30.11.2022 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Immobilienübertragung zwischen Ehegatten zur Erhöhung der Gebäude-AfA

von Dipl.-Finw. Marvin Gummels, Hage, www.steuer-webinar.de

| Vermieter kennen das Problem: Sie vermieten eine Immobilie und erhalten eine nach heutigen Verhältnissen bemessene hohe Miete. Im Gegenzug können sie die Gebäudeabschreibung abziehen. Diese richtet sich jedoch nach den historischen Anschaffungskosten. Eventuell ist die Abschreibung sogar schon ausgelaufen. Die Folge: Es müssen hohe Mieteinkünfte versteuert werden. Die von MBP vorgestellte Lösung: Es wird eine Übertragung der Immobilie vorgenommen und die Abschreibung damit an aktuelle Wertverhältnisse angepasst. |

1. Das Problem mit der Gebäudeabschreibung

Im Zuge der Besteuerung wird die Abschreibung des vermieteten Gebäudes von den Mieteinnahmen abgezogen. Die Abschreibung richtet sich dabei nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die der Vermieter für den Erwerb bzw. die Errichtung des Gebäudes aufgewendet hat. Sollte der Vermieter das Eigentum unentgeltlich erlangt haben (z. B. im Rahmen eines Erbfalls), sind für die Abschreibung die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers maßgebend (§ 11d Abs. 1 EStDV).

Unberücksichtigt für die Abschreibung bleiben zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerungen der Immobilie. Denn für diese Wertsteigerung hat der Vermieter keine Aufwendungen getätigt, sodass sich die Abschreibung wie bisher an den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten orientiert. Das führt dann zu dem kuriosen Ergebnis, dass die Gebäudeabschreibung aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Mietpreise nicht mehr in einem gefühlt plausiblen Verhältnis zu den Mieteinnahmen steht. Der Vermieter muss deshalb einen verhältnismäßig hohen Überschuss versteuern: