15.07.2009 | Forderungssicherung

Säumige Mieter: Vermieter können Druck machen

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.  

2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.  

3. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.  

(BGH 6.5.09, XII ZR 137/07, Abruf-Nr. 091890)

Sachverhalt

Der Kläger hat als Mieter von Gewerberäumlichkeiten zunächst die Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt und später auch die Miete nicht mehr entrichtet. Warmwasser und Heizleistung bezog der Kläger nicht direkt vom Versorgungsunternehmen, sondern vom beklagten Vermieter. Dieser hat das Mietverhältnis gekündigt, ein Räumungsrechtsstreit ist darüber noch anhängig. Zugleich hat er die Versorgung der gemieteten Gewerberäume mit Heizwärme unterbrochen. Hiergegen wendet sich der Mieter. Während das LG seiner Klage stattgegeben hat, hat das OLG sie abgewiesen. Vor dem BGH verfolgt der Mieter sein Begehren - erfolglos - weiter.  

Entscheidungsgründe

Der vom Kläger geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergibt sich nicht aus der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen wegen Zahlungsverzugs rechtswirksam gekündigt worden ist. Die Kündigung datiert vom August 2007. Selbst wenn der Mieter wegen nicht erteilter Nebenkostenabrechnungen neben der Zurückbehaltung der Vorauszahlungen auch zur Zurückbehaltung der Grundmiete berechtigt wäre (zur Streitfrage Staudinger/Weitemeyer, BGB, § 556 Rn. 138), wäre die Zurückbehaltung im vorliegenden Fall unberechtigt. In Anbetracht des geringen Umfangs der vom Kläger geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber dem Mietrückstand verhielt der Kläger sich mit der Zurückbehaltung auch der Grundmiete jedenfalls rechtsmissbräuchlich (MüKo/Emmerich, BGB, 5. Aufl. § 320 Rn. 48). Wegen der offensichtlichen Diskrepanz zwischen den geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen und dem vom Berufungsgericht festgestellten Rückstand mit der Grundmiete kommt schließlich auch der Ausnahmefall eines nach § 286 Abs. 4 BGB den Verzug ausschließenden Rechtsirrtums nicht in Betracht.  

Auch aufgrund nachvertraglicher Pflichten ist der Beklagte nicht gehalten, die Versorgung des Klägers mit Heizenergie aufrechtzuerhalten. Grundsätzlich endet mit der Mietvertragsbeendigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Allerdings können nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 546a BGB Rn. 47; MüKo/Bieber, a.a.O., § 546a Rn. 28; allgemein Mü-Ko/Ernst, a.a.O., § 280 Rn. 109). Solche nachvertraglichen Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des - beendeten - Mietvertrags (z.B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben.