01.05.2007 | Kreditsicherheiten

Wie wertvoll sind Sicherheiten tatsächlich? Vergeben Sie nicht mehr als nötig

von Dipl.-Wirtschaftsingenieur Otto Leibenger, Eggenfelden

Kreditsicherheiten dienen den Banken zur Absicherung von Ausfällen. Oftmals werden von den Banken jedoch weit höhere Sicherheiten gefordert bzw. nicht zurückgegeben. Die Kenntnis um die Bewertung der Sicherheiten ist für Ihren Mandanten in Kreditverhandlungen von entscheidendem Vorteil. Mit dem Sicherheitenspiegel bekommt er gleichzeitig die notwendige Transparenz über die gegebenen Sicherheiten. Im Folgenden erfahren Sie, wie ein aussagekräftiger Sicherheitenspiegel zu erstellen ist. 

1. Bewertung von Sicherheiten

Banken und Kreditinstitute rechnen bei Werten von Sicherheiten in der Regel nicht mit dem aktuellen Verkehrswert des Beleihungsobjektes. Der Verkehrswert oder auch Marktwert ist der stichtagsbezogene Wert, der sich aufgrund der Marktlage ergibt. Banken rechnen mit dem meist deutlich geringeren Beleihungswert. Dieser berücksichtigt den Wert des Beleihungsobjektes während des gesamten Beleihungszeitraums und enthält entsprechende Puffer für Wertschwankungen und Verwertungsrisiken. Diese Risiken kommen meist durch deutliche Sicherheitsabschläge zum Ausdruck. Die Sicherheiten werden somit nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze bewertet. Sie ist die Obergrenze für die Gewährung eines Darlehens nach wirtschaftlichem Ermessen oder nach einschlägigen Vorschriften wie dem Pfandbriefgesetz (PfandBG), das im Realkreditbereich eine Beleihungsgrenze von 60 v.H. vorsieht. Die Beleihungsgrenzen sind also von der Wertbeständigkeit und Verwertbarkeit aber auch von der Kreditrisikostrategie abhängig und können somit von Bank zu Bank unterschiedlich sein. 

Nachstehend werden als Anhaltswert die meist gültigen Bewertungen der häufigsten Sicherheiten zur Orientierung dargestellt. Bei der Abtretung ist meist nochmals mit einem Abschlag von 10 v.H. wegen der schlechteren Verwertbarkeit zu rechnen. 

1.1 Immobilien

Um eine Bewertung von Immobilien durchführen zu können, muss der Beleihungswert der Immobilie festgestellt werden. In der Regel erfolgt die Bewertung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern von Mitarbeitern der Kreditabteilung. Gewerblich genutzte Immobilien, Mehrfamilienhäuser und andere Objekte müssen durch ausgebildete Sachverständige bewertet werden. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern wird in der Regel der Sachwert (Bau- und Bodenwert) als Beleihungswert herangezogen, bei allen sonstigen Objekten der Ertragswert (Wert, der unter Berücksichtigung einer Mindestrendite nachhaltig bei einer Vermietung erzielt werden kann). Der Ertragswert ist meist geringer als der Verkehrswert. Bei Sonderobjekten wie Luxusobjekten oder Gewerbeobjekten wird meist noch ein zusätzlicher Abschlag als Risikopuffer auf den ermittelten Sach- oder Ertragswert gemacht, sodass der Beleihungswert nochmals niedriger ausfällt.