994 setzte das beklagte Finanzamt nunmehr für die KG die Einkünfte aus Gewerbebetrieb auf 562.370,-- DM fest, die es wie folgt ermittelte:
| Einkünfte bisher | ./. 143.770,-- DM | |
| + Grundstücksentnahme | ||
| Verkehrswert | 776.000,-- DM | |
| abzüglich Buchwert Grund und Boden | 8.500,-- DM | |
| abzüglich Buchwert Gebäude | 61.360,-- DM | 706.140,-- DM |
| berichtigte Einkünfte | + 562.370,-- DM |
Außerdem ergingen entsprechende Bescheide über den Gewerbesteuermessbetrag und über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes.
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren (Einspruchsentscheidungen vom 26. August 1997) haben die Kläger Klage erhoben. Sie tragen im wesentlichen vor, dass die Entnahme des Grundstücks mit dem Teilwert anzusetzen sei. Der Teilwert des bebauten Grundstücks sei Ende 1988 zwischen den streitenden Parteien, also bei Verhandlungen unter Interessengegensatz, schlussendlich mit dem Buchwert festgelegt worden. Da zwischen Ende 1988 und Ende 1990 keinerlei werterhöhenden Maßnahmen an dem abbruchreifen Gebäude vorgenommen worden seien, sei das Grundstück einschließlich Gebäude am 27. November 1990 zum Buchwert in Höhe von 69.859,67 DM entnommen worden. Dieser Wert setzte sich aus dem Buchwert des Grundstücks in Höhe von 8.499,67 DM und dem Buchwert des Gebäudes in Höhe von 61.360,-- DM zusammen.
Der Teilwert sei hier der Verkehrswert des Grundstücks, wobei die Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes zum Ertragswert- und Sachwertverfahren dabei nur Anhaltspunkte geben könnten. Die zu beantwortende Frage sei vielmehr, was ein Dritter im normalen Geschäftsgang bereit wäre, für das bebaute Grundstück zu zahlen. Dafür könne bei einem abbruchreifen Gebäude weder ein Sachwert, der auf den Wert der Bausubstanz ziele, noch ein Ertragswert, der erst nach umfangreichen Umbauarbeiten oder Abriss erzielt werden könne, dienen. Bei der Verkehrswertermittlung durch den von der Finanzverwaltung bestellten Bausachverständigen sei der Sachwert des bebauten Grundstücks völlig unzureichend ermittelt worden; eine Berücksichtigung der Marktlage habe nicht stattgefunden. So werde der Bodenwert mit einem Quadratmeterpreis von 120,-- DM gemäß Richtwertverzeichnis angesetzt. Diese Schätzung entspreche nicht den tatsächlichen Verhältnissen, da bei diversen Eigentumsübertragungen in den Jahren 1987 bis 1991 von unmittelbar an das Gelände B. ... 34 a angrenzenden Grundstücken sowohl von Angehörigen der Familie K. als auch von fremden Dritten aus dem Eigentum der Bundesbahn sowie beim Verkauf an die Stadt N lediglich ein Preis von 30,-- DM pro Quadratmeter zuzüglich Mehrwertsteuer hätte erzielt werden können, wie sich aus den beiliegenden Kaufverträgen ergeben würde. Die Finanzverwaltung vertrete hierbei die Auffassung, es handele sich sowohl hinsichtlich der Lage als auch der örtlichen Gegebenheiten nicht um vergleichbare Objekte. Der Verkaufspreis der benachbarten Grundstücke sei durch die besonderen Verhältnisse begründet.
Entgegen der Auffassung des Finanzamts würden jedoch die 30,-- DM pro Quadratmeter dem Verkehrswert entsprechen, so dass der Bodenwert mit 57.120,-- DM anzusetzen sei.
Auch der vom Finanzamt ermittelte Gebäudewert von 548.000,-- DM weiche erheblich von dem Preis ab, der Ende 1988 bei der Auseinandersetzung zugrunde gelegt worden sei. Damals habe man sich auf den Buchwert des Gebäudes als Teilwert geeinigt. Der Buchwert habe zum Entnahmezeitpunkt 61.360,-- DM betragen.
Des weiteren sei zu berücksichtigen, dass der von der Finanzverwaltung angesetzte Verkehrswert zum Entnahmezeitpunkt dem vom Bausachverständigen ermittelten Sachwert entsprochen habe, von der Finanzverwaltung also kein Abschlag zur Anpassung an die Marktlage vorgenommen worden sei. Folgende Umstände hätten jedoch noch berücksichtigt werden müssen:
Das Gebäude sei im Jahr 1956 errichtet worden und habe sich sowohl in 1988 als auch in 1990 in einem nicht nutzbaren Zustand befunden. Die dazugehörigen Lagehallen aus dem Jahre 1951 und 1954 seien bereits 1987 abgerissen worden. Der Durchgang von dem Gebäude zu den Lagerhallen sei mit einem Bretterverschlag getrennt und sei somit nur notdürftig verschlossen gewesen. Aufgrund der Abtrennung der Lagerhallen habe das Gebäude weder über eine Heizungsanlage noch über eine Wasser,- Gas- oder Stromversorgung verfügt. Auch die Abwasserleitungen sowie die gesamten sanitären Anlagen seien defekt gewesen. Darüber hinaus sei das Dach undicht gewesen, so dass es in das obere Geschoss hineingeregnet habe. Es hätte erheblicher Reparatur- bzw. Umbauarbeiten bedurft, insgesamt etwa 200.000,-- DM um das Gebäude einer gewerblichen Nutzung zuführen zu können. Auf eine so aufwendige Sanierung des Gebäudes zur Nutzung als Lager- und Bürogebäude sei jedoch verzichtet worden, da ein gewerblicher Mieter seit 1973 nicht auffindbar gewesen sei Dies liege im wesentlichen darin begründet, dass das Erdgeschoss nicht ebenerdig liege, so dass eine Lagernutzung nur unter erschwerten Bedingungen möglich gewesen sei. Das Gebäude sei in der Zeit von 1973 bis 1990 leer gestanden und sei nach der Entnahme aufwendig umgebaut worden. Der tatsächliche Wert des abbruchreifen Altgebäudes sei somit zum Entnahmezeitpunkt sehr gering anzusetzen. Auf einen Abbruch sei lediglich aus baurechtlichen Gründen verzichtet worden, um alte Baulinien aufrechterhalten zu können.
Die Kläger beantragen,
unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 26. August 1997 den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1990 vom 20. Juli 1994 dahin zu ändern, dass von einem Entnahmewert des Grundstücks von 57.120,-- DM (30,-- DM pro qm) und einem Entnahmewert des Gebäudes von 61.630,-- DM (Buchwert) ausgegangen wird und dass der entstehende Buchgewinn von 48.l621,-- DM aus dem Grundstück nur zu 40 % bei R. als Gewinn des Jahres 1990 berücksichtigt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt im wesentlichen vor, dass gemäß § 40 Abs. 2 FGO die Klage nur zulässig sei, wenn der Kläger geltend mache, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Die Klägerin, ... GmbH & Co. KG, sei lediglich durch den Gewerbesteuermessbescheid 1990 und die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 1990 beschwert. Die Klägerin, Firma K. GmbH, und der Kläger, R., seien lediglich durch den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für das Kalenderjahr 1990 beschwert.
Das fragliche Grundstück sei an der ehemaligen Bundesstraße ... in ... belegen. Die Richtwertkarte weise zu den Stichtagen 31. Dezember 1988, 31. Dezember 1990 und 31. Dezember 1994 für diesen Bereich einen Wert von 120,-- DM/qm aus. Es befinde sich, wie bereits der von den Erwerbern durchgeführte Umbau in ein Mietwohngrundstück mit ... Wohneinheiten belege, in einem baurechtlichen Wohngebiet. Bei den von den Klägern angeführten Vergleichsgrundstükken würde es sich in der Gesamtheit um Grundstücke handeln, die nur gewerblich - nicht aber zu Wohnzwecken - genutzt werden könnten. Sämtliche von den Klägern zum Beweis aufgeführten Erwerber seien Gewerbetreibende, die die erworbenen Grundstücke für ihre gewerblichen Zwecke nutzen würden. Diese Grundstücke seien zuvor von der Bundesbahn für ein Stellwerk und für Gleisanlagen genutzt worden und - wie bei der Neubeschaffung von Gewerbegebieten üblich - verbilligt an die Erwerber abgegeben worden. Der Bodenwert für gewerblich genutzte Flächen im Raum E. habe zum Stichtag nach der Richtwertkarte 50,-- DM/qm betragen. Der Kaufpreis der von den Klägern zum Vergleich hinzugezogenen Grundstücke betrage tatsächlich 34,20 DM/qm (inklusive 14 % Umsatzsteuer). Diese Grundstücke mögen zwar - wie die Kläger vortragen - von der Bundesbahn abgeräumt und eingeebnet gewesen sein. Nach Kenntnis des Finanzamts waren sie jedoch noch zu erschließen, so dass auch diese Kosten zu den vorgetragenen Anschaffungskosten hinzuaddiert werden müssten. Auf weitergehende Ermittlungen könne jedoch nach seiner Auffassung verzichtet werden, da sich die Preise für baurechtlich zur gewerblichen Nutzung zugelassene Grundstücke mit denen, die baurechtlich für Wohnzwecke nutzbar seien, nicht vergleichen lassen würden. Gründe für den Ansatz eines niedrigeren Wertes als den der Richtwertkarte, seien nicht ersichtlich und würden auch nicht vorgetragen.
Bezüglich des Gebäudes müsse davon ausgegangen werden, dass es eben nicht in dem behaupteten abrissreifen Zustand gewesen sei, sondern lediglich einen schlechten baulichen Zustand aufgewiesen habe. Beweis hierfür sei die tatsächliche Verwendung der vorhandenen Bausubstanz zum Umbau in ... Wohneinheiten. Es wäre unsinnig und wirtschaftlich nicht vertretbar gewesen, ein abbruchreifes Gebäude mit einem unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand aufzubauen.
Der vom Bausachverständigen des Finanzamts ermittelte Gebäudewert würde den geringen Ausbaustatus des Gebäudes, die eingeschränkte Nutzbarkeit als Lagergebäude und den schlechten baulichen Zustand zum Stichtag berücksichtigen. Er habe zudem einen Abschlag von 24,1 % wegen wirtschaftlicher Überalterung gewährt. Eine Umrechnung des ermittelten Gebäudewerts ohne Nebenkosten auf einen Kubikmeterpries habe einen Wert von 84,15 DM/cbm zum Ergebnis gehabt. Dieser Wert liege weit (ca. 60 %) unter den Herstellungskosten für einen vergleichbaren Rohbau. Die Richtigkeit des vom Bausachverständigen ermittelten Wertes werde auch durch die Aktenlage der Einheitswert-Akte des betreffenden Grundstücks bestätigt. Der von der KG am 6. Januar 1989 eingereichten Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 1989 sei ein Wertgutachten des ... vom 7. Juli 1988 beigefügt gewesen. Dieses Gutachten sei vom Finanzamt nach Bearbeitung der Erklärung zurückgegeben worden und befinde sich auch nicht als Kopie in der Akte. Nach den Ausführungen der Klägerin zu 1. im Schreiben vom 14. September 1989 sei der Sachverständige ... zum 7. Juli 1987 von einem Gebäudewert in Höhe von 771.046,-- DM ausgegangen. Umgerechnet auf den Stichtag 27. November 1990 führe dies zu einem Wert von 866.828,-- DM abzüglich einer AfA von 3 % (= 26.004,-- DM) = 840.824,-- DM. Dieser Wert müsste noch um die in der Zeit vom 7. Juli 1987 bis 27. November 1990 entstandenen Schäden korrigiert werden. Der vom Bausachverständigen des Finanzamts ermittelte Wert unterschreite diesen Wert um rund 343.000,-- DM und berücksichtige eventuell in der Zwischenzeit von vier Jahren eingetretene Bauschäden und -mängel wohl in einem mehr als ausreichenden Maße.
Auf eine Anforderung der Berichterstatterin, das Wertgutachten des Herrn ... vom 7. Juli 1987 für das streitige Grundstück dem Gericht vorzulegen, teilte der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit, dass das Wertgutachten nicht vorgelegt werden könne, da es „weder in unserem Haus vorliegt noch nach Durchsicht der zur Verfügung stehenden Akten von den von uns vertretenen Mandanten beschafft werden konnte. Die Nichtverfügbarkeit des Gutachtens liegt darin begründet, dass das Gutachten sich vermutlich in den Akten der Firma B. GmbH befinden dürfte. Diese Akten sind jedoch nach dem Übergang der Geschäftsanteile an Herrn K. in 1988 sowie aufgrund diverser Gesellschafterwechsel in den Folgejahren den von uns vertretenen Mandanten nicht mehr zugänglich.”
Gründe
Die Zulässigkeit der Klage scheitert nicht an der vom Beklagten gerügten Klagebefugnis der Kläger. Im Verfahren zur Feststellung der Einkünfte einer Personengesellschaft ist auch nach der Neufassung des § 48 FGO die Gesellschaft selbst klagebefugt (Urteil des erkennenden Senats vom 3. September 1998 3 K 2500/96 veröffentlicht in juris). Ob darüber hinaus die Klägerin zu 2. und der Kläger zu 3. wegen des Gewerbesteuermessbescheides 1990 und der gesonderten Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 1990 klagebefugt sind, kann dahinstehen, da die Klage unbegründet ist.
Der Senat geht mit den Beteiligten davon aus, dass das streitbefangene Grundstück in ... zum Gesamthandsvermögen der Klägerin zu 1. gehörte und an den Kläger zu 3., der Kommanditist und Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin zu 1. war, unentgeltlich übertragen wurde.
Da das bebaute Grundstück aus dem Gesellschaftsvermögen auf einen Mitunternehmer unentgeltlich übertragen und bei diesem Privatvermögen wurde, liegt eine Entnahme für betriebsfremde Zwecke vor (BFH-Urteil vom 24. Juni 1982 IV R 151/79, BStBl II 1982, 751). Sie führt dazu, dass in der Gewinnermittlung der Klägerin zu 1. der Teilwert angesetzt wird und damit die stillen Reserven aufgedeckt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes - EStG -).
Teilwert ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG der Betrag, den ein Erwerber des gesamten Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt. Der Teilwert ist ein objektiver Wert, der von der Marktlage am Stichtag bestimmt wird. Er kann nur im Wege der Schätzung ermittelt werden, wobei die Rechtsprechung für die Wertermittlung bestimmte Grenzwerte aufgestellt hat. Obere Grenze sind bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens die Wiederbeschaffungskosten. Untere Grenze ist in der Regel der Einzelveräußerungspreis, der vom Steuerpflichtigen zu erzielen gewesen wäre, wenn er das Wirtschaftsgut am Stichtag einzeln ohne Rücksicht auf seine Betriebszugehörigkeit veräußert hätte; das ist also praktisch der gemeine Wert oder der Verkehrswert des Wirtschaftsgutes. Im Einzelfall kann dieser Wert auch höher sein als die vorher genannten Wiederbeschaffungskosten (BFH-Urteil vom 25. August 1983 IV 218/80, BStBl II 1984, 33). Im vorliegenden Fall ist dafür jedoch nichts ersichtlich, so dass der Ansatz des Verkehrswertes die Kläger nicht in ihren Rechten verletzt.
Der Verkehrswert eines Grundstücks lässt sich vielfach - wie auch im Streitfall - nur durch Schätzung ermitteln. Gegen die vom beklagten Finanzamt vorgenommene Schätzung lassen sich keine Einwendungen erheben. Das vom Beklagten seiner Schätzung zugrunde gelegte Gutachten des Bausachverständigen geht von den Schätzungsgrundsätzen aus, die nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungserordnung - WertV -) vom 6. Dezember 1988 zur Ermittlung von Grundstückswerten anzuwenden sind. Da die in der Wertverordnung enthaltenen Grundsätze für die Schätzung der Verkehrswerte von Grundstücken allgemein anerkannt sind, können sie auch den Schätzungen im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zugrunde gelegt werden (BFH-Urteil vom 15. Januar 1985 X R 81/83, BStBl II 1985, 252).
Dass der im Streitfall auf dieser Grundlage ermittelte Verkehrswert des Gebäudes nach dem Sachwertverfahren ermittelt wurde, lässt sich nicht beanstanden. Die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren stehen einander gleichwertig gegenüber: Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalls (Rössler / Langner / Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 5. Aufl. S. 32 f.). Bei Geschäftsgrundstükken, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht (Verwaltungsgebäude, Lagerhausgrundstücke) bietet sich das Sachwertverfahren an (Rössler / Langner / Simon), a. a. O. S. 27).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Ermittlung des Verkehrswertes durch den Bausachverständigen plausibel und nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. So hat er zur Ermittlung der normalen Herstellungskosten einen Kubikmeter-Preis von 13,-- DM auf der Basis 1913 zugrunde gelegt. Nach Ross-Brachmann-Holzner (Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 27. Aufl., 1993 S. 191 bzw. 122) liegt der Raummeterpreis für Lagergebäude (mehrgeschossig, unterkellert, Deckentragkraft 1 Mp-qm = 1.000 kg/qm) für die Baujahre 1955 bis 1985 zwischen 13,-- bis 15,-- DM bezogen auf das Jahr 1913 und für Büro- und Verwaltungsgebäude zwischen 30,-- bis 36,-- DM). Nach der Erklärung der Klägerin zur Hauptfeststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 1964 befindet sich auf dem streitbefangenen Grundstück entlang der B. das Verwaltungsgebäude, bestehend aus Kellergeschoss mit Heizungs- und Lagerraum, Erdgeschoss mit Lager und Autoeinfahrt, 1. Obergeschoss mit Ausstellungs- und Büroräumen und 2. Obergeschoss mit der Hausmeisterwohnung und Büroräumen. Daran schloss sich an - im hinteren Grundstücksteil - eine große Lagerhalle und ein zweistöckiges Lager, die nach den Angaben der Kläger im Jahr 1988 abgerissen wurden. Da der Bausachverständige für das ehemalige Verwaltungsgebäude, das im Jahr 1956 errichtet wurde, einen Raummeterpreis von 13,-- DM angesetzt hat, obwohl das 1. und 2. Obergeschoss in früheren Jahren als Ausstellungs- und Büroräume sowie als Hausmeisterwohnung genutzt wurden, liegt dieser Wert teilweise sogar deutlich unterhalb des Rahmens der normalen Herstellungskosten und ist daher nicht zu beanstanden.
Auch der Ansatz von 80 Jahren als technische Lebensdauer entspricht der in den Tabellen von Ross-Brachmann-Holzner angesetzten Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren für Büro- und Verwaltungsgebäude bzw. Lagergebäude (mehrgeschossig) und führt bei einem Gebäude-Alter von 34 Jahren zu einer Wertminderung wegen Alters von 30,3 v. H. wie der Bausachverständige zutreffend ermittelt hat. Des weiteren hat der Bausachverständige einen Abschlag „Wertminderung wegen Bauschäden / Baumängeln” in Höhe von 30 v. H. gemacht. Mit diesem Abschlag ist nach Auffassung des Senats der schlechte Zustand des Gebäudes angemessen berücksichtigt (vgl. Rössler / Langner / Simon a. a. O., S. 309). Auch den Baupreisindex hat der Bausachverständige mit 1.744,5 zutreffend angesetzt. Von dem so ermittelten Bauwert am Wertermittlungsstichtag in Höhe von 655.924,-- DM hat der Bausachverständige einen Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung von 24,10 v. H. = 158.077,-- DM vorgenommen, was ebenfalls nicht zu beanstanden ist. Dabei geht der Bausachverständige von einer abgekürzten Lebensdauer von 40 Jahren aus (vgl. Rössler / Langner / Simon, a. a. O. S. 348 / 3499). Den Wert der Außenanlagen hat der Bausachverständige pauschal mit 2 v. H. = 9.956,-- DM und die Baunebenkosten mit 8 v. H. = 40.624,-- DM des Bauwertes angesetzt, was keinen Anlass zur Beanstandung ergibt, da nach Rössler / Langner / Simon, a. a. O. S. 308 die Baunebenkosten einschließlich der Außenanlagen bei einer Bausumme von 300.000,-- DM - wie im Streitfall - 12 bis 17 v. H. betragen.
Den Bodenwert in Höhe von 228.000,-- DM (1.904 qm x 120,-- DM) hat der Bausachverständige anhand der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zutreffend geschätzt. Wie der Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, ergibt sich der Wert von 120,-- DM aus dem Richtwertverzeichnis für Mischgebiete per 31. Dezember 1990 in ... Der von den Klägern angesetzte Preis von 30,-- DM kann nicht herangezogen werden, da die Grundstücke, die die Klägerin zu 1. zu diesem Preis in den Jahren 1987 und 1989 von der Bundesbahn und Frau ... erworben hat, nicht mit dem hier streitigen Grundstück vergleichbar sind (vgl. § 13 WertV). Zum einen war das streitbefangene Grundstück ... erschlossen und liegt unmittelbar an der Straße, während die von der Klägerin zu 1. erworbenen Grundstücke noch nicht erschlossen waren und erst durch eine von der Klägerin zu 1. ausgeführten Abwasser- und Erschließungsanlage erschlossen wurden (vgl. Erschließungsvereinbarung vom 21. April 1988 mit der Stadt N. Außerdem liegen diese Grundstücke nicht unmittelbar an der ..., sondern waren nur durch eine Zufahrt, die später Bestandteil der Erschließungsanlage wurde, von der ... aus zugänglich. Zum anderen liegt das streitbefangene Grundstück in einem Mischgebiet, während die anderen Grundstücke nach Auskunft der Stadt ... in einem eingeschränkten Gewerbegebiet liegen (vgl. Schreiben der Stadtverwaltung N. vom 12. Februar 2001.
Die Einwände der Kläger können nicht durchgreifen. Sie verkennen, dass für Entnahmebewertungen die Teilwertvermutungen - nämlich dass bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens der Teilwert den Anschaffungskosten abzüglich AfA und beim nicht abnutzbaren Vermögen den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten entspricht - lediglich als Mindestsätze bzw. als grobe Schätzungen anzusehen sind (vgl. Ludwig Schmidt / Glanegger, 20. Aufl., § 6 Rz. 229 und 415). Nicht entscheidend ist auch, welche Werte bei der Auseinandersetzung im Dezember 1988 die dort Beteiligten angenommen haben, wobei anzumerken ist, dass der behauptete Ansatz des Grundstückes mit dem Bodenwert weder aus den genannten Werten der ausgetauschten Gesellschaftsbeteiligungen abzuleiten noch anderweitig belegt ist. Des weiteren ist für den Senat nicht nachvollziehbar, weshalb bei dem Kläger zu 3. nur 40 v. H. des Buchgewinns angesetzt werden soll.
Die Klage war somit mit der Kostenfolge aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO - abzuweisen.
