05.03.2021 · Fachbeitrag · Eigentumswohnung im Betriebsvermögen

Instandhaltungsrücklage zutreffend bilanzieren

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage, www.steuer-webinar.de

| Besitzer einer Eigentumswohnung haben neben dem monatlichen Hausgeld auch Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage zu leisten. Doch wie werden diese Zahlungen bilanziell abgebildet, wenn sich die Eigentumswohnung im Betriebsvermögen befindet? Sind die Zahlungen in der Bilanz zu aktivieren oder handelt es sich um sofort abzugsfähigen Aufwand? Wie ist bei Sonderumlagen zu verfahren und was gilt, wenn eine Bestandsimmobilie erworben bzw. veräußert wird? Wie wirkt sich die Rücklage auf die Grunderwerbsteuer aus? BBP schafft Klarheit für bilanzierende Unternehmer. |

1. Instandhaltungsrücklage in der Bilanz

Befindet sich eine Eigentumswohnung im Betriebsvermögen und wird der Gewinn durch Bilanzierung ermittelt, sind auch die Zahlungen an die Hausverwaltung für die Instandhaltungsrücklage betrieblich veranlasst und in der Bilanz abzubilden. Obwohl es sich bei der Wohnungseigentümerschaft um eine teilrechtsfähige Gemeinschaft handelt (BGH 2.6.05, V ZB 32/05), sind die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage nicht zum Zahlungszeitpunkt als Betriebsausgabe abzugsfähig (BFH 9.12.08, IX B 124/08). Vielmehr sind die Einzahlungen für steuerliche Zwecke als Wirtschaftsgut zu qualifizieren. Denn der Wohnungseigentümer erlangt einen geldwerten Anspruch auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Instandhaltungsrücklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Selbst wenn dieser Anspruch zivilrechtlich erst in der Folgezeit entstehen sollte, ist seine Entstehung zumindest hinreichend sicher und ‒ durch die vorausgegangenen Einzahlungen ‒ in der Vergangenheit wirtschaftlich verursacht, was für seine Aktivierung im Grundsatz genügt. Deshalb sind die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage betragsmäßig mit den geleisteten, unverbrauchten Zuführungen zu aktivieren und in der Bilanz auszuweisen (BFH 5.10.11, I R 94/10).

Beachten Sie | Nach gefestigter Rechtsprechung des BFH sind Wirtschaftsgüter alle Sachen, Rechte, tatsächliche Zustände und konkrete Möglichkeiten, die entweder einzeln oder zusammen mit dem Betrieb übertragen werden können und aus der Sicht eines potenziellen Betriebserwerbers einen eigenständigen Wert haben (BFH 30.9.10, IV R 28/08). Hierzu rechnet auch die an die Hausverwaltung gezahlte und nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage.