04.08.2009 | Mietrecht

Der Praxismietvertrag: Große Gestaltungsfreiheit, aber auch hohe Risiken

von Dietmar Kern, Wirtschaftspublizist, Möglingen

Bei einem Praxismietvertrag handelt es sich rechtlich gesehen um einen Gewerbemietvertrag, da die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Schwierigkeiten beim Abschluss von Gewerbemietverträgen ergeben sich meistens aufgrund der weitgehenden Gestaltungsfreiheit des Gewerbemietrechts. Insbesondere alle diejenigen gesetzlichen Bestimmungen des Wohnraummietrechts, die für private Mieter gelten, werden durch das Gewerbemietrecht ausgeschlossen. Da Gewerbemieter nur unzulänglich geschützt sind, gelten für beide Seiten nicht nur größere Verhandlungsmöglichkeiten, sondern auch enorm hohe Risiken. Von daher ist es empfehlenswert, möglichst viele Details beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags zu regeln. Nur so kann ein späterer Streit um offene Punkte vermieden werden.  

Vorsicht bei den Betriebskosten

Ein Punkt, bei dem stets Klärungsbedarf besteht, ist das Thema „Betriebskosten“ - auch diese Posten unterliegen stets der individuellen Gestaltungsfreiheit des Vermieters. Wurden vertraglich keine Vereinbarungen zwischen Gewerberaummieter und -vermieter getroffen, sind grundsätzlich alle Betriebskosten durch den Vermieter zu tragen. Allerdings versuchen die meisten Vermieter durch entsprechende Vertragsklauseln, die entsprechenden Posten aus der Betriebskostenabrechnung auf den Gewerberaummieter abzuwälzen.  

Damit die Betriebskosten jedoch nicht willkürlich auf den Mieter umgelegt werden können, sollte der Mietvertrag stets auf den in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausgewiesenen Katalog der wohnwirtschaftlichen Nebenkosten verweisen. Gewerberaummieter müssen jedoch auch hier beachten, dass eine ganze Reihe spezieller Betriebskosten, wie beispielsweise die Kosten der Hausverwaltung, nicht von der Verordnung erfasst werden. Experten empfehlen daher, stets entsprechende Ergänzungen vorzunehmen. Eine solche Ergänzung ist nicht nur üblich, sondern grundsätzlich auch rechtlich jederzeit möglich. Dies gilt insbesondere für die Umlage der Hauverwaltungskosten, da einige Gerichte in diesem Zusammenhang vereinbarte versteckte Umlageklauseln schlichtweg für unzulässig erklärten. So zum Beispiel das Oberlandesgericht (OLG) Köln, das eine Umlagevereinbarung für unwirksam erklärte, da die Zusammensetzung der Umlage nicht eindeutig zu erkennen war (Urteil vom 18.12.2007, Az: 22 U 67/07, Abruf-Nr. 081231). Sie finden die BetrKV im Online-Service von „Praxisführung professionell“ in der Rubrik „Gesetze, Richtlinien und Entwürfe“.  

Vorsicht bei den Kündigungsfristen

Diejenige vertragliche Bindungsdauer, die die Parteien eingehen, bietet auch die Rechtsgrundlage für eine eventuelle Kündigung:  

• Unbefristete Verträge können gemäß § 580a Abs. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres beim Vermieter eingehen, damit zum Ablauf des nächsten Quartals der Mietvertrag ausläuft. Geht sie erst am vierten Werktag ein, verlängert sich die Frist auf neun Monate.