29.05.2019 · Fachbeitrag · Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Sofortabzug von Instandsetzungsaufwand durch vorgeschalteten Nießbrauch

von Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Insbesondere im ländlichen Bereich werden häufig vermietete, aber in die Jahre gekommene Immobilien schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen ‒ u. a. auch deshalb, weil der Eigentümer den hohen Instandsetzungsaufwand nicht mehr tragen will. Müssen in diesen Fällen potenzielle Miterben ausgezahlt werden, dann gibt es ein ertragsteuerliches Problem. Denn hier kann § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG greifen, wodurch Instandsetzungsaufwand nicht sofort, sondern nur über die Gebäude-AfA absetzbar ist. Der Beitrag zeigt, dass man hier mit einem vorgeschalteten Nießbrauch gegensteuern kann. |

1. Problemstellung

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes tätigt, zu Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hiervon ausgenommen sind lediglich Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG).

MERKE | Wer also ein instandsetzungsbedürftiges Vermietungsobjekt erwirbt und mit der Instandsetzung nach dem Erwerb beginnt, muss damit rechnen, dass das FA die an sich sofort abziehbaren Instandsetzungskosten in lediglich abschreibbare anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Als Rettungsanker bleiben in diesem Fall nur eine Reduzierung der Kosten oder eine etwaige zeitliche Verschiebung der Instandsetzung (= Nutzung der Dreijahresfrist).