01.12.2004 | Fallbeispiel

Erwerb einer Praxis-Immobilie: So funktioniert ein Darlehen mit "Zinsdeckel"

von Finanzberater Michael Vetter, Dortmund

Hans-Peter M., selbstständiger Physiotherapeut aus Düsseldorf, hat sich kürzlich zum Kauf eines Praxisgebäudes entschlossen, das er aus steuerlichen Gründen über seine Frau mit Hilfe der Hausbank langfristig finanzieren möchte. Dazu hat er bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen; die restlichen 150.000 Euro finanziert er aus Eigenkapital und aus Eigenleistungen.

Auf Grund der Empfehlung seines Steuerberaters wurde das Immobiliendarlehen bislang variabel verzinst, da er damals von kurzfristig fallenden Zinssätzen ausgehen konnte. Bei einem variablen Zinssatz, so spekulierte M. bisher, muss die Bank den Darlehenszins bei fallenden Kapitalmarktzinsen ebenfalls reduzieren. Die Zinssituation könnte sich aber in den nächsten Jahren wieder ändern. Deshalb möchte M. nun Klarheit über die zukünftige Zinsbelastung und bat die Hausbank um ein Angebot über einen Festzinssatz, der ihm während der kommenden fünf oder zehn Jahre eine feste Kalkulationsbasis ermöglichen soll.

Zins-Cap - ein Angebot der Hausbank

Zu seiner Überraschung machte ihm die Bank nun ein Angebot, mit dem er zunächst nicht viel anfangen kann: Es handelt sich um einen nach wie vor variablen Zinssatz in Höhe von sechs Prozent und um einen "Zinsdeckel", auch Zins-Cap genannt. Diese Zinsobergrenze liegt bei einer Laufzeit von fünf Jahren bei sieben Prozent. Während dieser Laufzeit muss M. also nicht mehr als maximal sieben Prozent Zinsen zahlen, egal wie sich das allgemeine Zinsniveau innerhalb dieses Zeitraumes verändern wird.

Diese Absicherung gegen höhere Zinssätze besitzt allerdings ihren Preis. Die Bank verlangt als Zinssicherungsgebühr einmalig vier Pro-zent auf den Darlehensbetrag von 200.000 Euro, also immerhin 8.000 Euro. Da M. von dieser Zinsvariante bisher noch nichts gehört hat, stellt er sich nun die Frage, ob die Cap-Alternative für ihn die richtige Lösung ist.

Zinsvariante im konkreten Fall kaum ratsam

Nach sorgfältiger Überlegung wird M. diese Zinsvariante wohl ablehnen. Sie wäre nur dann interessant, wenn M. planen würde, das Darlehen in den kommenden Jahren vorzeitig umzuschulden und sich eine andere Bank zu suchen. Bei einem beim Cap üblichen variablen Zinssatz ist eine solche Umschuldung in der Regel kostenlos möglich, während die Bank bei einem Festzins berechtigt wäre, bei einer geplanten Umschuldung M. eine Vorfälligkeitsentschädigung als Zinsausgleich in Rechnung zu stellen. Beachten Sie dazu weitere Beiträge von "Praxisführung professionell" in Ausgabe 6/2004, Seite 17 und Ausgabe 7, Seite 16 .

Da M. diesbezüglich aber nichts plant, ist für ihn die Cap-Alternative nicht empfehlenswert. Hinzu kommt, dass er sich das derzeit bei langfristigen Finanzierungen nach wie vor niedrige Zinsniveau durch eine Festzinsvereinbarung über Jahre hinweg sichern kann, und zwar ohne Zinssicherungsgebühr oder ähnliche Kosten.