06.05.2024 · Fachbeitrag · Musterfall

Einlage von Grundstücken aus dem Privatvermögen: Darauf ist in der Buchhaltung zu achten!

| Wird ein bisher privat genutztes Grundstück nunmehr eigenbetrieblich genutzt, liegt notwendiges Betriebsvermögen vor. Es muss also eine Einlage erfolgen. Die Praxis zeigt, dass hier oft (buchhalterische) Fehler passieren. Welche das sind und wie diese vermieden werden, zeigt der Musterfall. |

1. Sachverhalt

Werner Schulz ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Der Bauantrag wurde Anfang 2001 gestellt. Seit der Anschaffung (mit Wirkung zum 1.4.19) vermietet Schulz das Gebäude zu Wohnzwecken. Die Anschaffungskosten betrugen 500.000 EUR (davon entfielen 20 % auf den Grund und Boden) und wurden teilweise fremdfinanziert (endfälliges Darlehen über 400.000 EUR: Laufzeit zehn Jahre, kein Disagio, Zinssatz 3 % p. a.).

Zudem ist Schulz als Raumausstatter tätig und betreibt ein Einzelunternehmen. Da der administrative Aufwand stetig zunimmt, nutzt er das Einfamilienhaus ab dem 1.7.23 als Büro- und Verwaltungsgebäude. Zum 1.7.23 beträgt der Teilwert 700.000 EUR (unverändert: 20 % für Grund und Boden). Für den Umbau (Erhaltungsaufwand) hat Schulz 15.000 EUR aus privaten Mitteln aufgewendet.

Bei den im Februar 2024 durchgeführten Jahresabschlussarbeiten für 2023 wird diese Umnutzung vom Steuerfachangestellten wie folgt berücksichtigt:

Buchhalterische Umsetzung
Grund und Boden	140.000 EUR	an	Einlage	700.000 EUR
Gebäude	560.000 EUR	an
Erhaltungsaufwand	15.000 EUR	an	Einlage	15.000 EUR
Danach schreibt er das Gebäude nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG mit 3 % p. a. ab.
Gebäude-AfA (7 ‒ 12/23)	8.400 EUR	an	Gebäude	8.400 EUR

Weitere Buchungen erfolgten nicht. Ist dies so korrekt?

2. Lösung

Grundstücke, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen (R 4.2 Abs. 7 EStR). So verhält es sich auch bei Werner Schulz. Mit der Umnutzung zum 1.7.23 liegt notwendiges Betriebsvermögen (Anlagevermögen) vor, sodass die Buchung mittels Einlage insoweit richtig ist.

Zudem stellt sich die Frage, mit welchem Wert das aus dem Privatvermögen eingelegte Wirtschaftsgut zu erfassen ist. Grundsätzlich entspricht der Einlagewert gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 HS 1 EStG dem Teilwert. Erfolgt die Einlage jedoch innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung des Wirtschaftsguts, ist sie höchstens mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 HS 2 Buchst. a EStG).

Da Schulz das Einfamilienhaus mit Wirkung zum 1.4.19 erworben hatte, erfolgte die Einlage somit nicht innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung, sodass die Ausnahme- bzw. Höchstbetragsregelung nicht zu prüfen ist. Die Einlage erfolgte somit zutreffend mit dem Teilwert.

Beachten Sie | Die Umbaukosten wurden zutreffend als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben gebucht, da es sich nach den Angaben im Sachverhalt um Erhaltungsaufwand handelt; also keine nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes (Stichwort: „Substanzmehrung“ etc.).

Im nächsten Schritt ist zu klären, welche AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-BMG) anzuwenden ist. Hier ist grundsätzlich der Einlagewert (560.000 EUR) maßgebend. Die AfA-BMG mindert sich jedoch um die im Privatvermögen vorgenommenen Abschreibungen (§ 7 Abs. 1 S. 5 HS 1 EStG):

Ermittlung der AfA-BMG
Einlagewert Gebäude (entspricht Teilwert)	560.000 EUR
AfA im Rahmen des § 21 EStG (400.000 EUR; 2 %; 2019: 6.000 EUR; 2020 bis 2022: jeweils 8.000 EUR; 2023: 4.000 EUR)	34.000 EUR
AfA-BMG	526.000 EUR

Somit beträgt die AfA in 2023 (6 Monate) nicht 8.400 EUR, sondern nur 7.890 EUR. Das führt dazu, dass nach der vollständigen Abschreibung ein Restbuchwert von 34.000 EUR verbleibt, der erst als Betriebsausgabe zu berücksichtigen ist, wenn das Gebäude aus dem Betriebsvermögen ausscheidet.

Umbuchung
Gebäude	510 EUR	an	Gebäude-AfA	510 EUR

MERKE | Zur Ermittlung der AfA-BMG nach der Einlage von zuvor zur Erzielung von Überschusseinkünften genutzten Wirtschaftsgütern hat das BMF (27.10.10, IV C 3 - S 2190/09/10007) vier Fallgruppen gebildet. Der vorliegende Fall entspricht der Fallgruppe 1 (Einlagewert ist höher als oder gleich den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten). Sollte der Einlagewert niedriger sein, empfiehlt sich ein Blick in das nach Fallgruppen (mit Beispielen) gegliederte BMF-Schreiben.

Mit der Einlage eines fremdfinanzierten Wirtschaftsguts wird die zur Finanzierung des Wirtschaftsguts aufgenommene private Schuld zu einer betrieblichen Schuld (R 4.2 Abs. 15 EStR). Somit ist das Darlehen ab dem 1.7.23 als Betriebsvermögen auszuweisen. Zudem sind die Zinszahlungen abzugsfähig.