· Nachricht · Gewinnermittlung
Herstellungskosten im Rahmen von Umbaumaßnahmen in nur einem Teil eines einheitlich zu fremdbetrieblichen Zwecken genutzten Gebäudes
| Wird in einem mehrgeschossigen Gebäude, das aus mehreren Vermietungseinheiten besteht, aber einheitlich zu fremdbetrieblichen Zwecken genutzt wird, nur im Erdgeschoss eine Baumaßnahme durchgeführt, die sich in einer ‒ wenn auch grundlegenden ‒ Umgestaltung von Innenräumen erschöpft, ohne dass sich die Zweckbestimmung zur Fremdnutzung durch gewerbliche Mieter verändert, können die durch die Maßnahme entstandenen Aufwendungen gleichwohl zu Herstellungskosten im Unterfall der Erweiterung (Substanzmehrung) führen (FG Niedersachsen 17.3.23, 15 K 17/21; Rev. zugelassen, Einspruchsmuster ). |
Nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte eine Vermietungs-GbR ausschließlich im Erdgeschoss eine Baumaßnahme durchgeführt, wobei an die Stelle einer Nutzung als Verkaufsfläche für einen Lebensmittelmarkt eine Nutzung als Ladenfläche für eine Apotheke sowie eine Bäckerei mit angeschlossenem Café-Betrieb treten sollte. Die umfangreichen Umbaumaßnahmen hatten keinen Einfluss auf die Nutzfläche des Erdgeschosses. Der Auffassung einer BP folgend beurteilte das FA den wesentlichen Teil der Aufwendungen als Herstellungskosten. Dem folgte das FG nun.
Das FG ging dabei davon aus, dass bei der Beurteilung der Maßnahme auf das streitgegenständliche Gebäude als Ganzes (wegen der einheitlichen Nutzung zu fremdbetrieblichen Zwecken) abzustellen ist. Die Baumaßnahme im Erdgeschoss habe zwar nicht zur Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts geführt. Die streitbefangenen Kosten der Baumaßnahmen haben ‒ so das FG ‒ jedoch zu Herstellungskosten im Unterfall der Erweiterung (Substanzmehrung) geführt. Herstellungskosten liegen danach in Bezug auf die genannten Gewerke zusammenfassend deshalb vor, weil das Erdgeschoss nicht nur entkernt und anschließend in ähnlicher Form wieder aufgebaut wurde ‒ was nach den Kriterien der Rechtsprechung als bloße Zusammenballung von Erhaltungsmaßnahmen zu werten sein könnte ‒, sondern ausgehend vom Rohbauzustand in anderer Weise neu errichtet und für eine andere Art von gewerblicher Nutzung erschlossen wurde. Das FG hält es in diesem Zusammenhang für unschädlich, dass sich die dargelegte Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten des Wirtschaftsguts lediglich auf die Erdgeschossfläche bezieht.
PRAXISTIPP | Die Problematik dürfte wegen der Breitenwirkung sehr praxisrelevant sein. Vergleichbare Umbaumaßnahmen bei mehrgeschossigen, zu fremdbetrieblichen Zwecken vermieteten Objekten dürften häufig auftreten. Betroffene Mandanten sollten auf die „Steuerfalle“ aufmerksam gemacht bzw. auf das Steuerrisiko hingewiesen werden, insbesondere sofern ein gewünschter Sofortabzug mit in die Finanzierung eingerechnet werden soll. Derzeit besteht in diesem Bereich eine erhebliche Rechtsunsicherheit. Nach Auffassung des FG Niedersachsen ist etwa nicht hinreichend geklärt, wie bei Nichtwohngebäuden Herstellungskosten in der Fallgruppe der wesentlichen Verbesserung zu ermitteln sind und inwiefern dabei abweichend von der sonstigen Vorgehensweise auf eine kleinere Betrachtungseinheit als das Wirtschaftsgut abzustellen ist, um der betrieblichen Zielsetzung des jeweiligen Nutzers sinnvoll Rechnung tragen zu können. Auch fehle es bislang an trennscharfen Kriterien, mit denen der Einbau neuer Bestandteile wie beispielsweise Trennwänden von einem Einbau neuer Gegenstände in vorhandene Installationen abzugrenzen ist, was für die Anwendbarkeit der Fallgruppe der Erweiterung ausschlaggebend sein kann. Bis zur höchstrichterlichen Klärung könnten also weiterhin Einspruch und ggf. Klage geboten sein. |
