25.10.2022 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten durch verbilligte Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)

von StB Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vermietet, wird sich an der ortsüblich erzielbaren Miete orientieren, die er nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG versteuern muss. Die Ausgangslage ist jedoch oft dann eine andere, wenn es um eine Überlassung an nahe Angehörige geht. Hier spielen regelmäßig auch andere Überlegungen (wie z. B. die finanziellen Möglichkeiten des Kindes) eine Rolle, sodass häufig ein unter der ortsüblichen Miete liegendes Entgelt vereinbart wird. Durch die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG können sich steuergünstige Gestaltungsmöglichkeiten ergeben, wenn die Spielregeln eingehalten werden. |

1. Gesetzliche Grundlagen

Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG in der ab VZ 2021 geltenden Fassung).

Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, d. h., in diesem Fall sind die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar. Eine Einkünfteerzielungsabsicht wird unterstellt (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG).