Darlehenszinsen für den Erwerb eines nießbrauchbelasteten Grundstücks als vorweggenommene Werbungskosten

| Der Erwerber eines mit einem Nießbrauchrecht belasteten Grundstücks kann die Schuldzinsen ‒ nicht aber die AfA ‒ für die Anschaffungskosten als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen ( FG Baden-Württemberg 25.4.17, 5 K 763/15, Urteil, Rev. BFH IX R 20/17 ). |

Die Kinder hatten durch vorweggenommene Erbfolge ein Grundstück mit einem Laden und Mietwohnungen erhalten. Das Grundstück war mit einem lebenslänglichen Nießbrauchrecht der Mutter und einer Tante belastet. 2011 erwarb der Kläger den Anteil seiner Schwester für 250.000 EUR und machte für diesen entgeltlich erworbenen Teil am nießbrauchbelasteten Grundstück Abschreibungen und Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend, die das FA nicht anerkannte. Die Klage hatte teilweise Erfolg. Das FG erkannte die Darlehenszinsen, nicht aber die AfA als vorweggenommene Werbungskosten an.

Nach Ansicht des BFH fehlt es regelmäßig an der Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, wenn der Steuerpflichtige Aufwendungen für eine Immobilie trägt, die eine andere Person zu nutzen berechtigt ist und ein Ende der Nutzung ungewiss ist. Die Ungewissheit über den genauen Beginn der Einkünfteerzielung ist bei der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht jedoch nur ein Indiz. Das FG hatte trotz dieser Ungewissheit keine Zweifel daran, dass der Sohn bereits im Streitjahr beabsichtige, nach dem Wegfall des rechtlichen Hindernisses steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen. Die Finanzierungskosten waren somit Aufwendungen mit Blick auf beabsichtigte, künftige Vermietung. Auf diese Absicht schloss das FG aus dem Vortrag des Sohns und aus Umständen des Sachverhalts, die andere Nutzungen unwahrscheinlich sein ließen. Die Abschreibungen hingegen standen den Nutzern des Grundstücks zu, die daraus gegenwärtige Vermietungseinkünfte erwirtschafteten.